관련 강의
[선착순 마감] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
*요약은 노션
/나에게 특히 와닿았던 점/
*비교평가는 하락장일 때 의미있다 (위아래가 없기에), 증명은 상승장일때
*가치평가 = 토지가 (직교학환브호공) + 건축가(감가상각)
건축가 : 20년동안 3억 떨어진다. 1년 = 1500만원씩
*거시경제 예측은 불가능하기에, 시나리오를 짜야 한다!!!
= 부동산 전망을 묻는건 바보 같은 일일지도? 그 시간에 공부를
*변동금리>고정금리 (대출 시 7%라면 내가 헷지 가능한가)
*가치투자 = 성장투자 + 담배꽁초
-성장투자: 수요 많 공급 적 = 가격이 저렴하지 않는데 지금이 시기
-담배꽁초: 수요 있 독점성 없 + 관심 적 + 투자금 적 but 쓸모가 있다
***타이밍의 사계절 (주기10년)
*)좋은 매물도 비싸면 무용지물
*)근3년간 가격변동이 없는 매물에 관심가지기
*매도시기 1)가치없을때 2)대체물건이 있을때 3)가치있으면 평생소장도 가능
*전세 잘 빼는 법 1)전화했을때 내 매물이 1등인가 2)투자자 몰리지 않는가
3)인테리어 >>가격 4)d-2개월 1주일전후로 세 빼기 5)1-2월
*평촌: 평북에 호재(지하철) 들어서면서 가치가 높아질수도
*용적률: 200~210%이하
***) 기회는 갑자기 온다! (3개월) 기간은 짧기에 평소에 앞마당이 있어야 바로 보고 판단하고 투자를 할 수 있다.
***) 버텨라 최소 5년은!! 수도권은 10년이다.
/적용해보고 싶은 점/
*부동산 사계절 익히고 아파트 그래프에 직접 적용해보기
*실제로 매수하고 싶은 매물 찾아보기
- 전고점 대비 20~30% 하락 (비슷하면 아직 기다려야해)
- 뉴스(주택임대사업자,양도세낮춤)
- 지역: 군포 수원 광명 일산 남양주 동탄 김포 평촌 하남
도봉 노원 성북 구로 중랑 강북 은평
인천- 연수 남동 계양 부평 서구
지방- 대구 부산 대전 세종
4.특히 근3년간 가격변동이 없던 매물에 관심가져보기!!
5.수요가 있는 곳이 할인한다면 용기내기!!!
*중개인과 약속 잡는 법
- 전화 : 초보자 + 투자자/매매자/임차인 등 다양한 입장에서 전화
- 현장방문 시 브리핑 듣기 + 녹음하기
- 준비된 물건 보기 (현장촬영 + 수리비는 얼마나)
- 당일 매수 절대 금지!!!
- 현장에서 임보 작성하기
- 부동산 연락오면 적정가 파악후 매수 (대출상담사 활용, 무료)
- 좋은 순서: 공실>월세>전세>집주인
*계약시
(매매) 1.계약금5%(원래10%), 중도금은 전세계약금
2.임차인과의 계약에 적극 협조
3.점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.
(임대차특약) 1.동물에 의한 파괴는 임대차가 100%보상
2.전기수도가스 등은 임대인이 수선
3.소모품은 임대인이 수선
4.(특히연장시) 계약기간 내 이사시 임차인이 중개수수료 부담
(참고) 첫거래 수수료는 임차인, 이후는 임대인으로 바뀜
