지방투자기초반 재수강 후 투자한 1호기 경험담 [시간을달려서]

안녕하세요.

시간을달려서입니다.

그동안 실전투자 경험담 속 수많은 선배님들의 경험을 레버리지만 하다가

이렇게 1호기 매수 경험담을 쓰게 되니 감회가 새롭습니다.

조활동을 같이 하던 동료분들이 투자하게 되면 정말 기뻤습니다.

차마 물어보지는 못하지만 도대체 어떻게 하게 됐는지도 궁금한게 잔뜩이었고요.

그래서 최대한 투자에 이르는 과정을 상세히 풀어써보기로 했는데 너무 길어졌습니다..

원래는 앞마당을 14개 이상 만들고나서 투자해야지, 생각했는데

그보다는 조금 덜 갔지만

결국 1호기를 찾아 투자할 수 있었습니다.

나는 2024년 말까지 앞마당 14개를 만든다

지금도 노트북에 붙어있는 목표

23년 9월 처음 월부 서울투자기초반을 수강하고,

동시에 열반스쿨중급반도 강의 only로 수강했습니다.

(지금 생각하면 책도 참 벼락치기로 읽고 힘겨웠네요.. 왜 그랫을까...)

방랑미쉘 멘토님이 열중반 강의에서

"3개월 안에 투자하는 방법"이라는 타이틀로

1년에 모을 수 있는 종잣돈과. 현재 가지고 있는 종잣돈의 양에 따라서

임장지를 선택할 때의 기준을 말해주셨고

저는 지방에 먼저 가야겠다! 고 다짐한 후,

한 달 후에 실전준비반 첫 수강을 지방 광역시로 신청하게 됩니다.

당시에 월부학교 다녀오신 활짝피움님께서

감사하게도 54조 마지막 온라인조모임 때 1등뽑기 특강을 해주셔서

아, 앞마당이 많으면 많을수록 비교평가가 쉽구나~ 하는 걸 이해했습니다.

오~ 생각보다 간단한데(?!!) 하면서도,

일단 임장지가 광역시 한 개밖에 안 되니까

비슷한 권역의 인구수가 더 적은 지역도 얼른 봐야겠다.(!!) 하고

그 다음달 지방투자기초반에서는 중소도시를 가보고, 그 다음달에는 열반스쿨기초반을 수강하며 또 다른 중소도시를 혼자 임장하게 됩니다.

이런식으로 9개월동안, 1호기를 투자하기까지는

광역시 7개구, 중소도시 4곳을 (자실 포함해서) 만들게 되었네요..

월부생활 후 8개월 간 만든 앞마당

닉값대로 시간을 달려오긴 했는데

문제는 단지분석 장표도 끝까지 못하고 얼레벌레 임보를 쓴 곳도 있고

매물임장을 전체적으로 못 한 곳도 있으며

구석구석 꼼꼼히 하며 본 곳도 다 섞여있습니다.

중간에 회사 업무로 바빠서 특강 강의만 들으며 쉬던(?) 때도 있습니다..

하지만 분명한 건 자실로 대충 만든 앞마당도 1호기 투자에 도움이 아예 안 되지는 않더군요!

기억에 남아있는 그 단지의 막연한 느낌으로도

"이 가격이면 차라리 A도시의 B단지를 하지..."

"얘랑 완전 연식하고 느낌 비슷한 단지, OO도시에도 있었는데..." 하면서

같은 가격이면 뭐가 더 나을까,

대충 느낌은 비슷한데 땅이 달라지니 가격이 이만큼 다르구나..의 게임을

머릿속에서 계속 했던 것 같습니다.

지투 1개월 동안의 깨달음

지나간 앞마당도 다시 보자

단지임장과 매물임장을 하면 할수록

'아~ 좋다! 이정도면 나도 살고싶다'하는 좋은 단지는

가격이 비싸 잔금 범위에 안 들어오고,

저환수원리를 지켜 잔금 범위에 들어오는 단지 중

제가 투자할 수 있는 단지는 참 애매~해 보였습니다.

그나마 가능해 보이는 건 입지가 좋은 곳의 구축...

그닥 입지랄게 없는 도시라면, 신축인데 대장은 아니고 조금 외곽인...?

그런 단지들만이 투자범위 내에 들어왔습니다.

