안녕하세요~
부동산계의 가치투자자가 되고싶은
워렌부핏입니다!
월부 들어온지 거의 2년만에
새로운 강의가 오픈해서
정말 설레는 마음으로 수강신청을 했습니다~
이름하여 신도시 투자 기초반...!
드디어 기다리고 기다리던
신도시투자기초반 1주차 강의가 올라왔네요 ㅎㅎ
이전까지는 지방을 위주로 많이 다녔다 보니
사실 수도권 지역들이 제겐 오히려 생소했어요~
서울이나 수지, 평촌, 분당 같은 곳이야
강의에서 워낙 많이 다뤄주다 보니
어느정도 친숙했는데
그 외의 1기 신도시들은 아직 많이 낯설었거든요.
그런데 이제는 이런 1기 신도시들도
꼼꼼하게 알아두어야 나중에 서울의 상승흐름이
다른 지역으로 넘어갔을 때
투자 기회를 잡을 수 있기 때문에
반드시 알아야겠다 싶더라구요.
그러면 이번 주차 가으이에서
인상깊었던 포인트와
벤치마킹할 점을
복기해보겠습니다🤓🤓
1. 선호도를 간접적으로 파악할 수 있는 지표
어떤 단지의 선호도를 파악하는 방법은
상당히 다양하죠~
기본적으로 전세가격의 흐름이나
하락장에서의 거래 빈도 등,
맘카페나 사람들의 인식 등을 통해서
간접적으로 파악할 수도 있구요,
아니면 실제 임장을 통해 발로 밟아보고
입지 분석을 통해서 직접적으로
선호도를 느껴보는 방법도 있습니다.
그런데,
이것 말고도 지금같은 시장에서는
선호도를 더욱 명확하게 파악할 수 있느 방법이 있어요~
과연 무엇일까요?
바로 ㄱㄹㄹ입니다!
지금같은 시장에서는 선호단지 위주로
거래가 이루어지고 있어요.
일부 지역은 지난 21년도 상승장 못지않게
뜨겁게 가격이 상승했는데요
하지만 같은 지역 내에서도
어떤 단지들은 여전히 호가만 높이 형성될 뿐
거래가 전혀 되고있지 않은 경우가 있습니다.
이런 경우는 그 가격을 주고 살 바에는
차라리 다른 단지를 본다는 심리가 강하기 때문에
거래가 잘 안되고 있는 것이죠~
진짜 선호되는 단지는
최근 중층 실거래가 가격으로
저층 매물의 호가가 올라오면서
계속해서 거래가 이루어집니다.
당연히 대단지가 그런 측면에서는
거래량이 많을 수 있겠지만
세대수가 적은 단지인데도 불구하고
거래량이 대단지 못지 않다면
그 단지는 정말 선호도가 있는 단지겠죠?
✏️벤치마킹
단지분석 시, 거래량 반드시 확인하기
2. 투자는 싸게 사는 게 가장 중요하다!
투자에 있어서 가장 중요한 건 뭘까요?
바로 가격을 싸게 사는 것입니다.
수익을 많이 내는 것, 정말 중요하죠.
그런데 아무리 수익을 낼 수 있고
좋은 단지를 샀다고 하더라도
싸지 않은 가격에 산다면
낼 수 있는 수익도 줄어들 뿐더러
상승까지 가는 험난한 길에서
버틸 수가 없게 됩니다.
그렇기 때문에 시장이 변하더라도
절대 변치 않는 투자 원칙중 하나는
내가 가진 투자금으로 할 수 있는 투자단지 중
싸면서 가치있는 단지는 어디인지를
찾는 것입니다.
저도 요즘 비교평가를 하면서
가격 자체도 집중하긴 하지만
어떤 단지에서 더 큰 수익을 낼 수 있을까를
은연중에 계속 생각하게 되는데요
이번 자모님의 말씀을 통해서
다시 한 번 제 자신을 돌아보게 되었습니다.
✏️벤치마킹
저환수원리에서 저평가는
절대 변치 않는 원칙이다!
3. 신도시의 가치
일반적으로 신도시! 하면 떠오르는게 바로
쾌적한 택지와 안정적인 주거 환경이죠~
그렇기 때문에 사실 교통입지나 다른 것들이 조금 떨어지더라도
환경입지 하나만으로 높은 가격을 형성하고 있는 경우가 많아요.
최근에 들어온 위례만 보더라도
위치적으로 가장 떨어지는 하남 위례가
송파 위례랑 가격차이가 얼마 안나기도 하죠.
둘 다 쾌적한 택지와 비슷한 환경을 갖추고 있으니
비슷비슷 해보이는 게 사실이에요.
하지만 과연 그럴까요?
지금같은 하락장에서는 둘 다 비슷한 가격에
호가를 형성하고 비슷한 가격에 거래가 되고 있기 때문에
비슷한 위치에 있는 신도시는 어떤 단지든 다 이정도 가격대를
형성하고 있나보다~ 라고 착각할 수 있어요.
하지만 실제로는 절대 그렇지 않습니다.
결국에는 그 안에서도 제각기 다른 입지를 갖고있어요.
단적인 예로 동탄2만 보더라도
A단지는 상권과 학교를 끼고있고
B단지는 그냥 쾌적한 택지 안에만 있는 단지에요.
둘 다 연식은 비슷한데, 이때는 명확한 입지 차이가 있다보니
B단지는 마이너스 P, A단지는 수천만원의 프리미엄이 붙었습니다.
시간이 지나면서 연식가치가 떨어지면
그 차이는 더욱 커질 거에요.
지금 1기신도시중 일산같은 곳이
처음에는 분당과 비슷하게 비교되다가
완전히 다른 급이 되어버린 것도
바로 상품가치가 떨어지면서
땅의 가치만 남았기 때문이죠.
그렇기 때문에 신도시 내에
모두 살기좋은 단지라고 하더라도
결국에는 나중에 그 안에서
선호도가 갈라질 수밖에 없게 됩니다.
이럴 때일수록 같은 가격이면
어떤 단지가 더 좋을까?를
끊임없이 생각해봐야 하는 것 같습니다.
후기 읽어주셔서
감사합니다🤓
댓글 0
봄이온다아 : 1등~~ 정리를 너무나 잘하셨어요~~ 이것으로 복습을 한번 더 한 느낌 입니다~ 1주차 강의 후기 까지 작성하시느라 워렌부핏님 고생하셨습니다~~최고
갱지지 : 투자 성공까지 응원할게요~! 오늘도 수고하셨습니다 💛
주시부 : 우와 후기를 이렇게 적을 수 있군요!! 저는 제 생각과 느낌만 주저리 주저리 일기장처럼 적었는데 부핏님 후기는 칼럼같네요 ㅎㅎ 오늘도 배우고 갑니다 고생하셨습니다!
퓨어코코 : 중요한 포인트 딱딱 짚어가며 쓰신 강의후기 너무 좋았어요! 다시 한번 내용을 되짚어 볼수 있어서 감사해요^^
한남부자 : 와!!^^ 무슨박사논문 인줄요~~!!! 넘 훌륭하시고 후기만 읽어도 강의를 다들은거 같아요. 감사합니다♡♡