월부에서 공부하며 투자자가 되기까지 과정 (1호기 경험담) [먹보의남편]



안녕하세요!

먹보의남편입니다.

얼마전 월부에서 공부를 하고 첫번째 투자를

무사히 진행할 수 있었습니다.

첫번째 투자를 진행하는 과정에서 느꼈던 감정과

진행되었던 상황들에 대해서 기록에 남기고

복기를하며 같은 실수를 반복하지 않고

혹시나 다른 동료들에게 조금이나마 도움되었으면

하는 마음에 글을 남겨 봅니다.

| 투자할수 있는 상황으로 만들기

① 비교평가를 할 수 있는 실력을 키우기

22년 6월 열기반을 시작으로 노후준비를 위해서

열심히 공부하기 시작했습니다.

꾸준하게 기초반 강의를 수강하면서 기본을 닦고

실전반 수강을 통해서 조금더 발전할 수 있도록

노력했습니다.

23년 7월부터 실전준비반을 통해서 본격적으로

임장을 시작하게 되었고 임장보고서를 작성하게

되었습니다.

그 이후로 매달 한달에 하나의 지역을 앞마당으로

만든다는 목표를 가지고 꾸준하게 노력을 하였고

그 결과 투자를 하기 전까지 13개 지역을 앞마당으로

만들었습니다.

앞마당을 만드는 과정에서 임장을 잘하고 싶어서

같은 지역을 여러번 반복하며 보기도 하였고

임보를 잘 쓰기 위해서 선배님들의 임보를 보고

그대로 써보기도 했습니다.

그리고 1등 뽑기를 어떻게 하는지 몰라서

잘하는 동료와 계속 함께 하면서 물어보고

적용하기 위해서 의식적으로 노력했습니다.

③ 투자할 수 있는 상황으로 만들기

월부에 들어오기 전에 고민 없이 '피'를 주고

매수했던 실거주 집은 외곽에 개발 호재만

있었던 신축 아파트였고 거실에서 옆에 동이 보이는

커튼을 열고 지낼 수 없는 아파트 였습니다.

그리고 공급이 많았던 대구에서 큰 고민없이

분양 받았던 물건이 있었고 한참 분위기가

뜨거웠던 시기에 분양을 했던 단지로

분양가도 입지 대비 높은 편이 었고 결정적으로

주택처분조건이 있는 상태로 실거주집을 매도 해야 했습니다.

결국은 매도를 하게 되었지만

그 과정은 쉽지 않았습니다.

옆동에 사생활이 침해되는 물건으로 단점과 함께

제가 처분을 시작했던 시기는 분위기가 괜찮았지만

갑자기 시장은 차갑게 식기 시작했고 22년 12월

최초 가격보다 1억이라는 가격을 낮게 받고

어렵게 처분하게 되었습니다.

손실을 확정하고 처분하게 되었고 분양받은 집은

처분을 하기에 너무 큰 손실을 확정하게 되어

결국은 입주를 하게 되었습니다.

이 과정에서 저는 제 상황에서 투자를 할 수 없다고

생각을 했습니다.

23년 4월에 입주를 앞두고 있었고 시장분위기는

가라 앉아 있었기 때문에 당장을 투자 할 수 없다고

생각했습니다.

그래서 입주를 하면서 특례보금자리를 통해서

대출을 받게 되었고 특례보금자리 대출을 받으면

추가로 주택을 매수 할 수 없는 상황이었습니다.

일반 주담대를 내기 위해서는 KB 시세가 있어야 하고

집단 등기가 마무리가 되어야 되는 시간이 소요됩니다.

그렇기 때문에 내가 금리가 낮은 은행을 고르기 힘들고

집단 등기가 마무리 되기 까지 기다려야 되었습니다.

결국 이 모든 것을 해결하기 까지 4개월이라는

시간이 흐른 뒤에 기존 특례보금자리를

신청했던 은행을 통해 금리가 최저가 아니지만

어쩔 수 없이 대출을 대환하게 되었습니다.

특례보금자리가 상환 수수료가 없다는 생각에

안일하게 대출을 냈기 때문에 많은 동료들이

투자를 하던 시기에 저는 투자할 수 없는 상황에서

많이 조급했습니다.

결국 내가 투자자로 투자를 하기 위한다는 생각을

하지 못해서 생겼던 일이었습니다.

나의 상황을 언제든지 투자할 수 있는 상황으로

만들기 위해서 노력하는 것이 반드시 필요하다는 것을

배울 수 있었습니다.

| 투자할 수 있는 용기를 가지기

(리스크가 없는 투자는 없다)

앞마당을 착실하게 만들어 실력을 키우고

나의 상황도 투자할 수 있는 상황이 되었습니다.

그 이후에는 정말 투자할 수 있는 지역을 앞마당으로 만들며

투자할 수 있는 물건을 찾기 위해서 노력했습니다.

중소도시에 많은 투자자들이 몰려서

소장님과 점유자 분들이 지쳐 계셨던 상황이 었지만

투자를 하겠다고 마음을 먹으니 어떻게든 매물을 보았습니다.