마음에 들지 않아서

더 좋은 건 없을까, 이 가격이면 어딘가에 다른 좋은게 있지 않을까 하고

임장 안 간 곳도 네이버부동산으로 스크롤해가며

다음 임장지를 찾았던 것 같습니다.

그러다 참 운이 좋게도

24년 1월에 개강하는 지방투자실전반에 초심자의 행운으로 광클 성공을 하게 됩니다..

당시 조장님이셨던 마그온님은 임장할 때도 그렇고 주중에 카톡방에서도 질문을 계속 해주셨어요.

그 덕분에 많이 성장한 것 같아 감사합니다.

"광역시에서 이런 구축 투자할 수 있을까요?"

"여기 가격 왜 비쌀까요? 생활권 순위도 이렇고, 신축 아닌데 왜 비쌀까?"

"나름 학군지라는데 부사님들이 왜 학군 얘기 안 하고 호재 얘기만 할까요?"

???

오. 이 정도로 지역을 자세히 봐야 하는구나.

그래프도 중요하지만 본질적인 건 임장지에서 찾아야 하는구나.

구축이라도 입지 좋은 곳을 왜 봐야 하는지,

지역 사람들이 선호하는 요소는 뭔지,

매물임장하면서 뭘 봐야 하는지,

전임을 하면서 뭘, 왜 물어봐야 하는지

조금은 깨달았던 것 같습니다.

투자자는 결국

철저히 생활권의 순위, 단지의 선호도를 비교해서

1) 매매가/전세가/투자금 알고 비교평가를 하면 되는구나,

2) 전세 만기 시즌에 공급 리스크 없고 (또는 리스크 피할 수 있고)

3) 집 상태 괜찮고 (안 괜찮으면 수리비가 추가로 얼마들고)

4) 누군가 이걸 반드시 매도하고 싶은 상황,

5) 플러스 알파로 일 잘하는 부사님 있다,

그러면 투자하는거구나, 깨달았던 것 같습니다.

# 복기

정말 투자할 마음으로 임장하기

매매가, 전세가, 집상태, 매도자 상황, 일 잘하는 부사님 파악하기

지투반 한 달 동안 임보를 쓰면서

처음으로 기존 앞마당 가격 트래킹도 제대로 진행해보게 되었는데요.

이 정도 가격에, 비슷한 위상을 가진 도시에서 이 가격이면 싼 것 같다! 하는 단지들을 추려서

당시 15구조 담당 튜터님이셨던 으으음 튜터님께 매물 문의를 하염없이 넣어보고

(그 이후에도 질척거리는 문의는 계속....)

결국 마지막 주 주말에 최임을 내고 나서 폭풍 매물 예약을 진행하고, 기존 앞마당으로 가는 SRT표를 끊게 됩니다.

후다닥 가서 분임만 마친 광역시 1개구와, 나머지 1개구를 마저 임장하고, 매물도 봅니다.

선호되지 않던 생활권이라 우선순위로 보지 않았었지만

투자대상이 어딘가에 있으리라는 믿음으로 갔습니다.

생활권 사이 거리가 좀 멀어서 택시도 탔지만

결국 전부 마치는 데 2주가 걸렸습니다.

시간 비워놓고 부동산 워크인으로 다 가서 매물도 털어보세요! 라는 튜터님 조언 하에

또 가서 실제로 매물도 털어봅니다 :)

"OO단지에 ◇층 X억 하는 매물 사려고 하는데

혹시 이보다 더 싼 가격이나 좋은 조건으로 가능한 것 있나요?"

요렇게 부동산으로 쏙쏙 들어가서 이야기하다 보니,

근저당이 얼마 잡혀있어 선뜻 투자하기 어려운 물건,

가격은 싼데 그래서 공개적으로 내놓지 못한 장부물건이 나오기는 하더군요^^

문제는, 공급이 애매하게 해소되지 않은 상황에서 투자금이 꽤나 많이 드는 현장의 상황이었습니다.

사실 매물예약을 할 때만 해도, 가격 잘 깎으면 투자할 수 있겠다! 라는 기대를 품고 갔지만

공급 리스크는 많지 않아도 전세 매물 수가 너무 많고,

투자자 진입도 많았던 생활권이라 막상 투자가 쉽지 않았습니다.

