[지방투자 실전반 + 투자 후기] 생각나름 1호기 복기글 - 지방에 가치성장투자를 하기까지







안녕하세요 생각나름입니다 :)

지방에 1호기를 했기에

복기글을 남겨야겠다 생각해서

글을 남깁니다.

다소 글이 길어서

스크롤 압박 주의.. ^^;;

마스터님과의 투자코칭

종잣돈을 모으고

투자 공부를 하던 중

1년을 채워가던 저는

다른 분들과 같이

1호기를 간절히 염원하고 있었습니다.

그 시기까지 저의 앞마당은

지방 광역시 5곳!!

가장 좋은구!!

또는 두번째로 좋은구!!

소액투자를 하기

어려운 지역들 뿐이었습니다.

앞마당이 10개 남짓 되었을 무렵

마스터님께 첫 투자코칭을

받게 되었습니다.

여러 질문을 드렸지만

가장 큰 고민은 바로 1호기 였죠.

그날의 핵심 질문은 바로

다음과 같았습니다.

Q. 마스터님

저는 지금 앞마당이 A,B,C~H 입니다.

지난 4월 실준반 강의에서

너나위님께서

가치성장투자라는 개념을

처음 설명해주셨는데,

저는 저에게 주어진 기회를 살려

제 앞마당 중

가장 저평가 되어있고 & 가장 좋은 지역에

가치성장투자를 하려고 합니다.

지방에 가치성장투자를 해도 될까요?

제가 생각하는 과정에 잘못된 부분이 있다면

일러주시면 좋겠고,

뒤돌아보지 않고 소액투자처로 가겠습니다.

질문지를 제출하고도

몇번을 계산을 다시 해보고

이게 맞는걸까

"이거 아니다" 라고 고개를 저으시면

어디부터 시작해야하지

많은 걱정이 들었습니다.

A. 나름님

좋은 전략 같아요.

지금 종잣돈과 연간저축액으로

충분히 하실 수 있어요.

그리고 지금 이 전략은

하고 싶어도 못하는 사람도 많은데

기회를 살리는 게 좋아요.

다만 지역내에서

상대적으로도 더 저평가된 물건을 찾으세요.

최대한의 레버리지

마스터님과의 코칭에서 언급된

'하고 싶어도 못하는 사람도 많은데

제가 할 수 있었던 전략'은

23년 Hot했던

특례보금자리론 이었습니다.

지금은 많은 분들이 알고 계시지만

특례보금자리론을 활용할 수 있는 사람은

무주택 or 1주택자 였는데

생애최초 주택 매수 예정이었던 저는

80%까지 레버리지를

끌어올 수 있는 정책이었습니다.

23년 1월에 정책이 나왔을때부터

나는 이 혜택을 누릴 수 있는데

이 기회를 꼭 살려야겠다 생각해

활용할 수 있는 방법을

알아보기 시작했습니다.

또한

- 9억원 이하의 주택

- 대출만기 최대 50년까지

- 소득제한 없음

소득제한으로 항상 정부정책을 활용하지 못했던 저에게

50년 만기 & 소득제한 없음

은 엄청난 메리트였습니다.

그런데 정부의 특례보금자리론에는

우리가 활용하기 어려운 치명적인 맹점이 있었는데

바로

"추가로 주택매수시 상환 조건"

이었습니다.

다주택자를 꿈꾸는 저에게

이 특약은 엄청난 걸림돌이 되었습니다.

이러지도 저러지도 못하던 중

대출상담사와 통화를 하며

새로운 사실을 알게되었습니다.

- 정부상품에 대항하기 위한 은행상품이 있다

- 은행마다 이자가 다르다

- 은행마다 대출만기 기간이 다르다

- 은행마다 추가 주택매수시 상환조건이 다르다

- 은행상품은 실거주 요건이 없다

핵심은 "은행마다~ 다르다" 였습니다.

이 사실을 알게된 저는

부사님들께 받은 대출상담사분들께 모두 연락해

- 이율

- 대출 조건

- 대출만기 기간

- 추가 주택 매수시 상환 여부

에 대해 정리를 했습니다.

이 중

- 만기 50년까지 가능하며

- 매수가별 원리금이 감당가능하고

- 상환 조건이 없고

- 실거주 요건이 없는

은행은 2곳 추리게 되었습니다.

또한 같은 은행의 대출상담사분이 여러명 있더라도

서로 다르게 얘기하는 부분이 있어

같은 정보를 크로스체크 하면서

꼼꼼하게 대출 여부를 확인했습니다.

2번의 매물코칭

저는

가능한 80%의 레버리지를

모두 끌어올 계획이었기 때문에

전세를 맞추기는 어려울 것 같다고 판단해

월세를 맞출 생각을 했습니다.

그렇다면

이렇게 대출이 많이 껴있는데도

월세를 들어올 사람이 있을 정도로

확실한 수요가 있는 단지와 물건을 찾는 것이 중요했고,

"원리금-월세=매달 추가되는 투자금"도

제가 감당가능한 선이어야 했기 때문에

정교한 계산을 해나갈 수밖에 없었습니다.

