서울 투자 기초반 수강후기_제주바다님_라이브코칭_마타GO

제주바다님과 함께 하는 라이브코칭

강의를 듣고...

안녕하세요 마타GO 입니다.

라이브코칭을 듣고 너무 좋았습니다.

서투기 하면서 저도 궁금해 하고 질문하고 싶어하는 부분을 짚어주셨고,

질문에 대한 답도 굉장히 명쾌하고 따뜻했습니다.

후기 쓰고 , 한번 더 들으러 가야겠어요~

같은 조원분의 질문이 첫 번째로 채택되어서 유심히 들었습니다.

좋은 강의 너무 감사드리고, 5년 ,10년뒤

저에게도 20억 서울 두채 희망이 생긴것 같아요.

PART.1

임장할때

입지 교통(지하철 접근성, 버스정류장)

학군(초등학교 거리)

환경(주변 상가종류, 편의시설)

브랜드음식점들, 비싼브랜드등 다르게 볼 수 있어야 한다.

주변이 공구상 철강점

선호도 단지내 사람연령

단지규모ㅡ 단지 관리 상태 등

언덕, 평지 등

사는 사람들의 흔적을 보면 좋다.

단지 상태 문주도 좋고 , 이중주차하기 어렵네, 주차하기 좋은 단지는 대형평형이 섞여있기 때문이다.

작은 아파트는 세대수가 많아서 주차하기가 어렵다.

같은 평수라도 대형평수가 있으면 사람들이 좋아하니까 살기 좋겠구나 생각해 본다.

단지 바닥이나 보도블럭이 깔끔하게 관리한다. 그런것들을 본다.

같은 구축 연식이면 이런것들을 연결해서 본다.

눈여겨 보면 여기가 쾌적하고, 여기가 좋고 하는 것들이 보인다.

입구는 평지이면 좋다. 이단지는 뒷동으로 갈 수록 언덕이네~

매물을 볼때 여기가 좋은 동이고 여기가 좋지 않다.

당연히 평지를 좋아하니까 확인한다.

입지와 선호도는 꼭 생각을 하자.

단지 분석 장표 구성은

- 단지 사진

- 실거래 그래프(아실, 호갱노노)

- 단지임지 선호도 내용(가치판단)

- 투자생각

전화임장, 매물임장

매수할 때 가장 중요한 것은?

현장에서 어떤일이 벌어지는가 ,

아실, 호갱노노 실거래가 늦다.

네이버 부동산 늦다.

현장반영이 안될경우 전임을 해본다. 그래야 알수있다.

가격

실제 내가 거래 할 수 있는 가격(매수,전세)->조건 나에게 맞는 조건의 물건->손품으로는 알지 못하는 단지 선호도

투자하고자 하는 마음이 있다면 재미있게 할 수 있다.

2급지 안에서도 다 다르니까 꼼꼼하게 알아봐야 한다.

안보고 있는 단지들을 봤을때 나에게 기회가 될 수도 있다.

목적을 가지고 현장을 안다는 생각을 가지고 한다.

이것만은 꼭!!

전화임장

매도자로 연락

전세입자로 연락

매물임장

집을 못봐도 다양한 조건 확인->배운것을 적용하는 방법

(사람들이 좋아하는동,덜좋아하는동,제일 안좋아하는동)

나오는 가격 정해져 있음. 조건이랑 상황에 따라서 이단지는 이조건에 이가격이야!!

앞마당 시세

세세를 정리함

20평대 방3개 30평대(10평대,20평대 방2개 투자 가능)

단지분석&임장

단지의가치(입지와 선호도)를 파악함

00년식 이상 단지 우선순위

신축, 구축 중 사람들이 좋아하는 단지인지?를 봐야함

결론

가치와 가격을 비교하여 가치대비 저평가된 단지를 찾음

1,전세가율60%이상

2,내 투자금에 맞는 단지선정(투자금이 부족하다면 가상으로 설정)

3.전화,매물임장

4.가치, 가격, 매물 조건 비교하며 투자 단지 선정

이번달 임장지 내

1.00구 내에서 내 투자금으로 할 수 있는 단지

2.투자금 부족시,00구 내에서 1억~5억으로 할 수 있는 단지

3.시세트레킹 해야하는 단지(랜드마크 등)

내 전체 앞마당 비교

1,내 전체 앞마당 내에서 내 투자금으로 할 수 있는 단지 중에서 가장 가치 있는 단지

2.투자금 부족시, 00구 내에서 1억~5억으로 할 수 있는 단지 중 가장 가치있는 단지

3.1개만 나오지 않음.3개 정도 나오면 BEST

서울 경기도 비교 할 수 있다.