섣불리 네고해서 사겠다고도 못했습니다.

그동안 싸게 거래된 실거래가를 언급해도 부사님은

"그럼 2.9억이면 할거예요?"(가격은 예시)

(...매코도 넣어야 하는데 어떻게 ...선뜻 대답을 못함...)

"그렇게 싼 매물은 이미 다 나갔어요~ 그래도 그 가격도 싼 거야~"

(...싼 건 아는데 전세도 너무 싸서 투자금이 모자라다...)

"투자예요? 등기 한 다음에 전세 맞춰야 돼요~ 요즘엔 동시에 잘 못해~"

(시작부터 잔금을 치라는 말씀입니까..??)

라는 말씀들을 하셨습니다..

또 투자자들이 많이 진입한 생활권과 단지들이라

매수도 안 했는데 막연히 나중에 매도가 안 되면 어쩌지? 같은 불안에도 휩싸였습니다.

하지만 난 하나만 찾으면 된다, 는 마음으로

기존에 만든 중소도시 앞마당도 하나 더 가서

역시 단임만 마쳤던 2개구를 매임을 합니다.

하지만 이미 인구 수가 더 많은 광역시에서 비슷한 선호도의 생활권의 A단지가

여기 중소도시 애매한 생활권의 B단지보다 싸다는 걸 느꼈던 저는,

선호도가 있는 곳이긴 한데 투자금이 비슷하다면 굳이?.. 좀 애매한 것 같다.... 하고 돌아오게 됩니다.

그렇게 2월 한 달이 지났습니다.

광역시 1곳의 2개 생활권,

중소도시 1곳의 2개 생활권에서 매물털기 끝에 내린 결론,

"아직 앞마당이 부족하다"

겨우 6개월 공부했는데, 이게 맞는 걸까? N년 간 모아온 돈을 한번에 다 투자해도 되는 걸까?

이런 의심이 솟구쳐서 다시 앞마당을 넓혀 가기로 했습니다. (물론 가격 트래킹은 계속...!!)

어영부영 자실을 하고 나서 다시 환경 속으로

지투반 수강 후에

정규강의 수강을 하지 않고 보낸 2달이 정말 힘들었습니다.

그래도 첫 달은 차분히 맘을 다잡고 자체실전반을 꾸려 기세 좋게 중소도시 1곳을 앞마당으로 만들었습니다.

새롭게 간 중소도시는, 기존 앞마당들보다 공급물량이 적었고,

공급이 정리되고 나서 상승한 전세가로 인해 투자하기 좋은 환경이 조성되어 있었습니다.

하지만 기존 앞마당과 달리 와 싸다~라는 느낌은 없었습니다.

그래도 매임을 해봐야지, 하고 부사님들께 전화를 걸었는데

이것 참 매물 보기가 너무 어렵습니다.

"이 가격에 계약 하겠다는 분만 매물 보여줄 수 있어요."

???... 그런게 어딨어요...

이미 투자자들이 많이 다녀갔는지, 부사님들의 심기가 예민했습니다.

이제는 이런 경우, 다른 앞마당에서의 경험을 통해 어떻게 대응해야 할지 압니다.

# 복기

매임이 어려울 때 최대한 많은 부동산에 전임을 더 돌려보고, 투자자 우호적인 부사님 한 분만 찾는다 !

(그 부사님이 주변 단지 부사님들 조인해서 매물을 보여주기도 하므로)

그렇지만 이미 가격이 싼 수준이 아닌데, 굳이 봐야하나? 라는 게으른 생각 속으로 빨려들어간 저는

매물보기를 포기하고, 바로 옆에 다른 구로 가서 분단임을 진행합니다.

한 달동안 열심히 다니기는 했지만, 찝찝한 앞마당이 하나 추가됩니다.

지금 생각해보면, 후순위 생활권 신축이라도 가서

어떤 사람들이 사는지, 혹시 전세 낀 물건이나 매도자가 급한 사정같은 건 없는지 돌아봤어야 했네요.

그후 또 다른 한 달인 4월은

그동안 대충 쌓아온 임장지들의 임보를 다시 업데이트하며,

지방 광역시, 중소도시 지역분석 특강을 들으며 보냈습니다. (내근직이라고나 할까)

기존에 다녀온 앞마당의 특강도 들어보고

역대급으로 싸다는 광역시 특강도 들어보고

총 3군데 도시의 특강을 수강했습니다.

