아파트 제대로 투자하기 위한 방법

투자로 연결되는 임장보고서의 모든 것

(손품을 통해 가치 판단할 수 잇는법)

밥잘사주는부자마눌

PART.1

임장보고서를 꼭 써야 하는 이유 WHY

투자로 돈을 벌기 위해 꼭 기역해야 할 3가지 키워드

가치, 가격, 비교평가

가가비!

왜 임보까지 써야하는가?

소문과, 정보에 휩쓸리면 사지 말아야 할 것을 사거나

가치 대비 가격이 비싸거나

감당 안되는 물건을 사게 된다.

즉, 아무리 좋은 물건이라도 비싸게 사면 그 물건이

다음 가격이 찍힐 때 까지 기다리는 것이 고통스럽다.

차라리 투자를 안하는게 낫다.

때문에 돈버는 투자, 잃지 않는 투자를 위해서는

반드시 가가비를 분석해야 한다!

(가치, 가격, 비교평가)

가가비를 잘 하기 위해서 우리는 임보를 쓰는 것!

임보를 잘 쓰기 위해선 최대한 많은 지역을 내 앞마당으로 만드는 것이 좋다.

다다익선~!

앞마당이란

첫째, 그 지역의 입지 가치를 안다.

둘째, 그 지역 사람들이 선호하는 동네와 단지를 안다.

셋째, 투자 가능 여부를 안다.

앞마당이 없으면 시장을 쫓아가며 조급해하지만

앞마당이 많고 선택지가 많을 수록 골라서 언제든지 투자할 수 있다.

단!

임보를 쓸 때 앞마당을 비교할 때는

가격의 고점, 최하점 높낮이 뿐만 아니라 그래프의 상승 곡선이 비례적으로 올라가는지, 아니면 계단식 상승인지

그래프도 봐야해

결론

1

앞마당을 만들고 임장보고서를 써야

이 단지가 투자할 만한 '가치'가 있는 지를 알고

사도 되는 '가격'인지를 알고

그것을 정리하여 좋은 투자 결정을 할 수 있도록 '비교 평가'할 수 있다.

2

현재 나는 앞마당이 0~2개인 초보에 해당되므로

너무 잘하는 동료분들의 임보를 보며 높은 목표를 가지기 보다

주어진 자료에 충실히, 차근히 해보는 것이 중요!!

JUST DO IT!

3

임보는 외형에 치중하는 것 보다

내용과 본질이 중요해

작성 목적에 맞고

투자에 의미있는 정보를

퀄리티 있게 담아내는 것에 집중하자.

PART.2

1억 더 버는 임장보고서 작성법 HOW

임장보고서의 단위

임장보고서 작성 단위는 "구"

임보가 20개 미만 까지는 한 달에 1개의 구만 제대로 작성하자.

한 달에 1개도 정말 많이 하는 편!

너무 욕심 내서 하나의 지역도 제대로 파악하지 못하면 안된다!

실패없는 임장보고서를 위해선

매일 앉켠쓴!!

처음일 수록 쪼개고 쪼개어 매일 1장씩 쓰자.

어떤 일을 잘 하기 위해선 "방문 횟수"가 중요하다.

임장보고서의 체계

I. 지역 정보

지도

일반지도로 위치와 강남 혹은 주요 업무지구와의 거리를 확인

인접한 지역을 알아야 가격과 인구 이동 알 수 있다.

지적편집도로 땅의 용도를 파악하여 도시 특징을 파악

위성지도로 빈 땅과 동네 단절을 확인

행정 법정 경계를 참고

선호 시설과 비선호 시설을 확인한다.

동별 특징을 파악하여 기록한다.

사람, 지형, 상권, 선호생활권 등

그 지역 분임이 끝나면 30분간 지역 정리를 하고 우선순위를 매기자.

시간이 지나면 기억은 휘발된다.

인구

인구수로 지역의 위상이나 특징을 파악한다.

최근 10년간 인구가 증가하는 곳이라면 좋아지는 곳이고

줄어드는 곳이라면 나쁠 수도 있고 아닐 수 도 있다(주택노후, 비싼 집값, 줄어드는 직장 등)

인구수는 내 물건의 수요와 관계가 있다.

20~30은 교통 편리, 20평대 인기->역세권 인기

10, 40은 학군지 선호, 30평대 인기->학군지 학교 학원가 인기

영유아(9세)+30대는 신축 선호(신축 단지 모여있는 곳 좋아)

50~60대는 오래된 거주민

+ 매매 뿐만 아니라 전세 수요가 어떨 것이라는 예상도 해야 해

인근 지역으로 이동 규모가 큰곳이 있다면 TOP5매

가구 소득

살기 좋은 곳일 수록 소득이 높음

거주 만족도가 높은 이유를 직접 가서 느껴보자.

I I. 입지분석

직장: 종사자수

7대 업무지구( 강남권, 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC)

구 단위 종사자 수 양적 평가, 직장인 평균 연봉 수준으로 질적평가(고부가가치 사업체)

타지역에서도 일자리 때문에 이사올 사람이 많은 지가 중요.

교통 : 업무지구 접근성

주요 일자리까지 빠르고 편리하게 갈 수 있는 곳

1시간 이내 편리하게=강남까지 지하철

질: 이동 방법 편리

양: 중요 직장 빠르게

학군 : 중학교 학업성취도

소득 좋은 사람이 자녀 학업에 관심 많음

찐 학군지는 부촌

초중 보내기 좋은 지역은 안정적 장기 수요 유지

환경 : 백화점, 대형마트

소비력과 생활 편리성 거주만족도를 보는 것

정량화 보다는 환경적 균질성과 택지의 쾌적함도 함께 봐야한다.

+가족단위가 선호하는 상권인지 질적 분석도 필요

공급 : 3년 공급 중요

적정수요 초과 시 전세가 하락, 매매가 리스크 올 수 있음

3년을 보는 이유

1. 확정 공급이 3년이 최대
2. 3년은 다음 전세 계약에 영향 미쳐, 그 이상은 인플레 때문에 큰 영향 없을 수도

양: 적정수요=인구수*0.5

구단위 평가+시단위 평가+전출입관계 TOP3(인구수1.0%초과)

질: 위치, 입주 단지 세대수 등

공급은 확정되었다가 취소되기도 하고, 조용하다 갑자기 생기는 수도 있어

수시로 확인하고, 특히 투자물건 매수 전 확인 반드시 필요

호재: 입지개선

1.주요직장 접근석 획기적 개선

2.극적인 환경 개선

3.일자리 획기적 증가

호재는 상승장때 기름으로 작용하나

사업 내용과 추진단계 기대효과를 잘 따져야 한다.

주의할 점

1. 입지가 좋다 나쁘다 이분적인 평가가 아니라

사람들이 좋아하는 곳일까 그 이유가 뭘까를 분석하고 수요와 연결해서 생각해야해

2.아파트 매매가가 같을 때 전고점을 중요시 보는 것이 아니라

입지가치를 중요하게 봐야해

PART.3