지방이랑 비교 하지 않는다.

강남이랑 수지랑 비교는 좀 어렵다.

비슷한 급지에 1,2급지 비교해 볼 수 있다.

지방은 지방끼리, 수도권은 수도권끼리 비교해 봅니다.

같은 생활권 내에서 비교시 전세가격을 통해

단지 우선순위를 비교해볼 수 있습니다.

단. 같은 생활권이 아닌 경우는 개별적인 공급상황이나

전세가격 상승 속도에 따라서 선호도와 다르게 전세가격이 움직일 수 있습니다.

입지평가를 통해 지역의 가치를 판단하고,

단지의 입지와 선호도를 파악하는 것이 물론 중요합니다.

해당 지역 내에서 좋은 입지, 좋은 선호도를 갖았지만

단지 규모가 작다면 상대적으로 선호도가 낮아집니다.

주변단지에 비해 1억이상 차이가 벌어지며

덜 오를수 밖에 없는 한계가 있습니다.

임장범위

마포+북아현

성동구+신당동(중구)

동대문+석관동(성북구)

성북구+미아동(강북구)

세시트레킹,전수조사

1달에 한번

앞마당 전체 시세트래킹(엑셀정리)

앞마당중, 필요 지역

전수조서 진행(엑셀정리)

매일

투자 가능 범위 단지

(매일 아침, 수시로 네이버 부덩신 체크)

->내가 원하는 가격, 조건에 매물이 올라왔는지 확인

관심 생활권

매일 전수조사 진행

(동작구 사당->동대문구 전농 답십리->성북구 길음->관악구 봉청->영등퐁구 당산->...)

PART 2.

현장분위기

우리가 해야하는 것은?

A 서울에 무조건 깃발 꽂는다

사면 끝

나는 일단 산다.

B 내가 피같이 모은 투자금으로

보다 더 가치있는 물건을 산다.

->물건이 날아갔다면? 같은 가치의 다른 곳까지 넓게 본다.

->날아간 단지도 계속 트래킹한다(조건이 더 좋아졌네??)

지금 투자 할 수 있는 곳VS 기회를 주는 곳

투자 준비가 된 상태

1.앞마당 3개 이상

(5개 이상이면 가장 적당)

2.투자 가능한 3개 이상 선정

가치성장투자 VS 소액투자

가치대비 가격을 비교하고, 들어가는 투자금을 비교합니다.

1억(소액투자, 전세가율 70% 이상) 서울 경기 4~6억대

2억 서울 6~8억대

3억 서울 8~10억대

4억 서울 9~11억대

단지 선호도 비교하는 법

계단식 , 복도식의 비교 상승장에서 1억 가까이 차이가 난다.

나중에 1억이상 벌어진다.

전고점은 계단식 기준으로 봤는데 복도식으로 보면 안됀다.

주복 주상복합을 아파트동 구분해서 봐야한다.

실거래가 호가 볼때도 구분해서 봐야한다.

결론적으로 20평대 신림푸르지오 높았던 이유는

구조 때문이다.

방3개>방2개

계단식>복도식

개별난방>중앙난방

한강뷰>트인뷰>단비뷰>막힌뷰

남향>남동향,남서향>동향,서향>북향

많게는 1억 차이가 나는 단지 내 선호

(한강뷰는 2억차이)

PART.3 투자방법

전세 낮게 낀 집, 월세 낀 집

매매 낮게 낀 집,월세 낀 집

매매 9억, 전세 6억, 투자금 3억

->매매 8.5억!!!

전세금 4.5억이라니

매매가격은 5천만원 싸서 좋은데, 투자금이 4억이네ㅠㅠ

1, 계약갱신 청구권 사용했는지 확인

(계약갱신 청구권을 사용하지 않았다면 Risk가 큼)

2.집을 잘 보여주는지 확인

활용할 수 있는 대출을 사용해서 싸게 매수함(싸게사는게 중요!!!)

만기시 전세 다시 시세대로 맞춤

만기 계약때 전세가격이 내려갈 수 있으니 공급을 확인하자.

