나만의 임장 정의하기

나만의 임장 정의하기

1. 임장 개요

□ 의의

o 부동산 임장의 뜻은 부동산을 투자하기 전에 해당 매물에 방문하여 주변 환경을 살펴보고 여러 가지 정보를 파악하는 현장답사이다.

o 임장 목적은 입지와 가격을 파악하기 위해 답사하는 것이다. 부동산이 소재한 지역의 가치를 파악하고 가격을 분석하는 것이다. 부동산은 고정성의 특성이 있기 때문에 입지의 가치를 파악하기 위해서 문헌조사는 물론 현장답사가 필수이다.

o 임장의 순서는

사전준비 → 1차 임장(분위기임장) → 지역조사 → 2차임장(단지임장) → 물건확인대상선정 → 투자물건 확인 → 정보취합 및 정리 → 투자결정

2. 임장 방법

o 사전준비

- 임장하기 전에 그 부동산에 대해 조사한다. 지역의 위치는 카카오맵 등의 지도(일반지도, 위성지도, 지적도)를 이용하고 지역의 역사나 현황 등은 나무위키 등을 이용하여 파악한다.

※ 만약 어느 지역에 빈 땅이 보인다면 아파트의 공급을 추정해본다. 인구 압력으로 개발압력이 가중되면 토지개발이 될 것이고 아파트 등의 공급을 추측할 수 있고 공급이 많아지면 가격상승은 둔화될 것임을 예상해 본다.

- 인구와 인구구성은 통계포털이나 부동산지인 사이트를 이용한다.

o 1차 임장(분임, 분위기 임장)

- 그 지역의 생활권을 구분한다. 생활권이란 비슷한 사람들(소득 등)이 사는 동네이며 그 지역의 입지를 파악하는 행위이다. 생활권이란 지역의 가격수준으로 나타난다.

- 생활권은 처음엔 시, 구 및 시구의 법정동으로 시작해서 점점 확대할 수 있으며 익숙해지면 생활권의 선호 순위를 구분하고 평가한다.

- 현장방문하면서 임장지역의 위치, 업무지구와의 접근성, 지하철역 등 교통, 학군과 학원가, 상권의 종류, 유해시설 등을 파악한다.

- 생활권 구분 및 파악의 최종 목표는 가장 좋은 곳이 어디냐를 판단하는 것임을 명심한다. 즉 투자우선순위를 파악해야 한다.

o 2차 임장(단지임장)

- 동일 생활권 내에서 아파트 단지의 선호 순위를 파악하는 작업이다. 단지별 특징과 선호도를 파악하고 투자우선순위를 결정하는 것이다.

- 단지외부여건으로는 역, 정류장, 초등학교 등 가는 과정이 안전한지(안전성), 인도와 차도가 잘 구분되어 있는지(쾌적성), 평지 혹은 경사가 있는지(스트레스) 등을 파악한다.

- 단지 내부여건으로는 동간 거리가 충분한다, 조경은 잘 되어 있는지, 지하주자장이 있는지를 파악하여 어떤 개별요인이 가격에 긍정적, 부정적 영향을 미치는지 파악한다.

- 단지 선호도 순으로 나열한 후 자기 투자기준에 맞는 물건을 선정한다.

o 투자물건확인(3차임장, 매물임장)

- 단지 선호도 순으로 투자기준에 맞는 물건을 선정한 후 매물을 선별하기 위해 직접 확인한다.

- 전화 임장 : 조사내용에 대해 사실확인을 위해 부동산중개사무소에 전화로 선별, 선정한다.

- 투넘버로 전화하면 통화부담을 덜 수 있으며 가장 친절하고 유능한 중개사사무실을 선정한다.

- 네이버 시세보고 전화했다고 하면서 가격, 로열동-로열층 등을 문의한다.

- 현장 답사가 가능한매물 3-5 등을 추려서 약속을 잡는다.

※ 친절하고 유능한 중개사를 선별하는 팁

△ 일부러 저녁 9시에 전화걸어 대응하는 태도를 본다. 유능한 중개사는 물건 정보를 꿰고 있다. 반면 물건지가 아닌 중개사는 즉답을 못하고 확인하고 전화한다거나 내일 얘기하자고 한다.

- 선정된 부동산을 중개사사무실을 방문하여 물건을 현장확인한다.

※ 중개사무소 방문은 부동산 정보를 수집하기 위해 가는 것이 아니다. 부동산 정보는 이미 파악하고 있어야 한다.

- 중개사사장님에게 확실한 고객이라는 인상을 주어야 정보를 많이 파악할 수 있다.

- 약속시간 30분 전에 도착한다. 약속 시간에 절대 늦이 않는다. 늦으면 현장에서의 정보파악이 어렵다.

- 아파트 내부를 볼 때는 현관부터 한쪽 방향으로 시작해서 아파트 내부 상하를 차근차근 훓어 본다.중개사, 주인에 휘둘리지 않아야 한다. 누수, 소음 등 하자에 유의한다.

※ 하자가 의심되면 중개사에게 하자여부를 주인에게 확인해달라고 요청한다. 주인과 직접 얘기하면 중개사는 구경꾼이 되고 매수자는 당사자가 되어 협상 능력이 떨어진다.

- 특히, (신발을 신으며) “언제 이사가세요?”하고 무심한 듯 물어본다. 이사시간이 촉박하면 가격협상에서 우위를 점할 수 있다.

3. 매물우선순위 정리 및 투자 결정

- 투자기준 내 우선순위를 정하고 1순위를 투자물건으로 결정한다.