안녕하세요.
질문할 수 있는 환경을 만들어주셔서 감사합니다.
서울 투자활동 중 마음에 드는 물건을 만났고,
가계약금을 입금해도 되는 상황인지 한번 더 확인하고자
Q&A 남기게 되었습니다.
<상황요약>
저는 전세안고 매매로 투자를 하고자합니다.
매매-전세 갭은 2억7천만원
해당물건에 근저당권(대출) 2억원 확인
세입자는 내년2월 만기까지는 임대인이 바뀌는것을 선호하지 않는 상황으로 내년2월 전세만기일에 잔금치며 등기를 치기를 바라는 상황
*매도자 입장
등기부등본상 2억의 근저당권(대출)이 설정되어있는 물건으로
매도자는 매수자(저)로부터 계약금+중도금으로 2억원을 최대한 빨리 받아 대출을 갚고 싶어하는상황입니다.
*세입자 입장
세입자는 내년2월 만기일까지 매도자(현 집주인)와 전세계약을 유지하고싶어합니다.
*매수자(본인) 입장
따라서, 매수자(저)는 계약금+중도금으로 2억을 다음달까지 입금하고, 내년2월(세입자계약만료시점)에
잔금 7천만원을 입금하며 등기를 쳐야하는 상황
(+내년2월 전세만기까지 새로운 세입자까지 구해야함)
질문1. 계약금+중도금으로 2억이라는 돈을 송금하고, 잔금일(소유권 등기를 가져오는 날) 까지 약 8개월의 텀을 두어야 하는데,
너무 그 기간이 길어서 혹시나 문제가 생기진않을까요?
질문2. 계약금+중도금으로 2억을 송금하여 매도자(집주인)의 근저당권(대출)을 갚을수있도록 하는조건으로 매매가를 소폭 깍기로 협의가 되었는데 이 방법이 문제가되진 않을까요?
질문3. 현재상황에서 거래한다면 계약서에 어떤 조항을 추가로 기록해야 제 권리를 지키며 안전하게 등기까지 마무리할수있을까요?
첫 투자이다보니 이런저런 걱정이 됩니다.
소중한 정보와 경험을 나눠주세요..!
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댓글
안녕하세요. tyty****님. 저도 함께 고민하며 내용을 찾아보았는데, 답변에 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :) 1. 임차인 거주중에 매매 거래가 이루어지는 경우, 임차인이 동의하지 않더라도 양도가 가능합니다. (다만 임차인이 원하지 않는경우, 임대차 해지를 요청 받을 수 있습니다.) 2. 계약금+중도금을 매도인이 원하는 수준으로 지급하는 대신, 매매가를 협상하는 것으로 문제 소지는 없습니다 :) 3. 중도금이 지급된 계약은, 이미 이행된 것으로 간주합니다. 매매계약서 특약에 ① <매도인은 계약금과 중도금 2억을 받음과 동시에 대출금을 모두 상환하고 근저당을 말소하기로 한다> 와 같은 문구를 기재하고, 대출 상환 영수증과 말소등기 접수증을 요청하는 것이 좋겠습니다. 4. ② <본 계약 후 매도인은 소유권 이전까지 추가 대출이나 저당권, 전세권, 지상권 등 제한물건의 설정을 하지 않는다.> 와 같은 문구와 만일을 대비한 계약 해제 및 손해배상을 청구하는 내용도 함께 기재하는 것이 필요합니다.