시세대로 전세가 맞춰진 집>즉시입주가 가능해서 시세대로 맞출 수 있는 집> 시세보다 전세가 낮게 낀집,월세 낀 집

대출로 투자

대출로 투자하지 마세요

취득세 분할 납부 한다고 생각하고(6개월 내 갚을 수 있는 수준)

취득세 제외, 종잣돈 내에서 투자

기준이 없으면, 무리하게 됩니다.

무리하면 집을 지킬 수 없습니다.

세계 경제 위기가 와서 온 나라가 난리일 때도

내 집을 가져갈 수 있어야 합니다.

무리하면 집을 지키기가 어려워요.

너무 급하게 생각하지 말고 차근차근 넘어가면 됩니다.

서울이 날 기다려 줄까

3천만으로 10억을 벌게다는, 30억을 벌겠다는 마음

실력을 쌓겠다는 마음가짐

나는 언제든, 어디든 투자 할 수 있는 사람

1억, 2억,3억으로 투자 할 수 있는 곳

미리 정리해두지 않으면

진짜 시기가 왔을 때 잡지 못해요

생각보다 시간은 빠릅니다.

미리 준비하는 사람만이 잡습니다.

상급지 가격

압도되는 이유 -익숙하지 않아서

해결 방법 - 익숙해 져야함

인정해야 할 것 - 서울 아파트 값 평균 10억

내가 할 수 있는 것 - 5년 내 서울, 수도권 투자 할 수 있는 실력을 쌓고 종잣돈을 모으거나 불린다.

지금의 내가 3년 뒤 5년 뒤의 나와 같지 않아요

서울, 수도권에 집이 있는 나를 생각하고 그걸 실현시키세요.

일상에서의 나와 멀지 않다. 익숙해 지자. 마음가짐을 다잡자.

이게 맞는 건지...

한번도 경험해보지 않은 길을 간다는 것

그렇기 때문에 해본 사람들을 자주 만나고 해본 사람들의 조언을 얻어야 합니다.

결국 서울에 집을 살거라면, 게다가 살 수 있는 조건도 된다면

그 방향에 맞게 묵묵하게 해나가는 것이 중요합니다.

이렇게까지 해야하나, 무슨 부귀영화를 누리겠다고 이렇게까지...

5년 뒤 10년뒤 " 그 때 진짜 잘 했다 나 자신, 우리 가족을 일으켰다!!!"

누구나 처음은 힘들고 낯설고 어렵습니다.

하지만, 계속 하는 한은 반드시 익숙해지고 반드시 결과를 냅니다.

포기하지 마세요. 그리고 결국 해내세요!

내일부터 바로 해야 할 일

1, 내가 사고 싶은 집을 정하고

그 집을 투자하고 있는 나를 상상하세요

부동산 사장님과 이야기하고, 잔금 치르는 모습까지 생각하세요.

2.투자하고 있는 나를 스스로 자랑스럽게 생각하세요

'그렇게 까지 해야해?'라는 이야기를 듣는다면

잘 하고 계신겁니다. 그렇기 떄문에 돈을 버는 거예요.

3.투자공부를 신나게 하세요

너무 힘들다가 아니라,'사람들이 이런데를 더 좋아하는구나'

'신기하다.오 여기가 더 좋은거구나!'

서울투자기초반 라이브코칭에서 반드시 적용할 내용

투자를 해치우지 말고, 해내세요.

가치와 가격을 충분히 비교하고 스스로가 납득되는 순간 투자를 하세요..

앞마당을 3~%개정도 만들었고 ,

투자단지를 3-5개정도 뽑을 수 있는 준비가 되었다면

투자를 보다 적극적으로 임하세요.

네가 잘 보고 있는건지 궁금하다면

멘토, 튜더와 만나는 시간에 질문하세요(돈독모,강사와의 만남, 코칭 등)

여러분은 반드시 잘 해내실 겁니다.

이미 다른 시작을 하고 계시나까요

막연하게만 서투기 하고 쫓아가는데 잡히지 않는 내 이야기 인 줄 알았습니다.

강의를 듣고 모두 다 고민하고 모두 다 힘들다는 걸 알았습니다.

같이 으쌰으쌰하고 함께 앞으로 나아간다면 끝까지 갈 수 있겠죠.

스스로를 칭찬하고, 좀 더 선명하게 앞으로 보고 뚜벅뚜벅 걸어가겠습니다.

진심으로 강의 감사드립니다.