[신투기1기 똑똑 직원 12(이리)5on 나알이] 양파링멘토님 강의, '시기마다의 결실이 결과를 가져온다'

안녕하세요 나를 알리고 이롭게 하고픈 나알이입니다!

신도시투자기초반 이번 강의는 양파링멘토님께서 수도권 두 개 지역을 뽀개 주셨는데요!!

와, 정말 좋았습니다.. 마침 앞마당으로 만들어가고 있는 지역과

이미 앞마당으로 만든 지역을 설명해주셔서 두배로 행복.. 

두 지역의 공통점은 가치를 결정하는 요소 중

변화하기 힘든 것을 이미 갖추고 있거나 갖출 예정인데

거기다 계속 변화가 일어나며 앞으로 가치가 더 상승할 지역이라는 것입니다.

그저 낡아가기만 하는 게 아니라 땅의 가치가 높아지는 매력적인 도시!

두 지역에 대해 이해하고 투자 전략까지 들으며 느낀 건

비록 현재 투자금으론 매수할 수 없는 곳이지만

지속적으로 트래킹을 한다면 꼭 등기를 칠 수 있겠다는 확신이 생겼습니다.

BM하고 싶은 부분들이 잔뜩 있는 강의, 너무나 감사합니다!

인상깊었던 내용 위주로 후기를 남겨봅니다.

가지를 치며 뻗어가기

강의에서 좋았던 점은 A지역과 B지역에 대한

주요 특징 3가지를 알고 가지를 치며 생각을 뻗어나가는 것인데요.

자연환경(평지/구릉 등, 하천), 도로시설을 지도에서 크게 보고

해당 요소들의 장단점을 파악한 뒤 주변 단지의 수요에 대해 이해하게끔 해주셨습니다.

예를 들어 하천이 지역의 쾌적성을 높여줄 수 있지만 생활권간 단절이 생기게 할 수 있고

IC접근성이 좋으면 교통 편의성이 높을 수 있지만 생활권 단절 뿐 아니라 심미적으로 좋지 못할 수 있습니다. 

이런 부분이 결국 선호도에 영향을 줄 수 있기 때문에 크게 보는 것이 중요하다는 걸 알 수 있었습니다. 

이제까지 지도에 형식적으로 그리면서 넓게 보지 않았다는 걸 깨달았네요.

크게 보고 곁가지를 뻗어가기!

A지역과 B지역 모두 주변으로 직장 호재(=수요)가 있는 곳입니다.

직장이 들어오는 곳에 입주하는 신축이 비싸면 A지역과 B지역이 배후지 역할을 할 수 있기 때문에 

어떤 기업이 어떤 규모로 들어오는지 면밀히 살펴보는 것이 

중요하다는 걸 배울 수 있었습니다. 

교통 호재도 마찬가지로 주요 업무지구와의 접근성을 어떻게 개선해주는지

시간을 절약해주는지, 환승 횟수를 줄여주는지, 그리고 역이 어느 위치에 들어올 예정인지

확인하여 이전 상승장에서 호재 영향을 받은 단지의 가격 흐름을 이해하고 

같은 가치와 조건이라면  호재가 있는 단지를 선택할 수 있도록 

단지간 가치를 비교하기 전에 미리 지역분석에서 이해를 하고 있어야함을 배웠습니다.

이렇듯 넓게 보니 현재 임장 중인 A지역의 소형평수 단지 주변에 병원이 있고 

그 병원에 병상수를 보고 충분히 1인 가구 수요가 있음을 이해할 수 있었고,

B지역의 경우 매물임장했을 때 구조상 선호도가 떨어지는 언덕 위 구축이더라도

신분당선과 접근성이 좋으니 판교 직장 1인 근무자가 많았던 게 생각나기도 했습니다.

단순히 여기는 학군지인데 소형평수가 될까?가 아니라 어떤 수요가 있을까?의 관점으로

접근하는 것이 중요하며 단점이 있다고 투자를 안 하는 게 아니라

더 우선순위인 단지가 모두 오르고 남은 단지가 가치가 있는데 싸면 하는 게 투자자라는 것!

지역에 따라 거주민이 받아들이는 기준점이 다르다는 것도 알았는데요.

지방 임장을 해보면 신축이 많은 지역일 수록 신축에 대한 선호도가 더 높습니다.