그 와중에 정말 싸다고 생각되는 물건을 만났고

그 물건은 최근 투자자가 협상을 하다가 합의를 못했던...

투자자에게는 물건을 안보여 주는 물건이었습니다.

일단 부동산에 찾아가서 물건에 대한 질문을 드렸을 때

소장님께서 지쳐 계셨지만 물건을 팔고 싶어하시는 것을

느꼈고 저는 돌아와서 정말 물건보고 괜찮으면 사겠다는

말씀을 드리고 결국 물건을 볼 수 있었습니다.

물건의 상태는 괜찮았습니다.

다만 4층인 물건이라서 선입견이 있었지만

가격이 싸다는 생각을 했었고 앞마당과 비교평가를 해도

가격이 저렴한것 같다는 판단을 했습니다. (확신은 없었습니다.)

동료들께 조언을 구했고 매물코칭을 넣게 되었습니다.

셔츠 튜터님께서 매물 코칭을 해주셨고

저의 상황과 이 물건이 싸다고 생각한 이유를 물어보시고

저에게 투자를 해도 좋을 것 같다는 말씀을 해주셨습니다.

매물코칭이 통과 되었다는 기쁨은 없었습니다.

이제 무엇을 어떻게 해야하지??

정말 이게 최선 인가??

4층인데 괜찮나??

내가 생각한 전세가는 희망가격인데 괜찮을까??

막상 투자를 해야한다고 생각하니 매물 코칭 넣기 전에는

좋은 것만 보이던 것들이 매물 코칭을 받고 나서는

단점만 보이기 시작했습니다.

무엇보다 두렵고 겁이 났습니다.

과연 내가 할 수 있을까?

나 자신을 믿지 못하고 내가 했던 과정을 믿지 못했고

튜터님을 믿지 못했던 것 같습니다.

그래도 마음을 다잡고 투자를 하기로 결심하고

주변의 모든 부동산을 돌면서 더 좋은 물건이 없는지

아랫집을 방문하면서 누수는 없었는지

관리실에 전화를 해서 누수 이력은 없었는지

모두 배운대로 실행했습니다.

가계약을 하기로 마음을 먹고 특약을 부사님과 조율하면서

제가 원했던 특약을 넣어 주지 않으려해서 마찰도 있었습니다.

그 과정에서 처음 투자이기 때문에 배운대로 하고 싶었고

어감이 이상하다는 이유로 수정을 요청하시는 부사님과

트러블이 있었지만 결국 협의 점을 찾아서 가계약할 수 있었습니다.

가계약을 무사히 마치고 본계약까지는 매도자분의 사정으로

10일이라는 공백이 있었습니다.

도중에 본 계약서를 미리 받아보고 특약에

매도자분이 새로운 임차인을 받는데 협조한다는 문구를

넣어 달라고 부탁드렸습니다.

소장님은 알겠다고 하시고 매도자분께는 계약서를

보여주시지 않고 본계약을 하게 되었습니다.

저는 잠깐 도장만 찍으면 된다는 마음으로

오랜 만에 가족과 나들이도 갈겸해서 아내와 아이들과 함께

본 계약을 하러 갔습니다.

처음들어 올 때 부터 너무 싸게 판것같다고 말씀하시는 매도인

느낌이 좋지 않았습니다.

거기에다 소장님은 특약하나가 추가되었는데

별거는 아니고 이상한 인터넷에서 떠도는 것을 가져왔다는

말씀을 하시며 저를 이상한 사람을 몰면서 설명을 하셨습니다.

그 때부터 매도자분은 흥분을 하시기 시작했고

왜 특약을 추가하냐고 몰아부치셨습니다.

아이들이 있었기에 싸울수 없었고

매수를 하게 된다면 세입자을 받을 때 협조를 구해야 하는데

전혀 그렇게 해주시지 않을 것 같다는 생각을 했습니다.

그렇게 아무 말도 못하고 소극적으로 대응을 하며

계약을 하지 못하고 그자리를 피하게 되었고

매도자분은 특약을 넣는 것은 지금 결정하기 어렵고

생각해보고 연락을 주신다는 말고 함께 헤어졌습니다.

아내와 많은 이야기를 하면서 이거 투자하지 말자는

결론을 내렸습니다.

내가 정말 싸다고 생각하고 확신이 있었다면

어떤 상황에서도 물러나지 않았어야 하는데

그런 확신이 부족했기 때문에 포기를 했습니다.

가계약금을 돌려 받는 조건으로 투자를 하지 않기로 했고

그리고 그 동안 내가 들였던 노력과 시간들이 너무 아까워

무기력함을 느꼈습니다.

다행이 계약을 파기한 날이 선배와의 독서모임이 있었고

마음하나 튜터님에게 질문을 하면서 깨달음을 얻을 수 있었습니다.

특약을 잘 쓰는 것도 중요하지만 그런 상황이 되지 않을 때

만약에 내가 사려는 물건이 정말 싸다는 확신이 있다면

투자를 할 수 있다는 이야기를 해주셨습니다.

그 이야기를 듣고 내가 본질을 잊고 있었다는

생각을 하게 되었습니다.

