열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 47조 통큰언니]

●4강 강의내용

# 수익률보고서 너바나님 피드백

. 지역내의 종사자 수 보다 30분 내에 직장수 파악하면 좋다.

. 23년 이후 낮은 가격을 현제 전고점 전저점 을 보도록한다.

. 아파트명 옆에 세대수연식 표기

. 적정공급량을 넘어가면 전세가가 내려갈수잇다

# 아파트 가치평가는 어떻게하나요?

. 토지+건물 : 시간이 갈수록 토지의가치는 오르고 건물의 가치는 내려간다 예를 들어 30평은 3억의 건물가치라고 보고 매년 1500만원씩 내려간다. 건물가격에서 20년을 나누어본다면 대략 감이온다

. ~3층 이나, 탑층은 환금성이 안좋다

. 적정 전세가율 확인

. 가치투자 : 수요는 많은데 공급이 없는곳을 저렴하게 산다.

. 담배꽁초투자 : 가치는 좋은데 저렴한 물건을 매매한다.

. 비교평가를 할줄알아야 가치판단을 할 수 있다.

임장을하고 앞마당이 생겨야 가치평가를 할 수 있다.

.가장 좋은투자:가치 있는물건을 좋은타이밍에 사는것

.좋은투자:가치보통/저평가

.나쁜투자:가치좋은/비싸게

.최악투자:가치보통/비싸게

.상장페지투자:가치나쁜/비싸게

# 토지 가치가 올라가는 원인은?

 . 독점성 :대체할곳이 있나 

 . 수요: 직장 교통 학군 환경 호재 브랜드 가 수요를 만든다. 찾는사람이 많은곳

# 토지 가치가 내려가는것은

. 공급이많고 경쟁자가 적은곳

. 새로지은 아파트지만 토지가치가 없다면 떨어진다.

# 투자결론 내리기

. 비교평가를 하며 지역 가치판단을 해보도록 한다.

. 비교평가를 하려면 앞마당이 많아야 한다.

# 신전반 우선권 받는법

. 월부정규강의를 친구에게 소개하면 2만원 할인

. 소개많이 한 사람은 월부수업 우선권

# 우수후기 

. 카만사 (강의 10번 5년째 15억 정도 벌었음)

. 나너나 (강의 8번들음)

# 책 추천

. 아주작은 반복의힘

# 부동산전망

. 부동산 전망은 전문가도 틀리고 알 수없다

. 우리는 할수있는것을 하면된다(가치평가)

. 결과, 성과를 낸사람의 말을 경청하자

. 주택임대사업자 부활시 세금혜택이 있을수 있다

준비된 사람에게 기회가 온다

#부동산 사이클 알아보는법 & 투자타이밍

. 봄 : 매매, 전세 같이오름

. 여름 : 매매오름, 전세보합

. 가을 : 매매하락, 전세보합 또는 하락

. 겨울 : 매매하락, 전세오름

. 무릎에 사서 어깨에 파는법

1. 매수

겨울이나 봄에 투자해야좋음 

1. 매도

 여름이나 가을에 매도해야 좋음

. 잘샀으면 버텨야 한다.

. 저환수원리 : 거품없는 물건

. 불황에 사서 호황에판다.

. 투자는 남들과 반대로 가야한다.

#실거주,투자

.커리어에 따라 선택한다. 실거주 & 투자

.시세차익 :낮은 가격에사서 오를때까지 기다린다.

# 부동산 투자 단계 

1. 부동산 투자 원칙 잡기

. 리스크관리

. 저평가 여부 

. 수익성

. 원금보존성

. 환금성

1. 임장지역 선정하기

. 임장지역 선정

. 사전임장

. 분위기 임장 (네이버지도, 카카오맵, 호갱노노 참고하며 돌기)

. 매물임장 (주말/함께하되 2명이상X)

1. 임장전 사전 지역분석 체크

. 위치 (네이버지도, 다음지도)

. 월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서

. 입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경)

. 인근 시세지도 (평당가격)-호갱노노

. 인구규모(통계청), 인구이동(호갱노노), 향후 공급물량(부동산지인)

. 도시 기본계획

. 과거 전고점 및 전저점 (10년 내)

. 월부 지역 분석 강의 (임장전, 임장 후) 

1. 중개인과 약속 잡기

. 네이버 매물정보를 보며 전화통화 (불친절한 사장님중에 일잘하는 사람 없음)

. 반드시 3군데 이상의 중개사무실에 전화하라

. 전세가는 보수적으로 판단

. 약속은 한군데에 진행

. 녹음한 내용 들어보기 (초보)

1. 부동산 방문

. 네이버 부동산, 호갱노노, 좋은녹음기, 에버노트, 좋은카메라

. 전화임장 (투자자, 매매가, 전세가)

. 현장방문

. 준비된 물건 보기

. 당일날 매수 금지

. 임장보고서 현장에서 작성

. 부동산에서 연락오면 적정가 파악후 매수

1. 임장보고서 (지역, 매물분석)

. 인구이동 (호갱노노) 입주물량 터졌을떄 영향을 주는 부분 체크

. 소득수준은 하략장에 반영 안 됨. 상승장은 가격 상승 됨

. 저평가 찾기 (비교평가)

1. 매매 (매수, 임대뺴는단계)

1. 보유 및 관리

. 전세 잘뺴는법

1. 투자자 몰리는지역, 시기는 피하라
2. 깨끗한 인테리어 및 가격
3. 전세 입주/만기 2개월전 가격조정 및 부동산대응, 임차인이 집 대응반응 파악
4. 집이 안나가면 세입자 뺴고 수리하는것도 좋음
5. 전세금 잔금 대출 관련 부동산 사장님이 일려줌

. 전세 대비하는 법

1. 입주물량 데이터 확인(부동산지인)
2. 대랑 공급 전 재계약 시도
3. 현세입자와 재계약이 best(전세금이자지급 조율)
4. 부동산에 내놓기
5. 전세금 욕심줄이기
6. 리스크대비(마통), 전세금상승 5%
7. 겨울을 버티는 방법은 없습니다. 버티기
8. 매매 특약 사항

. 계약 만기 일주일 전, 후로 조율해서 나갈 수도 있음을 미리 명시

. 다음 임차인 집을 보여줘야 하는경우 적극적으로 보여줄것을 미리 명시

. 동물 반입 금지

. 전기, 수도, 가스는 임대인이 수선

. 소모품은 임차인이 수선

. 계약 기간 내 이사 시 임차인이 중개 수수료부담 (연장 계약시 반드시 기재)

1. 법무비 견적서 보는법 (법무통 앱 사용해서 비교하고 조율하기)

. 임대 시 현장 체크 (호실부터, 베란다, 화장실 사진찍기)

. 임대 시 수리 하는 법

1. 도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대, 신발장, 화장실, 주방
2. 24평기준 개별 1300, 전체 1500~2000
3. 세부내역

. 도배 110만

. 장판 1.8t 100만

. 페인트 100만

. 조명 100만

. 타일 (화장실/싱크대) 350만/180만

. 싱크대 230만 

. 신발장(유리) 50만

. 도어락, 방문손잡이 70만

1. 매도의 기준

. 이 물건은 가치가 있는가?

. 리스크 감당 가능 한가 ?

. 대체 매물이 있고, 더 큰 수익을 낼 수 있는가?

. 수익률 200 % 무릎에 사서 어꺠에서 판다.

. 좋은물건은 계속 가져가도 된다.

#자금 마련 방법

. 매달 흑자 구조 중요

. 주거비 최소화

. 무이자 대출활용(전세금)

#유용한 어플

넘버플러스

부동산계산기

법무통