그렇게 지역을 보다 자세히 알아가니

임장할 때 몰랐던 새로운게 보이기도 하고,

특강으로 사이버임장만 한 도시에 어서 빨리 가고 싶은 마음도 생깁니다.

24년 5월, 절치부심하여 지방투자기초반을 재수강합니다.

매물코칭 그리고 투자코칭

공교롭게도 일주일 간격

지방투자기초반 19기 3강을 강의해주신 권유디튜터님 말씀이 기억납니다.

"여러분, 투자하셔야 돼요. 저평가 되어있고 투자금 맞으면, 하는거예요.

설령 저평가 1등은 아니라도, 투자금 조건이 앞마당 중 1등이면 하는 거예요." 하셨습니다...

강의에서 보여주신 튜터님의 비교평가 & 1등뽑기 과정

그리고 라이브 코칭을 통해서 정말 많은 궁금증이 해소되었고,

이번 앞마당에서 싸다고 느낀 단지가 있으면 적극적으로 해보자 ! 라는 생각도 들었습니다.

이번 지기반에서 임장을 간 광역시는

이전 앞마당보다 인구수도 많고 위상이 더 높았기에

분임/단임/매임을 거쳐, 제가 잔금 가능하고 투자금 범위에 들어오는 단지들 중 이정도면 수요가 괜찮다고 느낀 단지 2개를 뽑았습니다.

이미 기존 앞마당 시세가 머릿속에 있어서

비슷한 가격대에 이정도 컨디션이면 괜찮겠다,라는 느낌이 들었습니다.

권유디 튜터님의 ppt 양식대로 임보에 1등 뽑는 로직을 쓱 정리할 수 있었습니다.

마침 월부에서 준 지기 재수강 기념 매물코칭 50% 할인쿠폰이 있어 의미있게 쓰고 싶었습니다.

그렇게 추려 간 단지는,

A단지 입지 좋은 구축 24평형 vs B단지 생활권 내 입지 떨어지는 신축 낀 평형

(30평대만 보지 말고 골고루 다 본다!!)

아직 공급의 여파가 덜 가신 광역시였기에

A단지 입지, 위상이 좋긴 해도 워낙 구축이라 전세 호가가 꽤나 낮게 형성되어 있었고, 매물도 많았습니다.

5월이라 이사철도, 방학기간도 아닌 때에

그나마 환경이 좋고 학군이 괜찮은 곳이기 때문에 실거주자 위주, 집상태 좋은 매물 먼저 거래되고 있었습니다.

반면 신축인 B단지의 전세 매물은 몇 개 없었지만

생활권, 입지 측면에서 선호도가 A단지보다 확연히 떨어지고

주변에 입주장이 곧 다가오고 있어 새로 세입자를 구해 전세를 맞추기는 어려운 편이었습니다.

전세 맞추기가 어렵구나..

그래도 일단 전세 낀 물건 찾아보자 마음을 먹었습니다.

구축은 공실이어서 수리 가능한 물건,

혹은 추후에 주인 전세가 가능한 물건까지 추려 1등을 뽑고

최종 2개 매물을 매물코칭에 넣게 됩니다.

다만 좀 걸렸던 것은 그중 1개 매물이 부사님이 갑자기 매물임장 당일에 가져오셔서 아직 보지 못한 매물이었다는 것입니다.

부사님 왈,

"이 집 주인이 4억에 내놓자는거 내가 그가격은 택도 없다고 깎아서 3.9억에 내놓기로 했어(?)

세입자 만기 4개월쯤 남았는데, 계속 살고 싶어해.

근데 집에 아기가 있어서 집 보여주는 게 협조가 잘 안 된대.. 이거 매물을 언제 볼 수 있을지.."

비록 그 매물과 같은 동, 같은 향으로 다른 매물을 보긴 했지만

못 본 물건의 전세가가 시세보다 조금 높게 껴있고 RR이었기에,

저는 고민하다가 아직 보지 못했지만 B단지 매물을 매물코칭에 넣게 됩니다.

일단 매물 가격과 조건은 알고 있으니, 다음에 매물을 보고 의사결정하면 되겠다~는 마인드였죠...