내가 사려고 하는 물건이 싸다는 확신이 있었으면서

그리고 나는 투자를 하면서 리스크를 전혀 짊어지려고 하지

않았다는 생각을 했습니다.

나는 아직 투자를 할 마음의 준비가 되지 않았다는

생각을 했었고 그 과정에서 많이 배울 수 있었습니다.

| 중요한 것은 포기하지 않는 마음

독서모임을 통해서 용기를 얻었고 포기할 수 없다는 마음으로

앞마당에서 물건을 찾기 위해서 노력했습니다.

매일 시세트레킹을 시작했고, 후보 물건의 모든 물건을

리스트하고 부동산을 리스트해서 전화를 하면서

물건을 찾기 위해 노력을 했습니다.

그리고 그 전에 만들었던 앞마당에 매물을 예약하고

주변 부동산을 돌면서 물건을 찾기 위해 노력했습니다.

그렇게 또 하나의 물건을 만날 수 있었고

다른 후보 물건과 함께 매물 코칭을 넣었습니다.

한가해보이 멘토님께 코칭을 받을 수 있었는데요

지역에 대한 설명과 함께 내가 선택한 물건이

좋은 물건이지만 싸지는 않다는 말씀을 해주셨습니다.

거기에서 그치지 않고 내가 가진 앞마당에서

충분히 물건이 있다고 말씀하셨고 내가 보고 있지 않은

단지를 예로 말씀해주시면서 더 찾아보면 된다고 하셨습니다.

그리고 다른 지역에대한 질문까지 꼼꼼하게 답변해

주시면서 꼭 투자를 할 수 있다고 용기를 주셨습니다.

여기에서 포기할 수 없다는 마음으로

앞마당을 더 살펴보기로 했습니다.

정말 하기 싫었지만 끝을 보고 싶은 마음에

생각하지 않았던 물건에 예약을 하게 되었습니다.

가격도 싸다고 생각되었고 최근에 전세가 맞춰졌지만

다가오는 전세만기일이 대규모 공급이 예정되어있어서

투자를 힘들겠다는 생각으로 그래도 일단 가보자는

생각으로 예약을 하고 추석연휴에 방문하게 되었습니다. 

약간은 선입견이 있었던 단지인데 다시 가보니

단지도 괜찮고 물건의 내부 상태도 괜찮았습니다.

주변도 점점 발전되는 것이 보였습니다.

하지만 공급이 있기 때문에 투자는 힘들겠다는

답을 내리고 소장님께 공급이 너무 걱정된다고

말씀과 함께 인사를 드리고 내려왔습니다.

귀경길에 정체가 많이 되어 이런 저런 생각을 하면서

내려오는 길에 전세 연장을 원하신다는 세입자 분이

있는데 제가 제시한 가겨과 공급을 피할 수 있는 조건

물건이 생겼다고 전화를 주셨습니다.

집은 추석 연후 마지막 전날 볼 수 있고....

저는 해당일에 아내와 함께 아침부터 방문을 했고

주변을 아내와 함께 돌아보고 부동산도 방문 해보면서

단지를 살펴보고 더 좋은 물건이 있는지 확인도 했습니다.

약속시간보다 3시간 먼저 소장님께 연락드렸고

다른 투자자보다 먼저 집을 볼 수 있었습니다.

집의 상태는 매우 깨끗했고 조망상태도 좋았으며

무엇보다 세입자 분께서 너무 좋으신 분이셨고

이런 저런 이야기를 나누며 더 살고 싶고 제가 원하는

26개월의 조건으로 연장해 준다는 협의를 했습니다.

소장님께서는 확약서까지 받아주시면서 거래가 될 수 있도록

노력해주셨습니다.

이전 소장님과는 다른 일잘하는 소장님이 이렇구나를

느낄 수 있었습니다.

이번 물건에서는 정말 투자를 해도 되겠다는 마음이 들었고

불안한 마음이 전혀 들지 않았습니다.

이 전에 실패 했던 경험이 도움이 되어

투자를 할 수 있는 사람이 되었습니다.

저는 1호기 투자를 하면서 얼마의 시세차익을

얻을 수 있을지 모르겠습니다.

하지만 저는 1호기 투자를 하면서 투자 할 수 있는

투자자가 되었고, 포기하지 않고 노력한다면

나도 할 수 있다는 것을 배웠습니다.

예전에 돈독모를 통해서 뵈었던 여름언덕님께서는

"우리는 확신을 가지고 투자를 하는 것이아니라

기준을 가지고 투자를 한다"

라는 말씀을 해주셨습니다.

기준에 맞는 물건이 있는데 확신이 없다면

매물 코칭을 넣어 거인의 어깨를 빌리고

투자를 해나가는 과정에서 경험하고 배우라고

추천 드리고 싶습니다.

저도 아직 많은 경험을 해보지는 못했지만

적어도 처음에 쫄보처럼 투자를 무서워 해서

투자를 못하는 사람은 아니게 되었습니다.

치열하고 고민하고 노력하면서 결과를 내기위해서

행동을 하면서 그 과정에서 배우고 성장하기를

진심으로 바라겠습니다.

감사합니다.



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