3주차 강의후기 [실전준비반 59기 11조 원덤]

3주차 - 투자하는법(코크드림)

임장지역 선정 기준

1단계: 강남방향 또는 평당가 높은 지역으로 넓혀가라

2단계: 수평적 비교평가(끼리끼리)

은하수청구: 23평이 100세대가 안됨 → 거래가 없어서 전고점이 더 높았을 수 있다

• 지방은 지역간 이동이 쉽지 않기 때문에 인구수로 급지를 평가한다.
  • 수지를 예로 들면, 인구수가 적어도 이동성이 수월하기 때문에 급지가 상대적으로 높음

• 천안은 아산이랑 물량을 공유함 → 25년까지 공급이 많아서 못올랐는데, 2026년부터는 없어.
• 전주는 완주까지 봤을 때 현재까지 공급물량이 없었어. 26년부터 슬슬 생겨.
• 지금 봤을 때 천안아산이 상대적으로 저평가다
• 대구/부산은 3년 이상 공급이 많았기 때문에, 현재 저평가다. 내집마련 하실 거면 지금 해라

3단계: 수직적 비교평가(상급 vs. 하급)

강남이 오르면 → 구로 → 부천 → 부평

강남이 오르면 → 과천 → 동안구 → 군포

강남이 오르면, → 분당 → 수지 → 영통(광교는 별개)

• 동탄은 영통 다음인가?

경기권 이하 지역은 고점을 찍는 것도 느림. 부평은 2022년에 찍었네

인천보다는 경기도를 사람들이 더 좋아함

지금 기준 수지보원이 싸다

현재 수지가 리모델링 등 이슈때문에 눌려있는 상태임. 단 전세가가 싸긴해서 문제긴 한데..

• 리모델링 다 어그러지면 향후에 어떻게 되는지?

내가 서울에 직장이 있는 사람이면 당연히 수지보원 하겠지?

대전이 수요가 풍부해서 공급에 대한 대응이 쉬움

천안이 더 싸다. 천안지역 전체적으로 신축 제외하고 저평가 되어있는 상태임

비스비스할 때 지역의 위상이 더 좋은 지역에 투자한다!

임보를 왜 써야하는가

• 떨어져도 그냥 당연하게 버틸 수 있음. 오를거니까
• 머릿속에 안남음. 지역이 혹은 동네가 좋은 건 알겠는데, 이게 싼지 비싼지는 모름
• 안써도 투자는 몇번 가능함. 이 후에 많아지면 헤깔리고 어려움. 기록으로 남겨야 함

임장지 내에서 투자 아파트 고르는 법

투자물건 선정 기준

수도권

지역 내에서는 직장/교통 보다는 학군/환경

지역 끼리 비교는 직장/교통!

• 일산 신축 vs. 관악 구축 → 관악!

부천이 환경/학군이 좋지만, 수도권 내에서는 3대 업무지구와 가까운 지역을 더 좋아하는구나!

• 학군을 더 생각하면 양천구로 빠지겠지 → 그래서 동작이 강남보다 더 가깝지만, 양천구가 학군이 독보적이라 더 비쌈!

좋은 지역은 빨리 올라가고 더 올라간다

2018년에는 개봉한마을 사는게 맞고, 지금 기준으로는 둘만 비교해봤을 때는 상동이 나을 수도 → 저평가!!

즉, 지역 간 비교 시 강남을 누가 더 빨리/편하게 갈수있느냐!

• 지역 내에서는 학군!
• 평촌같은 곳은 학군지라서 학원가근처, 학교배정이 환경보다 우선순위구나

이문현대는 환경이 안좋음. 전농SK는 환경이 더 좋음.

단지 내에서 교통 10분 정도 차이면, 환경(아파트가 몰려있다거나)이 더 우선순위

광역시

지방에서는 버스를 더 많이 이용하네 → 지하철역보다는 버정이 가까워야 좋더라

광주는 자차이용률이 70%가 넘음 → 대중교통 의미가 없음

세종 물량때문에 2012~207까지 눌려있었음. 청주는 직격탄 맞았음

샘머리가 먼저 더 많이 오른다

전주 내 신도시 중에 가장 좋은 곳이 에코시티

• 기존 인프라/생활권 근처라서 이걸 공유해버림

전주는 도시가 작고, 학군보다도 환경을 더 중시하더라. 송천이 학군이 더 좋아도, 혁신이 이김

지금 전주는 공급물량이 없어서 가격이 싸질 않다. 전세도 좀 올라가고 있고

사지 말아야할 것

수도권이라도, 입지가 너무 떨어지면 투자하지마라

주변 가격차이 얼마 안나는 신축으로 가겠지..

지방 구축은 왠만해선 하지마라

투자물건 선정 기준 적용사례

• 1000만원 깎기 위해서 2~3주를 들여서 계속 쪼았음. 그 당시에 다른 후보군도 있기 때문에 급하지 않았기에
  • 집주인이 차익이 얼마나 있는지. 손해면 깎으면 안되겠지
• 어떻게 물건선정, 전세셋팅, 인테리어 했는지 알려줄게~~

• 생활권 구분 어려우면 그냥 동으로 해라

평촌은 역세권보다 학원가가 더 중요하구나

저환수원리!