월요일 아침 9시에 예약한 매물코칭, 자유를향하여 멘토님이 진행해주셨습니다.

1번 매물.

A단지는 구축이라 올수리 매물이 아닌 경우 부분적으로라도 수리가 필요한 상황.

그럼 애매한 가격보다는 n천만원 싼 기본집을 사서 아예 올수리를 진행하는 것이 낫다!는 멘토님의 조언!

문제는 전세가가 올라오지 않고 공급 여파가 있어 지금 당장 전세맞추기가 어려울 수 있다.

많은 경험을 주긴 하겠지만 1호기이기도 하고, 올수리 + 전세맞추기 + 여차하면 잔금까지

너무 어렵게 접근하는 걸 수 있다. 라고 하시며...

(제가 얼마나 전세 상황을 얕봤는지 알 수 있었네요... 수리비 견적도 한 군데밖에 안 냈었는데 참 안이하게 냈었고..)

오히려 제가 가져온 2번 매물이 더 낫다는 판단이셨습니다.

2번 매물.

투자해도 좋다. 다만 선호도가 상대적으로 A단지보다 낮다는 것을 알고 투자하는 것이고, 수익도 그정도 선호도만큼 내면 된다. 가격은 3.9억도 괜찮다. 물론 최대한 깎아보는게 좋겠지만, 지금도 싸다. (가격은 예시)

이렇게 나름 선호도가 딸려 2번으로 넣은 매물로 오케이를 받고는 B단지에 집중하게 됩니다.

# 복기

1. 입주장에서는 전세가 정말로 안 빠진다. 전세가는 뇌피셜이 아닌 현장피셜로 봐야 함.

2. 구축은 수리비 견적을 여러군데 진행해서 보수적으로 추가비용을 검토해봐야 함. (인테리어 특강으로 해결)

일단 집을 얼른 보는게 중요했습니다.

네고를 하게 될 때 제 상황에 맞는 협상 멘트도 시나리오를 짜 보고

부사님께 이번주 토요일 1번으로 달려간다고 하고 예약을 했는데 글쎄

그 전날 금요일 밤에 파토가 났습니다. 밤 11시경이었네요..

"세입자가 몇 분 전 갑자기 전화오더니... 집을 못 보여주겠다는 거야. 무슨 안 좋은 일이 있나봐.

지금 전화도 안 받고 해서, 다음주에 다시 연락해볼게요."

나중에 알고보니 아기가 아파서 응급실에 가게 되었다는 사연이 있었지만,

당시에 참 집을 보기 어렵군, 투자 못 할 수도 있겠다... 하며 속이 탔습니다.

또 한편으로는 이 가격대로 얘보다 더 좋은 건 없을까? 하며 네이버부동산을 들여다봤습니다.

이 때는 6월. 이미 5월 지기반 임장이 끝나고,

다른 @@구를 자실조 조원들 몇몇과 분단임하고 있던 때였습니다.

@@구 매임시간을 빼서 B단지에 다녀오려고 했던 계획이 무산됐고, 다음주를 기약했습니다.

그리고... 때마침 아너스 등급이 되어 광클한 투자코칭이 6월에 있었습니다.

당연히 집을 보고 투자코칭을 진행할 수 있을줄 알았는데

여전히 집을 못 본 답보 상태인 때에 마스터님과의 코칭을 진행했습니다.

제가 투코 준비를 할 때만 해도 투자로 고려하고 있는 단지가 아니었던 B단지에 대해 말씀드렸더니

다음에는 꼭 매물을 확인한 상황에서 코칭을 진행하라고 따끔히 밤송이를 날려주셨고,

혹시라도 집을 보지 않고 리스크를 가늠해보지 않은 채 가계약을 하게 될까봐 걱정해주셨습니다.

지금 집을 못 보는 상황 자체가, 나중에 매도할 때 리스크로 날아올 수 있다고도 이야기 해주셨습니다.

꼭 세입자의 계약갱신 여부와 매도자 사이의 협의가 제대로 완료됐는지 체크하고,

추후 세입자가 나간다고 할 수 있으니 리스크를 제거하고 매수 가계약을 해야한다고 해주셨습니다.

다만 기존 앞마당의 제가 들고간 매물과 비교해서 괜찮다,

매코 컨펌 났으니, 매물 보고 협상에 들어가세요 라는 결론을 주셨습니다.

