가치 = 토지가 + 건물가

토지가는 언제가는 가격이 올라간다. 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 수요는 직장, 교통, 환경, 학군, 호재, 브랜드에 영향을 받는다.

건물가는 감각상각이 있기 때문에 가격이 토지가에 비해 많이 떨어지고 아파트 같은 경우는 20년주기로 봤을 때

30평정도면 3억 정도가 떨어지는데 매년 1500만원 정도가 떨어진다고 본다.

건물보다는 토지를 눈여겨 봐야 할 것 같다.

부동산에는 사계절이 있다.

어떤 타이밍에 투자해야 할까? 봄, 여름, 가을, 겨울이 있다.

매도는 여름(매매가 상승/ 전세가 보합) 이나 가을(매매가 하락/ 전세가 보합 및 하락)에 해야 하고, 투자시기는 겨울(매매가 보합 및 하락 / 전세가 상승)과 봄(매매가 상승 / 전세가 상승) 에 해서 무릎에 사서 어깨에 팔아야 한다.

투자할 타이밍은 항상 존재하고 있다.

사이클

좋은 입지라도 가격이 가치보다 비싸면 기다릴 줄 알아야 한다. 무릎에 사서 어깨에 팔으라는 말이 있듯이 이외에는 신만이 알 수 있는 영역인 것이다.

3년내 100%이상 급등한 물건은 허리 또는 어깨 이상인 물건이다. 이러한 물건은 관심을 가지고 지켜봐야 한다.

가치 있는 물건이 30%이상 빠진다면 이는 명품의 바겐세일이다. 만약 수요가 어느정도 있다하면 보다 적극적으로 투자할 시기이다.

결론은 불황에 사서 호황에 파는 것이다.

역전세 대비하는 법

역전세가 투자에 있어서 가장 위험하다. 반드시 부동산 지인을 통해 입주 물량을 확인해야 한다.

대량 공급 전 계약기간 재계약을 시도해야 하고 현 세입자와 재계약이 최고의 방법이다.

부동산에는 자주 내놓고, 전세금 욕심은 버려야 한다.

리스크 대비해서 마통으로 만약의 사태를 대비하고, 전세금 상승분은 5%를 넘지 말아야 한다.

기준 월에서 앞 뒤 6개월 시기를 두고 공급물량을 반드시 체크해서 역전세를 사전에 방지해야 한다.