임장의 과정 및 투자 결정 이후 후속 처리

월부 수강한 후 임장, 투자 시 다음과 같은 과정을 거치고 원리를 적용한다.

□ 임장지역 선정 방법

o 거주지, 직장 지역으로 선정

- 강남 방향 혹은 평당가 높은 지역

- 영등포구 → 동작구, 양천구. 영통구 → 수지구

o 수평적 비교를 통해 저평가된 지역을 판단한다. 비슷한 조건을 갖춘 지역 간 비교한다.

- 1기신도시, 2기 신도시

※ 입지 순서: 분당 → 평촌 → 중도, 산본 → 일산

분양 당시 가격 차이는 크지 않았으나 땅의 위치, 중심 업뭄지구와의 접근성에 따라 도시 위상이 달라지고 가격차가 벌어짐

- 지역의 급지(수도권), 수도권1군~5군

- 광역시(100만 이상), 중소도시(50만 이상)

o 지역의 급지

- 1급지: 강남, 서초, 송파, 과천

- 2급지: 성동, 광진, 양천, 마포, 분당

- 3급지: 영동포, 동작, 중구, 종로구, 강동구

- 4급지: 동대문, 서대문, 강서, 성북, 관악, 노원

구성남, 하남, 광명, 평촌, 수지, 구리

- 5급지: 구로, 은평, 중랑, 강북. 금천, 도봉

부천, 산본, 일산

□ 임장 시 투자물건

o 수직적 비교로 입지가 더 좋은 단지에 투자한다.

- 경인라인: 구로 → 부천 → 부평

- 4호선라인: 과천 → 동안구 → 군포

- 강남라인 : 분당 → 수지 → 영통

o 임장지에서 투자물건 고르는 법

- 수도권은 직장, 교통 〉 학군 〉 환경

입지 〉 연식

- 광역시: 학군(1등) 〉 환경, 입지〉 연식

- 중소도시: 환경〉 학군, 연식〉 입지

o 투자의 기본 생각

- 땅의 가치가 있는 지역(강남 접근 1시간 이내)은 생활권 내 선호도가 떨어지더라도 상승장에 따라 가격 올라간다

- 비슷한 투자금이라면 입지+연식이 좋은 것에 투자하지만, 투자금이 부족할 땐 내가 살수 있는 것 중에 최선의 투자를 실행한다.

□ 투자 결정 이후 후속 조치

o 매수 이후 전세 셋팅

- 전세 셋팅의 의의

① 적절한 금액의 전세를 놓음으로써 투자 리스크를 줄인다.

② 전세금에 따라 투자금이 확정된다. 매입가격- 전세금= 투자금

한편, 갱신청구권 4년간 투자금이 묶인다.

③ 전세를 못맞출 경우 비용이 발생한다.(대출이자, 관리비, 중도상환수수료 등)

o 매물에 따른 전세 세팅 유형

- 임차인을 승계하는 경우: “전세 안고”, “세 안고“, 전세 낀”, “세 끼고”, “임차 승계”, “갭투 가능”

- 주인 전세: 매도자가 임차인으로 거주

- 신규 임차인을 들이는 경우

*투자금(매수비용): 매전갭 + 중개수수료 + 취등록세 + 법무비 + 수리비

o 전세 매룰의 인테리어

- 가치있는 자산을 장기보유하기 위해 필수적

- 전세시장에서 경쟁력이 강화되고 향후 관리가 용이하다. 수리비 이상의 전세가 상향된다.

- 인테리어 견적은 10군데 이상에서 받아 비교 평가한다.

- 업체는 ① 부동산 업체 추천 ② 단지내 업체 ③ 월부동료 추천 ④ 지역맘 까페 ⑤ ‘숨고’ 사이트(부분 수리시)