앞마당 내 단지 여러 곳과 같이 비교 가능하니 좀 더 넓은 시야로 보게 되었고,

아래와 같이 협상에 필요한 꿀팁들도 알려주셨습니다..

# 복기

1. 매물의 하자쿠폰을 찾는 것도 중요하지만 내 상황, 감정에 호소하며 네고하기

2. 상황에 의해 집을 보기 힘든 물건은 그 자체로 네고 포인트가 된다.

3. 반드시 매임을 꼼꼼히 진행한 후, 매물에 대해 파악한 뒤 코칭을 넣자!

네고, 인내심과 끈기를 가진 자의 것

협상의 기술

결국 B단지 최초 매물임장을 하고도 2주가 흐른 뒤, 장맛비가 내리는 날 매물을 보게 됩니다.

부사님은 매도인이 세입자와 계속 계약갱신하여 살게 하겠다는 합의(?)를 완료했고

세입자 분도 그걸 믿고 투자자한테만 매물을 보여준다는 얘기를 했습니다.

그 날 아침, 다른 한 팀과 함께 이 매물을 보게 됩니다. (!!...내가 이 매물을 처음 보는 유일한 사람은 아니구나하는 마음과 함께, 꼼꼼히 살폈습니다.)

지은지 몇 년 안 된 신축인 집은 하자가 없었습니다... (정말 없었을까요???)

추가적으로 천만원 네고를 하고 싶은 상황에서 매도인은 전혀 급하지 않아보였습니다... (정말 안 급했을까요???)

부사님은 지금 내놓은 가격 3.9억이 매물을 오늘 본 사람까지만 가능한 가격이라며..

(내일부턴 다시 4억이라는 매도인피셜)

동, 향이 RR이라 이 가격보단 더 받을 수 있을거라 매도인이 자신하고 있다고,

이 아래로는 좀 어렵겠지만 그래도 끝까지 깎아보겠다는 말씀을 하셨습니다.

저는 마스터님께 배운대로 감정에 호소하며

"저도 독립해야 하는 이러이러한 상황에서 목돈이 좀 모자라요... 앞으로 월세로 00만원 내야 하고...."

집에서도 지방 투자 반대하고 계셔서, 여차여차해서 3.85억이 안되면 안 될거 같다고 말씀드렸습니다.

이미 3.9억도 괜찮은 가격인데, 어떻게 될까 두근두근하며 500만원 네고를 불렀습니다.

(지금 생각하면 그냥 1천만원 부를걸 하는 후회가...)

몇 분 뒤 전화온 집주인 왈

"생각해보겠다."

그동안 저는 단지 내 부동산과 같은 생활권 내 도보로 걸어 갈 수 있는 부동산을 다 털었습니다.

전세 낀 물건은 또 있었지만, 4층 물건이라 아쉬웠고, 가격은 좀 더 저렴하게 나와있었지만 그만큼 전세가가 낮아 들어가는 투자금은 같았습니다.

매물을 털고난 뒤에 결론.

일단 깎이는 걸 기다려보자.

토요일 오후에는 인접해있는 @@구 매임이 예약된 상태였습니다.

다른 매임을 잡아놓은 이유는 제 스스로로서도 하나의 매물에만 매달려 조급해지지 않기 위함이었고,

실제로 @@구에 더 괜찮은 매물과 조건이 있으면 그것도 적극 고려하고 있었기 때문이었습니다.

B단지 집을 본지 2시간 정도 뒤에 다시 전화가 왔습니다.

"집주인이 100만원까지는 깎아주겠대요. 지금도 너무 싸게 파는 것 같다고

오늘 본 사람까지는 이 가격에 팔겠다는데.. 대신 결정을 좀 빨리 해줘야 될 것 같아요~"

자향 멘토님이 3.9억도 싼 가격이라고 하셨는데, 그냥 오케이할까?! 하다가도

문득 매물 보기 전에 조언을 구했던 마그온 조장님 말씀이 떠올랐습니다.

"시간님, N천만원 투자니까 N천만원짜리 경험이라고 생각하고 후회없이 할 수 있는 것 다해봐요!"

