4년차 투자자의 앞마당 늘리는 법 <#1 임장지 선정> [루공]

"다음달 임장지로

어딜 가야하나요?"

"앞마당을 만드는 것이

무슨 의미인가요?"

"분위기임장과 단지임장을

동시에 해도되나요?"

"사전임보? 최종임보?

그게뭔가요?"

"1등뽑기가 뭐죠?

1등을 왜 뽑아요?"

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

에삼이

루공입니다.

월부에서 투자공부를

시작한지 얼마 안된 지인들과

대화를 나눌 기회가

있었습니다.

기초반을 몇회 수강하고도,

앞마당을 늘리는 방법에 대해

막연하게 생각하는

경우가 많았습니다.

실준

지기/서기/신기

실전/지투

+자실

모든 강의에서

비슷하게 적용되며,

앞마당을 늘리는데

막막한 분들을 위해

스탭별로 '아주 간략하게'

정리를 해보았습니다.

이 글은 그 첫번째 글로

"임장지 선정"

입니다.

(간단함 주의)

쉬지않고 앞마당을 늘리면서 깨달았던 점은

당장 어디를 가냐는것이 사실

크게 중요하지 않았다는 것입니다.

어차피 투자자라면 투자로써 주요한 지역을

모두 언젠간 가봐야 하기 때문입니다.

#임장지가 정해지는 강의 수강

일단 가장 best는 꾸준하게 강의를 들으며

환경에 있는것입니다.

너무 뻔한가요? 미안합니다.

뻔해도 사실이기 때문입니다.

사정에 의해 환경에서 잠시 벗어났지만,

돌아오지 못하는 동료분들을 많이 보면서

환경의 중요성을 여실히 느꼈습니다.

함께 해야 멀리 갑니다.

다시 돌아왔을땐

그 자리 그대로 실력이

축적이 되는것이 아니고,

새롭게 다시 시작이기 때문입니다.

동료들과 함께 앞마당을

늘리는 강의는 위와 같습니다.

실전준비반(임보 비중△)

지방투자기초반, 신도시투자기초반

열반스쿨실전반, 지방투자실전반

한해의 계획이나

분기별 계획을 세워보실때,

다음 강의는 어떤걸 들을지

미리 정해두시면 좋습니다.

기왕이면 투자공부를 시작한 초보때는

끊기지않고 연달아 듣는것을 권유드립니다.

한번 강의를 놓치면 그 다음 기수는

3개월 뒤에 열리기때문에

중간에 아무것도 못듣는경우가 생길 수 있습니다.

(본인 이야기 ^^;;)

#임장지가 선택가능한 강의거나 자실

임장지나 권역이 어느정도 선택이 가능한 강의거나,

피치못하게 강의없이 혼자 앞마당을 늘릴경우에는

임장지를 직접 선정해야 합니다.

1. 임장자체가 익숙하지 않을때

(현장방문 체득화 과정)

앞마당을 오롯이 늘리는 느낌보다는

당장 '임장'자체를 익히는 방향으로 가야합니다.

퇴근후 접근이 쉬운 직장근처의 동네나

언제든 갈 수 있 집근처를

임장지로 하는것이 좋습니다.

2. 투자 방향성 설정

(서울/지방)

1:1 투자코칭이나 제테크Q&A게시판을 통해

나의 종잣돈과 현금흐름을 고려해서

다음 투자의 방향을 설정합니다.

투자금이 조금 많이 들어도,

저평가된 단지를 선점 후

전세상승분을 창출하는

장기보유

서울투자

소액투자금(1억미만)으로,

저평가된 단지를 환금성과 수익률을 계산해서

추후 서울투자를 위한

종잣돈불리기단계인

중단기보유

지방투자

이렇게 일단 굵직하게 방향을 설정합니다.

(독립된 투자자라면 추후엔 어디든 갑니다)

2-1. 서울/수도권

인접해있는 도시들과 많은 영향을 주고 받습니다.

구별로 뚜렷히 칼같이 나누기보다는

생활권단위 군락의 색깔이 강합니다.

내가 아는 앞마당에서 까만 지도를 밝힌다는 느낌으로

권역별로 보는게 지역을 익히는데 유리합니다.

(예)

분당->용인->수원

또는 1군부터 5군까지 고루고루 1개씩 넓혀두시는것도

추후 어느곳을 가나 비교평가를 위해 도움이 됩니다.