이처럼 수도권에서도 복도식 방2개인 단지가 많을 수록 즉 계단식 방3개 구조가 희소할 수록

복도식 방2개 못난이 매물이더라도 받아들이는 인식이 다를 수 있다는 점이 흥미로웠습니다.

또한 워낙 수요가 풍부하다 보니 계단식 방 3개인 단지 보다 

복도식 방2개 단지의 입지가 좋다면 상쇄되어 비슷하게 가격이 흐를 수 있거나

난개발로 인해 주변 쾌적성이 떨어질 수록 선호도가 가격에 반영되어 전반적인 평당가를 떨어뜨릴 수 있다는 점이

우리가 직접 지역을 밟으며 각 지역의 특징과 선호도를 이해해야하는 이유임을 느낍니다.

이유를 알아야 적용할 수 있고 적용해야 시야가 트일 수 있다!! 

단점이 있더라도 덜 오르는 것 뿐이지 안 오르는 게 아니다!!

좋은 강의를 들을 수 있어 감사합니다.

BM 

전고점 회복율 수도권 지도 한판 정리(저평가 지역 찾기)

거주자연봉, 근로자 연봉 지도

지역의 특징 3가지 분류해서 남기며 곁가지 치기

교통 호재 장표

작은 것보다 큰 것에 민감한 투자자

지역을 돌다 보면 여긴 열병합시설이 옆에 있어서, 여긴 조립식이라서, 여긴 주차가 헬이라서…

구축이 많이 모여 있는 지역일 수록 특히 단점들이 더 보일 때가 많은데요.

그러다보니 자꾸만 상품성이 뛰어난 신축에 눈이 가곤 합니다. 

그런데 우리는 투자자이기 때문에 본질인 땅의 가치를 볼 수 있어야 합니다.

단점이 있는 단지이더라도 입지적 가치가 있다면 결국 가격을 벌어지게 하기 때문에

낡은 겉을 보는 게 아니라 입지와 수요를 고민하도록 노력하겠습니다.

지역 내 우선순위를 알고 단점이 있는 단지더라도 가격이 싸다면 매수를 고민한다!!

또한 최종 선택 단계에서는 이 투자금으로 다른 어떤 단지를 살 수 있는지 고민해야한다는 것을 강조해주셨습니다.

신축이 구축 대비 전세금을 더 올려 받을 수 있다는 생각으로 무조건 신축을 선택하는 것이 아니라

이러한 부분이 유리할 순 있겠지만 투자금 OO억으로 어디를 살 수 있지?를 생각하고 비교했을 때

땅의 가치가 더 좋은 구축이라면 당연히 사야 한다는 것!!

서울 구축과 경기 신축을 비교해주시니 더 흥미롭게 들을 수 있었습니다.

과거 사람들이 부정적으로 인식했던 것들이 실질적으로 가치가 있었을 때

수요의 풀을 넓혀줄 때 어떤 결과를 보여주었는지 예시들을 보여주셔서

간접적으로 시야를 넓힐 수 있었고, 

배운 만큼 실수를 답습하지 않도록 가치를 보는 투자자가 되겠습니다.

두 지역 모두 리모델링, 재건축 호재가 있는 단지가 많은데

전세 레버리지 투자 방식인 우리도 투자 못할 것은 아니고 

어떠한 기준으로 투자해야하는지 기준을 알려주셔서 좋았습니다.

마지막으로 멘토님이 지역 내 저평가 단지의 특징을 범주로 묶어 설명해주시니 보다 체계적으로 잡혔습니다.

덜 회복된 단지의 이유를 이해할 수 있었고 

같은 단지 안에서도 평형에 따라 더 저평가될 수 있다는 것을 짚어주셔서 

단지분석 때 꼭 평형별로도 체크해보겠습니다.

또한 같은 지역이더라도 단지에 따라 쌓인 전세 개수가 다르고

전세 회복세가 다르기 때문에 이 또한 단지 분석 때 체크하여 비교하도록 하겠습니다. (BM)

강의 말미에 시기 시기마다 해야하는 투자를 해서 결실을 맺어야만 

결실이 모여 나중엔 결과로 돌아온다고 말씀해주셨는데요.

결국 이기는 사람은 투자할 수 있을 때 투자하는 사람! 자산을 쌓는 사람!

긴 시간 동안 너무 좋은 강의를 제공해주신 멘토님 정말 감사합니다!