500만원이 아니라 100만원... 참 아쉬웠지만, 일단 가능한 매수 가격은 3.89억으로 생각을 하고,

쥬니쥬니님의 칼럼에서 배운대로 "제가 사실.... 집 사정이 이렇고 저렇고 해서 최종결정권자가 아니다... 죄송하지만, 오늘까지 결정은 안 될 것 같고, 집에 올라가서 상의한 후 다음주 화요일쯤 알려드리겠다"고 부사님께 말씀드렸습니다.

<쥬니쥬니님 칼럼>

https://cafe.naver.com/wecando7/10525140

그렇게 통화를 마친 후 남은 시간은 계획대로 @@구 매물을 보는데 쓰고 나서 마무리가 되었습니다.

다음날인 일요일은 비교분임이 예정되어 있었던 터라 %%구를 새롭게 임장했습니다.

%%구 또한 B단지와 같은 가격대의 단지들을 미리 체크해두고, 투자후보를 물색하고 있었습니다.

자실조 조원분들과 점심을 먹고, 마의 구간을 넘어가고 있는데 갑자기 전화가 왔습니다.

"매도자가 다시 연락이 왔어~ 100만원 더 깎아 주겠대. 오늘까지 가계약하면 3.88억이에요~"

분명 화요일까지 답변 주겠다고 하고 일단 생각을 안 하고 있었는데 오늘까지 가계약이라니..

도대체 이사람은 급하지 않다면서 왜 가격을 자진해서 깎는 걸까요?!

생각할수록 처음부터 1천만원 더 불렀어야 하는데... 하고 후회막심이었습니다.

하지만 어쩌겠습니까.. 이미 100만원 단위의 네고가 진행되고 있는 상태에서, 저는 회심의 한 방을 날렸습니다 (ㅋ)

"사장님... 50만원만 더 깎아주세요. 제가 3.85 불렀고 그분이 첨에 안 된다 했으니 중간으로 3.875억이요!"

핸드폰 너머 사장님 표정은 ㅡㅡ^ 였습니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ

그래도 50만원은 투자코칭, 매물코칭 한 번이라도 더 할 수 있는 가격이다 라고 되뇌이며..

부사님은 매도자에게 물어보고 답변 주신다고 하셨습니다.

결국 그렇게 4억에서 3.875억으로 총 1,250만원을 깎았네요.

좀 아쉽지만, 다음엔 더 잘해보자라고 생각하며 마무리 지으려다가 문득 세입자 생각이 났습니다.

"사장님. 세입자분 어차피 더 사실 계획이시고, 매도자분도 알고 계시니까

특약에 '현 세입자가 2년 신규계약하는 조건'도 넣을게요.

매도인, 임차인 모두 동의하는지 여부 확인 부탁드려요."

그렇게 혹시라도 만기 이후 세입자가 언제든 3개월 전 통보하고 나갈 수 있는 갱신청구된 전세계약이 아닌,

2년 만기 시점부터 새로운 전세계약이 시작되는 리스크 헷지 조건도 얻어내게 됩니다.

이때부터 %%구 모 카페로 들어가,

1호기 투자를 해 본 경험이 있는 조원분께 도움을 구하며 전세와 매매 특약을 모두 보내고, 가계약도 완료했습니다.

# 복기

1. 미리 지투반에서 배운대로 특약 정리해놓은 것 잘했다.

2. 소심한 네고보다는, 더 여유로운 태도로 보다 낮은 금액을 앵커링 하자!!

3. 가격이 안 되면 조건이라도 유리하게 걸자.

4, 안 되면 말고가 아닌, 이 가격이어야 한다는 마음으로 인내심을 갖고 네고하자.

전세 낀 물건의 셀프등기

법무사는 미리미리 구해야 한다

가계약을 마치고 난 후 1주 뒤, 전세 낀 물건이므로 간단히 본계약일이 잔금일이 되게 하여 등기를 치고자 했습니다.

1호기이기도 하고, 매물 보기 어려운데 이것저것 협조해주신 세입자분과 부사님을 위해 롤케익 하나씩도 샀습니다. ㅎㅎ

가계약 이후, 지투반에서 배운 것처럼

그간 협의했던 특약사항이 잘 들어갔는지

미리 매매계약서와 전세계약서를 작성해달라고 요청하여 사진으로 확인하고,

세입자 분도 잔금 당일에 부동산에 오셔서 새로운 계약서를 작성해주십사 요청드리고,

복비 어떻게 받으실건지 사장님과 이야기하고

(전세 계약서는 무료로 대필해주시기로 하셨습니다 ㅎㅎㅎ)

이제 법무통으로 법무사를 구하려는데, 거의 일주일 후에 바로 잔금을 치러야 하는 터라

도통 20만원 초반으로 구해지지가 않았습니다...^^; 이런 경우도 있더군요..

