[북리뷰 227] 재개발 모르면 부자될 수 없다 - 최진성

재개발 모르면 부자될 수 없다

최진성(아이언키)

재개발 투자가 위험해지는 대표적인 경우

재개발사업이 지연돼 오랫동안 투자금을 회수하지 못할 때

예상한 금액보다 감정평가금액이 낮게 나왔을 대

조합원분양가가 예상보다 비씨거나 추가분담금이 지나치게 많이 나올 때

이런 위험 부담을 모두 없애는 방법이 바로 관리처분인가 이후 투자하는 것

​

<재개발 용어 정리>

조합원

- 재개발구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람을 조합원이라고 한다. 조합원은 소유한 부동산을 재개발사업에 내놓는 대신 새로 짓는 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 권리르 얻는다.

​

토지등소유자

- 조합이 설립되기 전까지의 조합원을 토지등소유자라고 한다. 재건축사업은 토지와 건축물 모두 소유해야 조합원 자격이 생긴다. 그러나 재개발사업은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유하고 있거나, 지상권만을 소유해도 조합원 자격이 생긴다. 그래서 예비 조합원을 토지등소유자라고 한다.

​

프리미엄

- 조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액을 말한다. 프리미엄에는 재개발 물건이 새 아파트로 바뀐다는 전제 하에 미래수익에 대한 기대가 반영된다.

- 프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액으로 알 수 있으며, 입지가 좋을수록, 재개발사업의 후반부로 갈수록 프리미엄도 높아진다.

​

감정평가액

- 조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액이다. 사업시행인가가 고시된해 기준으로 평가한다.

​

조합원분양가, 일반분양가

- 조합원분양가는 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액이다. 대개 일반분양가보다 10~20% 정도 저렴하다. 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 떄 가격은 일반분양가라고 한다.

​

권리가액

- 조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액이다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 산출한다. 예를 들어 감정평가액 1억원, 비례율 100%면 권리가액은 1억원이다. 감정평가액 1억원, 비례율 110%면 권리가액은 1억 1,000만원이다. 감정평가액 1억원, 비례율이 90%면 권리가액은 9,000만원이다.

조합원은 새 아파트를 받을 때 조합분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 추가로 부담해야 하므로 재개발 투자에서 권리가액은 중요하다.

​

종전자산평가액

- 재개발사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액이다.

​

종후자산평가액

- 재개발사업 완료 후 갖게 되는 자산 총액이다. 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합한 금액이다.

​

비례율

- 비례율은 재개발 사업성을 알려주는 기준이다. 100% 이상이면 사업성을 높게, 100% 이하면 낮게 본다. 사업성이 높을수록 조합원에게 이익이 돌아가고 낮을수록 그만큼 조합원에게 부담으로 돌아간다.

- 종후자산평가액에서 총사업비를 뺀 다음 종전자산평가액으로 나누면 비례율을 구할 수 있다. 비례율은 재개발사업을 이해하는 데 아주 중요한 개념이기 때문에 반드시 알아야 한다.

​

분담금

- 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 것으로, 조합원이 새 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 금액이다. 이 분담금도 일반분양처럼 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 형식으로 납부한다.

- 59” 아파트 조합원분양가가 2억원인 경우 분담금을 계산해보면 다음과 같다.

감정평가액 1억원, 비례율 100%, 권리가액 1억원 일 때

* 2억원(조합원분양가)-1억원(권리가액) = 1억원(분담금)

감정평가액 1억원, 비례율 110%, 권리가액 1.1억원 일 때

* 2억원(조합원분양가)-1.1억원(권리가액) = 0.9억원(분담금)

감정평가액 1억원, 비례율 90%, 권리가액 0.9억원 일 때

* 2억원(조합원분양가)-0.9억원(권리가액) = 1.1억원(분담금)

​

총사업비

- 재개발사업에 투입된 총비용이다. 공사비와 기타 사업비의 합으로 이루어진다. 대개 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외다.

​

이주비

- 새 집을 짓기 위해서는 노후화된 집을 철거해야 하고, 이 때 조합원들이 이주할 집을 구할 수 있도록 빌려주는 돈이 이주비다. 이주비는 보통 조합원 부동산 가치의 40~60%를 무이자로 대출해준다. 최근 정부가 투기과열지구의 이주비를 포함한 금융권 대출을 주택담보대출비율(LTV) 40% 미만으로 제한해서 사업장마다 이주비대출 금액이 다르다.

​

이사비

- 이주를 촉진하기 위한 이사비는 대부분 무상이지만 상환해야 하는 곳도 있다. 이사비는 재개발구역 부동산에 사는 임차인이 받는 것이 아니라 소유자(조합원)가 받는 것이다. 이사비 지급 시기에 재개발 물건을 매매할 때는 매도자가 아닌 매수자가 이사비를 받는 것이 관례다.

​

현금청산

- 재개발사업에 동의하지 않는 소유자도 있다. 이때 새 아파트를 받을 권리인 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받는 것을 현금청산이라고 한다. 조합원이라도 정해진 분양 신청 기간에 분양 신청을 하지 않거나 신청을 취소하는 경우에도 현금으로 보상받게 된다.

​

개발예정구역

- 자치구의 구청장 또는 광역시 군수는 노후화된 지역을 계획적으로 정비하기 위한 주민설명회나 공람을 통해 재개발이나 재건출을 할 정비 구역을 지정한다. 정비구역으로 지정된 후 개발계획이 수립돼 개발구역이 지정되면 재개발 및 재건축이 가능하다.