다시 말씀드리지만 정답은 없습니다!

2-2. 지방

도시들간의 연담화가 서울처럼 활발하지 않습니다.

지방에서 가장 중요한것은 인구수(수요)이고,

서울처럼 인접한 지역으로 늘려가기보다는

같은 인구(위상)의 도시끼리 늘려가는 것이 좋습니다.

(예)

대전-광주-울산, (창원)

천안-청주

구미-김해-포항

<단어사전>

자실=자체실전반, 강의없이 앞마당을 늘리는 행위

#당장 투자를 하기위한 임장지 선정

위의 내용들은 당장 투자를 하건 못하건,

비교평가와 초반 앞마당을 쌓는것에 집중한

임장지 선정이었습니다.

어느정도 앞마당이 있고

지역간의 비교평가가 되며,

절대적/상대적 저평가를

찾을수 있는 분들이라면,

위의 방식이 아닌 다른 방식으로

임장지를 늘리는 것이 효율적입니다.

1. 서울

일단 내가 가용가능한 종잣돈을 파악하고,

대출없이 투자금에 활용할 수 있는

'투자금'을 파악합니다.

내 투자금에서 +5천~1억정도는

더 들어가는 지역을 찾습니다.

이유는 현재는

좋은 단지부터 안좋은 단지까지

모든 단지가 저평가된 시장이기에

'좋은것부터' 차례대로

트래킹해야되기때문입니다.

부동산지인에 들어가서,

지역분석에 서울을 검색합니다.

현재기준 여러가지 정보들이 나와있는데,

우리가 집중해야할 부분은

매매/전세/전세율 부분입니다.

평당가격으로 나와있어서,

33평이면 33을 곱하고, 24평이면 24평을 곱합니다.

(예)서대문구

평당가 매매가 3,108만원, 전세가 1,905만원

서대문구 전용59(24평)

매매가 74,592만원(평당가*24)

전세가 45,720만원(평당가*24)

투자금 28,872만원

물론 단지들의 평균이기에

딱맞는 투자금은 아니지만

어느정도 구별 위상을 가늠하고

임장지를 선정해볼 수 있습니다.

예시의 서대문구는

2.9억정도의 투자금이 들어가고

말그대로 평균치기에 내 투자금이 2억정도라면

임장지 선정 범위에 들어올 수 있습니다.

이렇게 서울의 모든 지역을

1~5군을 통틀어서 파악해보시고,

동료분들이 게시판에 주기적으로

올려주시는 자료들을 참고해보셔도 되겠습니다.

*전세가율 60%이상이면

과거의 사례를 봤을때

서울은 저평가 구간입니다.

2. 지방

지방은 광역시와 중소도시로 나뉘는데,

종잣돈의 규모에 따라 좋은지역부터 봅니다.

좋은지역이라는 의미는 인구수(수요)가

많은 지역입니다.

지방은 70~80%로 좀 더 보수적으로 봅니다.

서울과 같은 방식으로 전국의 전세가율을 파악하고,

70~80%(도시 위상이 작을수록 높게 적용)를 기준으로

'공급'이 적은 지역을 봅니다.

초보 투자자일수록 리스크가

적은 투자가 적합하기 때문입니다.

'좀 덜 벌어도 잃지않는 투자'를 위해

리스크를 최소화하고

상대적으로 좋은곳을 먼저 갑니다.

좋은것부터 앞마당을 넓혀가다보면,

어느순간 투자금에 들어와 당장

'매물을 터는'행위까지

가능한 지역이 나옵니다.

그때부터는 능동적으로 위상이 비슷한 도시위주로

비교군을 두루두루 만들어갑니다.

(우리 1채만 할꺼 아니니깐요~~!)

지금까지

임장지선정부터 막혀서

막막한 초보자분들을 위해

간략하게 케이스별로

정리를 해보았습니다.

사실 앞마당을

30개이상 만들면서

그간의 경험을 바탕으로 써봤지만,

정답은 아닙니다.

정말 중요한것은

독립된투자자가 목표라면

이번달 임장지가 어딘지보다는

서울과 지방을 통틀어

전국의 주요투자처들을

결국엔 다 알아야된다는 점과

그 과정에서 쌓이는 실력으로

스스로 다음임장지를

채워나가게되는

변화입니다.

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