새벽보기님 대구는 싼가_대구 투자포인트 (6월 월간 레포트)

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인사이트 및 내가 적용해야 할 점

투자에서 가장 큰 호재는 싼 가격

올해 2분기 수도권이 조금 올랐고 전국에서 가장 싼 곳은 부산, 대구라고 생각

올해까지 공급이 있는 대구는 싼 가격과 기회가 있는 곳

원래도 기회였지만 서울이 전고점까지 재상승한 지금 지방에 기회가 있다고 봄

지방의 전고점은 임대차2법의 전세 상승을 바탕으로 매매 상승이 이어진 것

앞으로 내려갈 금리 상황과 서울의 전세 추이 + 지방 공급 부족으로 지방 전세도 올라갈 것

지방 전고점 회복도 속도가 다를 수 있어도 정해진 미래일 수 있음

대구 공급은 3년간 8만 세대로 역대급 공급

보통 도시 중심에서 외곽으로 공급이 진행되나 이번 공급은 중심 지역에 들어온다는 특이성

20년부터 공급으로 매매, 전세 조정 시작되어 22년 12월, 23년 1월 저점

전국 어느 도시, 연식, 평형에 관계없이 전세 가격이 2.2억 ~ 2.5억 사이에 수렴

전세 가격은 하방의 한계 지점이 있음

전국 각 도시들은 모두 개별 시장이지만 그럼에도 가격의 상방 하방 밴드가 존재

보통 큰 공급이 있으면 공급이 완료되기 전에 시장의 전세 가격은 바닥을 찍고 반등하는 경향을 보임(반드시는 아님)

선호하는 지역의 신축 아파트부터 회복세 (최선호 지역 -> 선호 지역 -> 무난한 지역 순)

투자포인트

1 입지가 다른데 가격이 똑같은 곳을 보자

입지가 다른데 가격이 똑같은 것은 왜곡이 있다는 것 (기회)

같은 가격이면 더 좋은 입지를 가진 아파트를 사야함

2 가급적 신축을 보자

큰 선호의 축이 새로 공급되는 신축으로 옮겨감

새로 공급되는 신축이 중심 지역에 공급

3 전세가 올라오는 곳을 보자

전세가 안정적으로 오르는 단지가 매가가 더 튈 수 있는 단지보다 더 쉬울 수 있음

매수보다 매도는 10배 이상 어려움

매가가 덜 올라도 좋은 단지를 사면 돈을 벌 수 있음

운용과 매도가 쉬운 단지가 좋음(그 기준은 전세가 보다 쉽게 올라오는 곳, 최대한 많은 사람들이 들어오고 싶어하는 단지)

4 현재 투자금이 많이드는데 투자해야하는가?

투자자 본인의 선택

전세가 올라갈 쯤 전세가 더 많이 오를지 매매가 더 많이 오를지는 모름

다만 좋은 단지일수록 매매는 전세가 올라가는 것보다 먼저 올라갈 가능성이 큼(반드시는 아님)

매매 가격을 싸게 잡고 싶으면 투자금을 많이 들여야 하고, 투자금을 적게 들이고 싶으면

좋은 단지들을 비싼 가격에 사거나(매매와 전세가 동일한 폭으로 오를 경우)

아예 못 살 수도 있음(매매가 전세보다 크게 오를 경우)

5 지금 이 가격에 다시 공급이 가능할까?

이 위치(중심 지역)에 이 정도 신축을 지금 다시 짓는다면 이 가격에 공급이 가능할까? (어렵다)

재건축 분담금이 5억이 되는 시대, 비싼 가격으로 공급

1) 투자에서 가장 큰 호재는 싼 가격

2) 전세 가격에는 하방 한계 지점이 있다

3) 큰 공급 이후 선호 지역부터 회복세를 보인다

4) 비교평가를 통해 저평가를 잘 판단하자(같은 가격이면 더 좋은 입지의 아파트를 사야 한다)

5) 전세가 잘 오르는 곳, 사람들이 선호하는 아파트가 좋다(운용, 매도 수월)

6) 절대적인 가격이 쌀 때 투자할지, 투자금을 줄일 수 있는 타이밍(조금 더 비싸진 가격)에 투자할지는 스스로 판단하자