​

지구단위계획

- 지구단위계획이란 도시를 체계적으로 개발하기 위해 기발시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말한다. 지구단위계획을 보면 도시가 향후 어떻게 개발될지 예쌍할 수 있다. 지그단위계획구역으로 지정된 후 3년 안에 해방 구역에 지구단위계획을 세우지 않으면 지구단위계획구역의 효력을 상실한다.

​

기부채납

- 재개발사업을 진핼할 때 도로, 공원, 공용주차장, 공공시설물, 녹지, 광장 등 정비기반시설을 만들기 위해 지방자치단체에 기부하는 땅을 말한다.

​

정비구역일몰제

- 사업 추진이 지지부진한 정비구역의 지정을 해제하는 제도다. 일몰제를 피하려면 정비구역 추진 위원회 승인 후 2년 안에 주민 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받아야 한다. 조합설립인가 후에는 3년 안에 사업시행인가를 받아야 한다.

​

재개발사업 진행 과정

서울 진행중인 재개발 지역

재개발 투자의 매수/매도 타이밍

부동산 중에서도 아파트에 투자할 때는 반드시 '상급지로의 이동'이라는 방향성이 있어야 한다. 투자금이 부족해 서울의 아파트를 살 수 없다면, 수도권 아파트에 투자한 후 서울의 평당 가격이 낮은 지역 아파트로 갈아타야 한다. 서울에서 평당 가격이 낮은 지역의 아파트에 투자했다면 다음에는 본인의 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 지역으로 옮겨가면서 투자를 이어가야 한다. 최종적으로 강남 3구의 아파트를 목표로 투자를 반복해야 자산의 크기가 커진다.

​

성수전략정비구역

- 한강 조망권과 강남 접근성이 우수한 최고의 입지를 자랑한다. 양쪽에 성수대교와 영동대교가 있으며, 성수대교를 건너면 압구정동이고 영동대교를 건너면 청담동과 삼성동이다.

- 우리나라 3대 업무지구 중 하나인 강남에 쉽고 빠르게 접근할 수 있다는 점이 성수전략정비구역의 가치를 더 상승 시킬 것이다.

​

노량진뉴타운

- 여의도와 용산을 마주 보고 있고 동쪽으로는 흑석, 반포, 강남으로 이어진다. 지하철 노량진역(1/9호선)과 장승배기역(7호선)이 가까이 있으며 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 강남순환도로 등 서울의 큰 도로를 이용하기 편리한 위치로 서울 서남부의 핵심 지역으로 자기매김할 곳이다. 노량진뉴타운에서 도보로 오갈 수 있는 노량진역과 장승배기역을 이용해서 용산, 여의도, 마포, 영등포, 강남 등 주요 업무지구로 편리하게 이동할 수 있다. 아파트 가격을 좌우하는 가장 큰 요소 중 하나인 직장과 주거지의 근접성이 완벽한 입지다.

​

상계뉴타운

- 서울 동북권의 가장 대표적인 재개발구역 중 한 곳으로 4호선 상계약과 당고개역 사이에 있다. 4구역과 6구역은 상계역과 가깝고 1구역, 2구역, 5구역은 당고개역과 가깝다.

- 상계뉴타운이 있는 노원구는 강북에서 우수한 학군으로 유명하다. 상계뉴타운은 노원구 제2의 대치동이라는 중계동 학원가와 가까워서 새 아파트가 들어선 후 실거주를 원하는 수요가 충분할 것으로 예상된다. 불암산과 수락산이 있어 주거환경도 쾌적하다.

​

영등포뉴타운

- 여의도는 서울 3대 업무지구로 금융권에 종사하는 고소득 직장인이 많다. 한강공원을 자유롭게 이용할 수 있으며 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통도 훌륭하다. 5호선 영등포시장역 바로 앞에 위치한 영등포뉴타운은 여의도KBS 본관까지 도보 15분 거리로 여의도 생활권이라고 볼 수 있다. 또 지하철 1호선과 KTX를 이용할 수 있는 영등포역과 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 각종 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다. 입지와 교통 여견이 훌륭한 재개발구역이다.

​

문정동 136

- 동쪽으로는 거여, 마천 뉴타운, 남쪽으로는 위례씬도시, 서쪽으로는 잠실과 접해 있다. 인근에 수서역, 가락시장, 문정 법조타운, 가든파이브 등이 있어 주변 인프라가 훌륭하고 아파트 수요가 풍부하다.

​

장위14구역

- 6호선 상월곡역과 현재 공사 중인 동북선 경전철 창문여고역(가칭)을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로, 인근에 '북서울꿈의숲'이 있어 주거 환경도 쾌적하다. 1만5,000여 세대에 이르는 장위뉴타운이 모두 완성되면 주변 인프라도 개선돼 실거주 만족도가 매우 높아질 것이다.

​

돈암6구역

- 지하철 4호선 길음역 인근에 위치하고 주변에 학교가 많아 교육환경도 우수하다. 백화점, 대형마트 등의 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

- 특히 돈암6구역과 인접한 길음뉴타운이나 미아뉴타운보다 종로, 광하문, 동대문 등 주요 업무지구와 더 가깝다.

​

​

​

책의 느낌표

한국경제신문

​

재개발에 대해 공부하고자 제목만 보고 고른 책 이다.

역시나 재개발 투자는 너무나 어려운 영역이다. 책을 읽고 뭐라고 남기기 위해 이번 북리뷰는 재개발 용어정리로 대체한다. 관련 부분의 책들을 더 읽어서 재개발도 알고 싶다!

​

​

​

#북리뷰 #재개발모르면부자될수없다 #최진성 #아이언키 #한국경제신문