[지기 12기 2번생엔 0앤리치조 권호누] 지방투자 기초반 2강 강의후기

안녕하세요!

자유를 향해서, 천천히 그러나 꾸준히,

투자자로 성장하고 싶은 호누입니다 :)

0. 이번 강의를 다시 듣고 보니...

전반적인 강의의 평을 먼저 가볍게 얘기해보면,

올해 2월에 지방투자기초반을 듣고

이 지역의 대장 구 임장한 이후로

이번에 이 강의를 다시 듣게 되었습니다.

그 때도 물론 튜터님께서 많이 저평가 되어 있다고 했는데,

그래도 그때보다는 선호도가 높은 단지가 꽤나 반등한 것을

평소의 저의 시세트래킹을 통해도 알 수 있었고,

이번 강의를 통해서도 알 수 있었습니다.

아무런 준비와 투자 없이 다시 상승장을

만나고 기회를 놓치는 것인가라는 생각이 들어서

좀 불안한 마음도 있었는데,

그래도 아직까지 이 지역이 절대적으로 저평가된 지역이라고 하니,

그나마 다행이다 라는 생각을 했습니다.

무엇보다,

그 지역의 앞마당을 하나 만들고 나니,

이번에 이해하는 폭이 훨씬 넓어졌다는 것을 느꼈습니다.

제가 직접 가보고 저도 싸다고 생각했던 그 단지가

계속 예시로 나오다보니 반갑기도 하고,

내 생각이 완전 틀리진 않았구나 하는 생각이

들었던 시간이었습니다.

1. 이 지역, 과연 투자해도 되는 것인가? 바뀌는 시장 상황

이 지역을 2월에 임장해보고 정말 충격적이었던 것 중

하나는 바로 가는 곳마다 보이는 크레인과 공사현장이었습니다.

정말로 공급이 많다는 것을 눈으로 보고 알았고,

그때만해도 공급이 너무 많아서 리스크가 많고,

그래서 지금은 투자할 수 없는 지역이다 라는 의견이

중론이었던 것 같습니다.

하지만 그로부터 6개월이 지난 요즘

이 지역의 매매와 전세가 하락이 모두 멈췄고

매매, 전세가가 모두 충분히 싼 상황이기 때문에

원금보전과 리스크 측면 또한

투자기준에 만족할 수 있다고 그 판단이 바뀐 것 같습니다.

저는 막연히, 공급이 몇년 내 계속

많기 때문에, 그 공급이 어느정도 다 정리될때까지는

투자에 접근을 못한다고 생각했는데,

정말 지방 시장은 싸이클과 분위기의 변화는

나의 예상, 생각보다 빠르게 움직인다는 사실에 놀랐습니다.

가장 좋은 것은 저 스스로가

지역의 매매/전세가, 거래량, 미분양 등등을

팔로우하면서 저평가여부를 판단하는 것이겠지만,

그게 익숙해지기 전까지는 이렇게 정규강의를 계속 들으면서

시장상황을 파악하는 것이 필요하겠다는 생각도 했습니다.

2. 지방은 공급의 전문가가 되어야 한다.

아래 내용은 제가 지난 2월에 이 강의를 수강하면서

BM을 해야 할 점으로 써놓았던 것입니다.

"공급과 투자타이밍을 정확하게 파악하기 위해서는,

1) 공급달력을 만들어서, '언제' '어느지역에' 공급이 들어오는지 파악해야 합니다.

그 지역에 연관성이 낮은 지역에 있는 공급은 사실상 영향력이 낮을 수 있기 때문입니다.

2) 숨겨진 미분양을 찾을 줄 알아야 합니다.

부동산 지인이나 아실에서 나오는 공급 뿐 아니라, 도시재생사업도 꼼꼼히 살피면서

각 단계가 어떻게 진행되고 있는지, 철거가 진행중이거나 완료된 곳이 있는지 살펴보는 것이 필요합니다.

3) 뉴스를 잘 살펴야 합니다.

과거의 유사한 다른 도시의 사례에서 볼 수 있듯이, 너무 많은 공급이 생기면

그 공급이 시장 전체에 영향을 줄 수 있기 때문에, 정부나 지자체에서 공급에 손을 대게 됩니다.

그런 정부 정책을 눈여겨 살펴보아야 한다는 것입니다."

이렇게 다 배워놓고

그동안 임보를 쓸땐 항상 시간에 쫓겨

제대로 공급을 살펴보지 못하고

아주 겉핥기로만 작성했습니다.

이번달에도 예외없이 공급을 제대로 파보지 못했다는 점

정말 반성하고 개선되어야 할 점이라고 생각합니다 ㅠㅠ

3. 결론부분, 그 통곡의 벽

몇번 보고서를 쓰다 보니 보이는 패턴이,

단지분석할때까지는 정신없이 막 달리다가,

갑자기 4주차쯤 되면 뭘 할지 몰라서 멍해지면서

시간이 오히려 남는다는 느낌이 반복되었습니다.

