지방투자 실전반 2강은 게리롱님의 지방에서 제대로 `1등 뽑아서 투자하는 법'이였다.
임장보고서를 쓰다 보면 항상 결론이 희미해지는 용두사미가 되어버리는 내 임보! 항상 1등 뽑아도 ‘이게 맞는 1등 인지?’ 긴가 민가 한 적이 많았다. 이번 게리롱님의 1등 뽑는 투자법은 가치에 대한 정확한 판단(임장과 임보)+가격(비교평가를 통해)+내 투자금으로 투자 가능 한지를 판단하고 리스크대비를 체크하면서 비교평가 영역과 1등뽑기 영역에 대한 개념과 프로세스를 제대로 이해하고, 저평가 된 것 들 중 나에게 맞는 진짜 1등을 뽑는 법, 그리고 내가 만든 앞마당 관리를 통해 지방에서 기회를 잡는 법을 알려주셨다.
가치에 대한 판단!과 비교평가!
가격을 고정한 뒤 가치비교(같은 가격이면 더 좋은 게 저평가) ,가치를 고정한 뒤 가격비교 (비슷한 가치라면 더 싼게 저평가)
*지방에서의 가치의 비교평가
*가치대비 싼 상태란 뭘까?
과거 그래프를 통해 매매가 흐름을 파악하고 현재 가격차이를 확인 함으로서 저평가 단지 찾을 수 있다. (그래프 비교시엔 흐름이 같은 지역내 단지끼리 비교/ 5년이상 지난 단지로 비교/ 단지 개수는 2개)
*24평은 32평보다 얼마나 싸야 적절한가요?
서울 수도권은 20평대 수요가 많다(입지독점성이 강함) 지방의 경우 기왕이면 30평 선호한다.
그러나 30평이랑 붙어 볼만한 선호도를 지닌 20평이라면?(신축대단지 브랜드/ 입지가치가 높은 생활권)
잘 모르겠다면 임장을 통해 지역민의 선호도를 이해해 보자!
*지역간 비교시엔 각 도시별 체급을 아는 것이 첫번째이다.
체급 차이를 이기는 힘은 고소득 일자리와 압도적 선호 생활권(학군지)임을 유의.
지역간 비교시 개별단지의 선호도를 임장과 임보를 통해 직접 보고 판단 해야 함을 강조하셨다. 그래프만 가지고 판단은 금물! 그 단지의 가치를 알고 비교하자!
* 지역간 비교 시 비슷한 가격이라면, 체급은 작아도 사람들이 훨씬 선호하는 지역의 투자를 고려하자.
나의 투자금 가지고 200%의 수익률이 가능한 단지인가를 파악해보자.
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이지만 이는 가장 저평가된게 가장 좋은 것을 의미하는 것은 아닙니다. 돈이 많다면 저평가 된 걸 투자금 많이 들여 사 놓으면 좋겠지만 우리의 투자금은 한정적이니 저평가와 수익률을 함께 봐야 합니다!
*200%수익률에 어울리는 가격일까?를 생각 ,전고점까지 회복할 만한 단지인지/향후 지역내 공급물량 확인/진짜 전고점이 맞는 지를 확인!
예상되는 리스크가 있는가?
전세를 못 맞출 경우 내 잔금으로 리스크가 감당되는지 여부를 신용대출을 조회해서 정확히 알고 있어야 한다.
2년후 공급물량 체크해서 역전세 리스크가 방어가 되는지 감당 가능한 선인지를 알고 감수할 만큼 매력적이면 과감하게 투자하자!
나에게 맞는 1등이란?
나에게 맞는 1등이란 내 투자금과 저축 가능한 금액 대출에 따라 달라지므로 내 상황에 맞는 1등을 뽑아야 한다.
저축액이 많다면 가장 좋은 1등을 투자하자!(약간의 투자금남겨+저축액=2호기 가능)
저축액이 적다면 저평가 되고 투자금이 적게 드는 물건 투자(남은 투자금으로 2호기가능)
투자금 많고 저축액이 적고 ,잔금선 낮을시 저평가되고 투자금 적은 걸 선택(주전껴있는 물건을 선택/잔금 안칠수있는 물건)
2 주택으로 취득세가 많이 나오는 경우 저가치 물건 피하고, 투자금 줄이기 위해 노력해보기/ 당장 투자하지 않고 투자금 더 늘려 우량한 자산 취득하자.
내가 뽑은 임장지에서 1등뽑기!
단지별 1등 물건을 뽑는다-->저평가인지를 판단-→ 수익률 200%계산해보기-→임장보고서에 투자결론 부분정리하기 (1등을 뽑은 이유에 대해 다른사람에게 설명하듯 구체적으로 써본다 )
전체 앞마당 1등뽑기
전체 앞마당에서 1등 뽑기 위해서 수도권, 광역시, 중소도시별로 나눠 각 시마다 1등을 뽑고 전국 1등으로 뽑아나가야 한다.
비교 평가를 잘 하기 위해선 여러 지역과 단지들을 계속 알아가야 하고 반복해서 많이 뽑아 봐야 늘 수 있다. 마치 영어공부와 비슷함.
매달 시세 트레킹을 하면서 가격을 익히고, 내 앞마당 단지들의 가격대 별로 묶어 새로운 지역 임장시 가지고 다니며 비교해보기! 스스로 순위를 메기며 문제 풀고 저평가를 판단해보자. 그래서 지금 지방 o억대에서 가장 좋은 단지 3개를 말 할 수 있으면 된다. 앞마당 관리를 제대로 하기 위해선 시세트레킹과 더불어 앞마당 1페이지 정리를 해보면서 힘들게 만든 내 앞마당에서 꾸준한 관리를 통해 투자의 기회를 가져갈 수 있도록 해야 함을 강조하셨다.
지금 하는 투자는 돈을 벌게 해줄 투자가 아니라 투자의 경험을 쌓고, 실력을 만들어 주는 투자임을 알고, 상황에 휘둘리지 않고 본질에 집중하는, ‘자신 있는 앞마당 30개를 만들 수 있는 투자자’가 되어야 한다고 하셨다.
지금 현재는 피지 못한 꽃이지만 꾸준히 공부해 가면서 언제 가는 활짝 핀 꽃들 속 나의 존재도 빛날 것임을 알기에
현재 나의 상황을 받아들이면서 꾸준히 공부할 수 있도록 노력해야겠다고 생각했다.
매번 어려운 1등뽑기! 잘 정리해서 거름 한 스푼이 될 수 있도록 최선을 다해 보자!
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