리스크: 전세 안되면, 잔금할 수 있는가? → 주담대 + 신용대출

비평촌인데… 선호도 떨어지는데 투자해도 되나?

입지(강남접근성)가 비슷하면 선호도 떨어져도 추세를 따라간다

여기 가격은 부동산에서 협상 후 네고 가격임

아닌 애들을 제끼자

• 태영 삭제 → 진흥 가격 대비 가치 떨어짐
• 관악/진흥 삭제 → 은하수랑 투자금 같은데 가치 떨어짐

은하수가 전고점이 낮은 이유: 20평대가 세대수가 적어서 그 당시에 매물이 없어서 거래가 안됐을 뿐.

현재기준으로 투자해보면,

• 진흥 아웃: 관악이랑 비교해보니 투자금이 같은데 가치는 떨어짐
• 관악과 한마음 비교해보니, 전고 차이는 큰데, 현재가는 차이가 얼마 안나 → 관악이 덜오른거지
• 은하수청구는 전고대비 하락이 적다

시세 트래킹 하는법

매수 이후 전세 셋팅 하는 법

앞마당 시세트래킹 하는 법

지역의 가치(입지)는 크게 변하지 않음. 계속해서 변하는 가격을 체크해야함

→ 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 추적하는 것

• 지역 이해 // 비교평가
• 투자 물건을 고르는 게 아니야. 그 앞마당의 흐름을 보는거야

비산과 호계는 입지가 떨어지니까 신축이 랜드마크지? 입지 떨어지면 연식이 중요하구나

앞마당에서 5개 가격을 일주일에 한번씩 트래킹 해보자

여유가 되서 더 자세하게 하고싶으면, 생활권별로 세분화 → 그 안에서 대표단지 몇개 선정: 역세권 단지들 내에서

20평대는 교통이 젤 중요함 → 인덕원삼성과 향촌롯데 비교해보면, 인덕원삼성이 더 비싸 → 교통 호재가 있어서

30평대는 학군지라서 학군이 더 우세 → 향촌롯데가 더 비쌈

https://cafe.naver.com/wecando7/9165829

전세 셋팅하는 법

주인전세 시 매매를 싸게 사는 게 중요. 보통 매매가 높게 하고 전세가를 높게 살아준다고 함

수리조건: 지금은 안되어있지만 고쳐줄게

step2: 만약 다음 세입자 구하기 전에 이전 세입자가 살고 있을 때를 뜻함

부담스럽게 해줘야돼. 한 10만원 정도 쓰자. 한박스 아니고, 두박스…

매수한 부동산에 2주정도만 기한을 주고, 그 후에는 잔금준비 때문에 주변에 몇개 올리겠습니다. 네이버에 올려놨더라도 주변에 다 내놓자

전세시세 더 높은 단지들에 있는 부동산에도 내놓기

“매매 진행중입니다” → 아직 소유권이 넘어오진 않았다. 현재 진행중임을 알린다

네이버등록을 했다 → 네 물건에 관심이 많다.

저 표대로 정리를 해라

내 물건이 브리핑 안되고, 먼저 브리핑 되는 애들이 더 조건이 좋더라 → 조정 필요

위 PLAN이 다 있는 상태에서 투자해야됨

올수리 비수리 차이가 5천이다 → 수리해서 내놓는게 낫다. 수리하는 데 1500~1800이면 함

처음에 부분수리하면, 나중에 결국 다 뜯어서 해야됨. 처음할 때 다 해라

조금 내릴라고 500 내리고(주변에서 500씩 내리길래) 하다가, 나중에 2천 내리게 됨. 한번에 천 내려버려

Plan B → 리스크 관리. 보험사가 주담대가 좋음. 이자가 조금 비싸도 중도상환수수료를 면제해주는 게 이득일 수 있음. 빌리는 기간이 짧으니까! 산수해보자

세입자 후보가 계좌 주기 전에 위 사항 꼭 확인!

입주일자는 빠를수록 좋긴 함. 전세계약금은 5%아니고, 10% 주세요~ 저는 5% 받았던 적이 없어요. → 하지만 상황에 따라.. 안좋으면 그냥 다 해야지

인테리어

• 24평 기준 샷시빼고 1500~1800이면 하는데, 전세자금 5천을 올려받을 수 있음
• 샷시 수리는 900~1000

• 원래라면, 새로운 전세 세입자가 돈이랑 짐이랑 입주일에 같이 옴. 그래서 잔금을 이 때밖에 못치룸
• 하지만, 합가하기 전 상태인 신혼부부가 세입자라면, 입주일 조정해서 전세자금을 먼저 땡길 수 있다.
  • 시장 상황에 영향을 받긴 함
  • 이렇게 하려면 전세가를 좀 낮춰줘야 할 수도 있음
• 공실이 제일 좋음. 수리하기 시작하는 시점부터는 매수인이 관리비 내야됨
• 계약서 쓰기 전에 세입자 살고 있는 데 얘네 보증금 어떻게 내주냐. 계약서 쓰기 전에 얘기해야됨
  • 시장 분위기에 따라 바뀜