결론 부분 전까지는 노가다가 되었든,

복사붙여넣기를 하든,

어떻게든 그 뭘해야 하는지를 알아서 그 행동을 했는데,

1등뽑기 부터는 갑자기 어떻게 해야할지 모르고, 템플렛도 없어서

멍해지다가 그냥 대충 여러단지 그래프 붙여보고 하루만에

몇페이지 안되는 결론을 낸 기억이 몇번이나 있습니다.

그런 부분의 피드백을 받아들여서

이번 강의에서는 두 케이스로 나누어 1등을 어떻게 뽑을 수 있는지

구체적인 예시까지 들어서 설명해주셨습니다.

저는 답답한 마음에 최근 결론부분 작성하는 특강까지 신청했던 터라,

이렇게 자세히 결론부분을다루어주시는 것에

너무 좋았고, 유익하다고 생각했습니다.

그리고 또 새로웠던 것은,

저환수원리를 판단하는 세부 수치들이

저번과 달리 약간씩 변동이 있었다는 점입니다.

물론 저환수원리라는 기본적인 투자 원칙의 본질은

바뀌지 않았지만, 그게 '저환수원리를 충족하는가'를

판단하는 세부 기준은 시장 상황과 개인의 상황에 따라

조금씩 달라질 수 있다는 점이 이해되었습니다.

저의 경우 아직도 case1에 해당하는 사람인지 case2에 해당하는 사람인지

판단이 잘 서지 않아서,

이번에 투자코칭을 신청했는데,

투자코칭을 통해서 저에게 맞는 투자기준 판단 수치를

정확하게 정했으면 하는 바람이 있습니다.

그 기준만 정해지면, 진짜로 내가 투자할 수 있는

범위에서의 1등을 뽑을 수 있겠다는

기대감을 갖고 있습니다.

4. 미래는 생각하는대로 이루어진다.

요즘 임장을 하다보면,

상위 클래스도 못올라가고, 투자할물건은 모르겠고

그런 아쉬운 마음이지

동료들에게 꼭 그런 말을 듣는 것 같습니다.

그때니까 가능한 이야기 아니냐..

지방투자가 정말 쉽지 않다. 수도권에 그냥 하나 해도 부자될 수 있다..

저 역시도

요즘 도대체 왜 내가 이 투자공부를 시작했는지를

자꾸 되돌아보면서 그만하고 싶다는 생각이 종종 떠올랐던 것 같습니다.

사실은 내가 경제적 자유 자체를 원하는건 아니지 않았을까?

나는 그냥 내 직업을 바꾸기 위해서 좀 안정된 상황을

만들고 싶었서 투자공부를 신청했는데, 오히려 이렇게 공부만 하다가

직업을 바꿀 기회를 놓치는 건 아닐까? 이럴 시간에 나의 직업 개발에

더 신경을 써야 하는건 아닐까?

지방투자를 해서 돈을 벌어 서울에서 투자해야 한다는데,

그럼 지방에서 고생할 것 없이, 투자금이 조금 더 들어도

지금 서울에다가 투자해놓고 투자 공부에 쓰는 시간을 줄일순 없을까???

나는 토요일 임장이 안되는데, 그럼 앞으로도 지방 임장은 불가능하지 않나?

하는 그런 생각들이 떠오르고 있는 요즘입니다.

물론 끊임없이 생각해봐야 할 문제들이긴 하지만,

그와 동시에 먼 미래의 일에 대한 고민이기도 합니다.

그리고 일단 오늘 하루를 충실히 살다보면 해결될 수 있는

문제일 수도 있습니다.

그러니, 일단은 부자대디님의 조언처럼,

고민이 된다고 너무 많은 것을 재고 따지지 말고

일단 한번 해보자라는 마음가짐으로

이번달 끝까지 마무리해야겠다는 생각을 합니다.

지금까지 들인 노력이 성과로 반드시 이어져야 하고

성과로 이어지기 위해서는 중간에 멈추지 않아야 한다는것,

잘 마음속에 새겨두도록 하겠습니다.

BM 1.공급 파악을 더 면밀히 할 것 - 지도 위에 공급아파트 올려서 영향력 파악, 공급캘린더 작성해서 입주시기 파악. 20년 평균과 비교해서 미분양여부 파악.

BM 2. 이번 투자코칭을 통해서 투자기준을 반드시 설정하고, 1등뽑기 때 그 투자기준을 적용할것.

투자 마인드 BM : 오늘 하루를 충실히 살 것! 지금 눈 앞에 해야할 일을 하자!