저는 지역이 저평가 되어있으면서

지역내에서 상대적으로도 저평가된 단지와

이 단지와 비교되는 단지 2~3개를 집중적으로 매임하고

부사님과 매일 통화할 정도로

계약된 물건, 새로 나온 매물에 대해

긴밀하게 조사해 나갔습니다.

처음에는 차가우셨던 부사님들도

"사장님 저는 저는 월세 둘거라서

잔금 다할수 있으니

걱정말고

싼거 보여주세요"

라는 말에

정말 적극적으로 물건을 브리핑 해주셨습니다.

그리고 찾게된 물건

5년이내 신축, 20평대 물건을 찾게 되었습니다.

빨리 물건이 나갈 것 같은 시장은 아니었기 때문에

사장님께 조금 생각해보겠다 하고

매물코칭을 넣게 되었습니다.

밤이 늦은 마지막 매물코칭 시간대에

센스있게쓰자 튜터님께 전화를 받았습니다.

센쓰튜터님 : 나름님, 잘 찾으셨어요.

그런데 더 좋은거 하실 수 있을 것 같아요.

30평대에서 찾아보세요.

나름 : (동공지진) 그럼 절대가가 넘 비싸져서

약간 무섭습니다.

센쓰튜터님 : 그 지역은 30평대가 훨씬 더 많이 올라요.

충분히 감당가능하실 것 같아요.

나름 : 네 튜터님.

다시 찾겠습니다.

처음 후보로 생각했던 단지가

- 30평대는 더 저평가 되었지만

- 절대금이 커서 이건 내가 못할 물건이다

- 2,3호기 투자가 이어지지 못할 것 같다

는 생각에 배제하고

매물코칭을 넣은 것이었습니다.

코칭 후 30평대를 다시 털어서

만난 물건을

목요일 밤에 매물코칭을 넣었습니다.

그리고 금요일 오전 걸려온 전화.

자유를향하여 튜터님이셨습니다.

자향튜터님 : 나름님. 잘 찾았습니다.

투자해도 될 것 같아요.

지금 지역이 저평가 되어있고,

이 매수가면 전고점 대비 -3X%로

안전마진이 확실해요.

이런 대출상품을 이용하는 전략도 좋습니다.

계산 너무 꼼꼼히 잘 하셨어요.

이 대출금액이면 다음 투자도 이어가실 수 있겠어요.

다만, 오늘 매물 보신댔죠?

이러이러한 조건일때 매수를 하시고

그렇지 않으면 다시 재고해보세요.

또, 이 대출이면 전세 맞추기는 어려워요.

지금 시장이 집에 대출금이 조금만 남아도

전세 맞추기가 너무 어려워요.

감당가능한 금액이니 월세 전략으로 가시고,

다음 투자처부터는 전세 소액투자로 가는 것 좋습니다.

나름 : 네 튜터님. 상황에 대해 꼼꼼히 체크하도록 하겠습니다.

일찍 연락주셔서 감사합니다!

초심자의 행운

코칭 넣기 전 부사님께 전해 들은 상황은

- 매도인은 이사를 위해 목돈이 필요하다

- 점유자는 세입자가 살고 있다

- 전세입자인지 월세입자인지 매도인이 얘기를 안해준다

- "세입자가 나갈거다" 외에

계갱권 사용여부, 만기가 언제인지를

매도인이 얘기해주지 않는다

난감한 상황이었지만

동,층,향,가격이 모두 괜찮다고 생각한 저는

"그럼 가서 세입자에게 직접 물어봐야겠네요

오늘 6시에 보러간다고 예약잡아주세요 사장님"

이라며 운전대를 잡았습니다.

자향튜터님께 OK를 받은 저는

매물을 보러 가는 길 내내

대출상담사분과 통화하며

다시 한번 대출 조건을 확인했습니다.

임장지에 거의 다 도착했을 즈음

사장님께 전화가 걸려왔습니다.

(갑자기 불안)

부사님 : 나름씨!

여기 10*동 고층에 물건이 나왔는데

세안고 매수 조건이에요.

계갱권 사용했고

세입자는 부부랑 초등학생 가정이고,

가격이 너무 좋아 고층에 향도 더 좋은데 OO억이에요.

그리고 후순위대출도

세입자가 동의해준다는데

여기도 같이 봐보시겠어요~?

그런데 외출해야한다고 5시 반까지 와야돼~

나름 : (오 차라리 잘됐다)

사장님 5시까지 갈게요.

예약 잡아주세요.

사실 부사님께서 전화주신 물건은

가격대가 제 예산을 조금 초과하고

후순위대출에 대해

은행에서 가능한지 미쳐알아보지 못해

보나마나 못할 물건이라고 생각했습니다.