저는 셀프등기를 하기로 맘을 먹었습니다.

너바나님이 법무사 레버리지 하라고 하셨지만, 또 찾아보니 그렇게 못 할 짓(?)은 아니더군요.

미리 등본 등 서류 준비하고,

부사님이 미리 신고한 부동산거래신고필증을 통해 e-form으로 신청서를 기입하고,

국민주택채권 / 인지대 / 등기신청수수료는 정해진 수수료이니 잔금일 전에 납부하고.

당일에 매도인으로부터 인감증명서, 도장, 초본 받아 위임장을 작성하면 끝이더군요.

(물론 잔금 당일 현장에서 등기와 등기권리증 정보 확인 후 작성할 것이 있습니다)

부사님이 협조해주셔서 부동산 내 있는 컴퓨터로 마무리를 하고, 등기소와 우체국에만 들르면 되었습니다.

(한 번 경험해보니, 다음에 또 해도 괜찮겠다 싶을만큼 어렵지 않았습니다.

다만 당일날 2~3시간 정도 소요되니 웬만하면, 법무사를 추천합니다.)

# 복기

1. 법무사는 적어도 잔금 2주 전 미리미리 구해야 한다.

2. 당일 날 수정할 사항이 없도록, 계약서 사진 확인은 필수

이번 계약을 진행하면서 아쉬운 점도 있습니다.

하자가 제 눈에는 보이지 않았지만,

스탠드형 TV가 가까이 붙어있었던 거실 아트월에

이미 집주인이 몇년 전 내어놓은 벽 타공 흔적이 있었고.. (^^.........)

생활에 지장을 주진 않았지만 안방 화장실 타일 잘 보이지 않는 곳에 작은 균열도 있었습니다.

미리 봤다면 그 핑계로 제대로 깎아봤을텐데... 매물을 보는 날 긴장해서 꼼꼼히 돌아보지 못했던 아쉬움이 남습니다.

그러고 나니 그 이후부터는 아무리 제가 안 살 집이라도, 아무리 신축이라도 매임을 눈 크게 뜨고 하게 되더군요.

이 글을 읽는 분들도 두 눈을 똑바로 크게 뜨고, 눈치보지말고 매임하시기 바랍니다. ㅎㅎㅎㅎ

1호기... 앞마당 좀 더 늘린 후 할까 고민을 참 많이 했었는데

지금 할 수 있으면 투자 한다, 결심하고 들여다보게 되니

투자 가능한 매물은 어디서든 튀어나오게 되는 것 같습니다.

전 성격상 혼자 하는걸 좋아하고 성질도 급한 사람인데

월부에 와서 동료들의 중요성과 함께 성장하는 것의 기쁨을 알게 됐습니다.

제가 초보 때 모르는 부분 마구마구 물어봐도 너무 잘 답변해주신 수많은 선배님들 덕에

1호기를 할 수 있었던 것 같습니다.

앞으로도 쭉 동료분들께 도움을 주고 받으며, 함께 시간을 녹여나가는 사람이 되고 싶어요.

서기5기 고마웠던 위례 조장님과 매일이 즐거웠던 우리 조원분들,

첫 지방 임장에 많은 도움 주셨던 실준46기 54조,

지기15기 집4러8도누비조 펭쥐니 조장님을 비롯한 조원분들, 아직도 댓글 달아주셔서 넘 좋아요 ㅎㅎ 다들 잘 지내셨으면..!!

여러방면으로 임장, 임보, 투자의 벽을 깨주신 지투19기 이로구조원분들,

언제든 질문해도 좋다고 해주셨던 고마우신 으으음 튜터님, 마그온 조장님,

저와 자실을 선뜻 함께 해주신 보니님과 에이미님님,

1호기 투자 순간을 어쩌다 함께해주시고 축하해주신 우리 자실조 연진이들 감사합니다. :)

긴 글 읽어주신 분들 정말 감사합니다.

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.