• 타일 무광이 세련됨
• 주황색부터 업체가 하긴 하는데, 내가 챙겨야하긴 함

• 전세 매물에 따라 인테리어 수준을 정해라. 장기보유 할거면, 부분수리는 추천 안함. 나중에 다시 해야되기 때문에
• 올수리도 언제한 올수리인지. 어중간 수리된 데보다, 아예 수리를 하나도 안 한 정말 안좋은 집이 싸고 좋음
  • 오히려 체리, 월넛 이렇게 되어있는 애들이 다시 수리하려면 비쌈. 전체 화이트톤으로 해야됨
• 브랜드 상관없이 샷시 되어있다면 좋음. 안되어있는것보다 500이 더 비싸다? 샷시 되어있는 것 사라

철거 해야될 것

• 라디에이터 철거 15만
• 강마루 철거: 30평 아파트 기준 30만원
• 화장실 문: 문 20만, 틀 20만 → 4개 한번에 하면 깎아줌
• UBR화장실은 철거 시 폐기물도 많고, 설비도 없어서 다시 해야됨
  • 타일이 되어있어도, 플라스틱이 있으면, UBR 위에 타일을 덧댄거다 → 더 빡셈
  • 안 그러면 부동산 사장님한테 물어봐. 이거 UBR이에요?
• 올체리몰딩 → 전체 교체 돈 많이 든다;; 20평대도 250듬

위 가격으로 해주면 진짜 싼거임

뭐 씽크대만 되어있거나 하면 애매함. 아예 하나도 안되어있는게 나음

• 실거주할거면, 장판을 2.2T정도 해라
• 하지만, 체리색 유지할거면, 벽지장판 다 화이트톤으로 다 해버려

안좋은 예시

• 예뻐보여도, 상부장이 없잖아. 수납어디에 할거야. 관리가 어렵다

부동산 추천이 가격은 싸지는 않으나 평타는 칠 수 있다

단지 상가에 인테리어업체 하나 씩 있는데 여기는 무조건 견적 받아야 함

• 수리할 때 어떤 부분을 조심해야하고 등등 경험이 있기 때문에 이걸 우리 집 보여주고 방문 상담을 통해 배울 수 있음. 세입자 있으면 양해 구하고
  • 여기 누수 많이나요. 타일만 덧바르면 안돼, 등등
• 이 정보를 받아서 다른 업체 견적 줄 때 활용해라

지역맘카페는 비쌈. 보통 실거주용이라

부분수리는 숨고가 괜찮. 화장실 타일이 3장 깨졌다. 등등

주택가격이 비싼 지역이 견적이 비싸다. 그렇다고 싼 타 지역에서 하면 A/S가 잘 안됨

업체 사장님이 직접 시공하는 것이 있는지 알아야 해

• 사장님이 타일을 직접하신다. 목공 숙련자다 → 다른 데 공정에 얹는 돈이 적음
• 직접 하시는 게 없어 → 그럼 얹는 게 많아서 견적이 비싸다

사장님이 작업하고 계시는 현장 직접 방문해서 마감 확인

• 작업하고 계신 곳 방문할 수 있는 데가 있을까요? → 없으면 그냥 사진이라도..

임대용인데 뭘 이런걸 해~ → 내가 말한걸 긍정적으로 잘 받아주시는 분이 좋음

싼 데는 왜 싼지 알아야 함 → 목공 등 혼자 다 하시는 분

계약 시 원하는 것 다 얘기해라

• 매 공정 끝날때마다 사진 좀 보내주세요. 집 바뀌는게 너무 궁금해서요
• 사장님 여기는 서비스 어떤 것 해주세요? 말발굽, 빨래걸이 등
• 사장님이랑 너무 하고 싶은데 돈이 좀 부족해서요~ 사장님이랑 꼭 하고 싶은데 좀만 깎아주세요
• 공사 끝나고 잔금 보내달라고 하면, 한 10% 남긴 금액만 주고, 하자보수 완료한 다음에 줘라
  • 사장님이 다 확인해서 잘해서 주겠어? 체크를 내가 다 해보고 하자보수 하고 나서 줘라
  • 말발굽이 바닥 지탱이 안되거나, 문 보수가 안되었거나, …
  • 돈을 먼저 줘버리면, 우리 것이 후순위가 된다

수리 전 / 후

필름지해도 안이뻐.. 그냥 다 철거해서 새로 함

• 아예 다 철거하고 비워버려

옆 타일… 사장님한테 물어봐. 이거 어떻게 해야되요?

저 옆에 화단 같은 것도 철거하는데 어디는 80~100 달라 함.. 직접 사장님이 하는 곳에 30이면 하더라

필름작업해도 안이쁘고, 교체하는 데 비용이 든다? → 철거

아트월, 우물천장 → 다 철거