그러나 앞선 물건 A 에 대해

경쟁 물건 B 가 있어야

매도인에게 가격협상을 할 수 있겠다는 생각에

예약을 잡은 것이었습니다.

이윽고 보게된 두개의 매물.

A 물건은 세입자의 상황에 대해 정보가 없는 상태였는데,

강의에서 배운대로

집을 보며 나오면서

"집을 정말 깨끗하게 사용하셨네요~ 호호

그런데 이사는 언제쯤 가시는 건가요~?"

질문을 던졌습니다.

이어진 세입자 분의 대답은

"사실 저희는 2달전에 만기였고

묵시적으로 연장하고 있는데,

매수인분과 이야기하려고 했어요.

저희는 월세로 거주중이어서요."

부사님과 저는 빠른 눈빛교환을 하고

"아~ 그러시구나~ 집 잘봤습니다.

좋은 저녁시간 보내세요^^"

라며 나와서

사무실로 돌아왔습니다.

A와 B 모두 세입자가 있는 상황이었고,

대출상담사와의 통화에서

두 집 모두 대출이 가능한 상태였습니다.

A와 B 두 상황에 대해

투자금,

대출여부,

최종 수익율,

추후 관리 및 매도의 용이함

에 대해 고민했습니다.

그리고 부사님께

A와 B 매도인 모두에게

가격협상을 제안해달라고 말씀드렸습니다.

저는 이미 A로 마음이 기울어있었지만

부사님께는 A는 OO억, B는 △△억

으로 깎아주시면 매수할테니

두 곳 모두 협상을 부탁드렸습니다.

"(A,B 매도인 모두에게 같은 내용)

지금 다른집도 같이 봤는데

거기가 얼마인데, 여기가 더 마음에 든다고 하세요.

OO로 깎아주시면

오늘 바로 가계약금 넣고

중도금 다음주까지 가능하답니다."

두 매도인과 한참의 통화를 하시고

특약 조건이 여러번 왔다갔다 했습니다.

그리고 결정된 투자.

가계약금을 입금했습니다.

부동산을 나오며 시계를 보니

밤 9시가 넘어있었습니다.





1호기를 돌아보며

생애 처음 집을 매수하며

제 실력에서 나름대로

치열하게 고민했다고 생각했습니다.

그러나

지투반을 수강하며

트레이너가진리 튜터님께서

"좋은 가격에 잘 산 것 같아요.

그런데 과연 내 실력으로 한 투자인지

한번 복기해보시면 좋겠어요."

라는 말씀에

한달 내내 임장지에서도

튜터님 말씀을 떠올렸던 것 같습니다.

한달여간 돌아보니

얼기설기 빈틈이 많았던 로직이었고,

제 실력이 아닌

많은 분들의 도움으로

운좋게 이룬 결과라는

생각이 듭니다.

1. 그날 보는 매물 중에

가계약금을 넣을 수도 있는데

상황마다 특약에 대한 정리가

하나도 안되어있었습니다.

(세입자가 있는 경우)

2. 절대적인 금액이 커

처음에 더 좋은 단지나

큰 평형을 제외하고

물건을 털었습니다.

더 큰 평형에서 찾으라는 피드백으로

1주일의 시간을 흘려보냈습니다.

3. 같은 투자금으로

더 좋은 지역(수도권)에

투자할 수 있을수도 있었는데

앞마당이 부족해

알 수 없었습니다.

그럼에도 불구하고

경험에서 반드시 남기고 싶었습니다.

"투자를 했다" 는 의미를 얻었습니다.

두려움에 경기장 밖에서

구경만 하는 데서 벗어났습니다.

자본주의 세상에서 중립기어를 박게 되었고,

양손으로 싸울 수 있게 되었습니다.

"지방에 왜 가지성장투자를 해요?"

라는 물음표들을 만났지만,

실제로 현장에서 가치를 생각하고

직접 계산해보고

실보다 득이 크다는 것을

스스로 설득했습니다.

초보이기에

혼자 한 생각에 오류가 있을 수 있기 때문에

거인의 어깨를 빌렸습니다.

무엇보다

내 투자는

어느 누구도 대신해주지 않으며

내 돈을 지키기 위해

내가 감내해야하는 몫임을

오롯이 느꼈던 시간이었습니다.

이번 투자를 발판삼아

다음 투자는 더 잘하고 싶다는

욕심이 생겼습니다.

제가 경험한 것을 나누고 싶다는

마음이 들었습니다.

그동안 많은 강의에서

가르침 주신

선생님들께 감사드립니다.

긴가민가 확신이 없을 때

제 등을 떠밀어주신

많은 멘토님들께 감사드립니다.

복기를 통해 정리하라는 미션을 주신

트레이너가진리 튜터님께 감사드립니다.

함께 고민하고 응원해주신

동료분들께도 감사드립니다.

더 좋은 투자를 하도록

치열하게 고민하며

멈추지 않고 투자하겠습니다.

2호기 향해

전진!!



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