실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 59기 11조 원대연]

임보 왜 써야 함?

앞마당이란?

1. 임장을 통해 지역의 입지가치를 안다
2. 지역 사람들이 선호하는 동네,단지를 안다
3. 분당은 야탑보다 수내가 더 좋아. 왜냐면…
4. 투자 가능 여부를 판단한다

앞마당이 없으면?

1. 아는 지역 단지가 없어 들리는 소문에 흔들리면 조급해짐
2. 상승장, 하락장 시장을 따라가게 됨 → 이게 아니라, 개별 단지를 가치대비 싸게 사야한다
3. 단지를 봐도 이게 가격이 싼지 비싼지를 모른다. 비교평가를 못하기 때문에

작성법 개요

한 달에 한번에 한 개 구에 대해서 임장보고서를 써라 → 동시에 여러 개 지역에 대해 쓰면 한 지역을 깊게 못 팜

통계포털, 행정안전부, 시청홈페이지에 데이터 긁어와서 봐도 되지만, 월부카페에 대부분 찾아보면 나옴

수지를 예시로 임보 써보자! - 지역정보

1. 지역정보 - 지도와 특징
2. 위성지도: 빈 땅이나 경계구역, 땅의 형태 등을 보기 쉬움
3. 지적도: 지역의 주요기능에 대해 이해할 수 있음
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6. 지적도 예시 - 영등포구
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8. 지적도 예시 - 수지구
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10. 동별 특징 파악해서 선호도를 파악해라
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14. 지역정보 - 인구현황
15. 인구수: “주민등록 인구통계 행정안전부” 검색해서 보던가, 네이버에 “수지구 인구” 검색
16. 거주수요 크기 확인 → 지방에서 중요(지역 위상과 직결), 수도권에서는 상대적으로 덜 중요.
17. (대연) 수도권에서도 인구가 중요하지 않나?
18. 주변에 신축이 생기면 인구가 빠짐. 그래도 그 쪽 입지는 그대로임.
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20. 지역의 인구 증감 확인 → 최근 10년의 인구가 증가하는지 확인
21. 인구 증가하면 → 좋아지는 곳
22. 인구 감소하면 → 나쁠수도 아닐수도(인구 감소 원인을 파악해야함. 주택노후, 직장학교 부족 집값부담 등)
23. 종사자수 > 거주인원 → 직장; 종사자수 < 거주인원 → 배드타운
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25. 연령별 인구
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28. 전입전출
29. 그냥 캡쳐해서 해도 되고, 지도에 정리해도 되고
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33. 월부카페 참고
34. 지역정보 - 가구 소득
35. 조사하지말고, 월부카페에 검색해서 써라
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수지를 예시로 임보 써보자! - 입지 분석

1. 환경 vs. 학군: 서울/경기에서는 찐학군지는 학군이 중요하고, 대체로 환경이 중요
2. 입지분석 - 직장
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7. 입지분석 - 교통
8. 강남 또는 부도심에 하나라도 만족하면 그 등급임
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12. 입지분석 - 학군
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20. 학급당 학생수가 많은 학교(과밀학군)를 선호함
21. 입지분석 - 환경
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25. 입지분석 - 공급
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27. 예: 그 지역 인구가 50만명이면, 2500세대가 매년 더 필요하다
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31. 적정수요 이상 공급이 일어나면, 그 해에 다 소진이 안되고, 다음 해까지 물량이 넘어감. 그러면 내 물건과 공급이 겹칠 수 있음
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38. 호재분석하는 법
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40. 예시: 풍덕천동 한국 아파트
41. 이미 실현이 된 호재가 있는데, 찬밥일 때 살 줄 알아야 함
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수지를 예시로 임보 써보자! - 시세 확인

1. 평당가와 전세율
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4. 서울 및 수도권 = 강남 1시간 이내
5. 최고가 아파트
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8. 아실 > 순위분석 > 최고가순위 > 84전용(최근3~6개월)
9. 시세조사
10. 단지 시세를 다 따야함. 왜? 정리하지 않으면, 기억이 안남. 흩어진 시세를 잘 정리해야 같은 돈으로 더 좋은 것을 살 수 있음
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15. 시세지도
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18. 분당성은 오리역을 이용하고, 신분당은 아예 정자역으로 가서 이용하더라 → 임장해보면 안다

수지를 예시로 임보 써보자! - 투자결론 - 단지분석

카카오톡 나와의 채팅방에 게시판 만들어서, 사진이나 음성녹음 넣어서 와라

수지를 예시로 임보 써보자! - 투자결론 -매물검토와 결론

1. 환금성: 1~3층, 탑층, 필로티도 하지마 → 수요층이 얇음
2. 저환수원리 모두 만족했을 경우에만 투자!

1등뽑기