[일월일일] 도깨비 같은 시장에서 전세 빼기 (+투자 인생을 바꾼 교훈)

안녕하세요,

24년 월부학교 여름학기에서

식빵파파 튜터님과 함께 하고 있는

일월일일입니다.

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식빵파파튜터님과 식빵이 디테일 보이시나유

저는 좀 발달이 늦은 월부인이었던 것 같습니다. ㅎㅎㅎ

22년도 1월에 투자 공부를 시작해서

대출 먼저 갚느라고

1년 반이 넘도록 첫 투자를 하지 못했습니다.

월부학교도 1년+6개월이 지난 시점에

처음으로 갈 수 있었습니다.

그만큼 1호기 투자도,

월부학교도 간절했던 작년 여름,

세상 전투적이었던 동료들과 함께

3개월 내내 열심히 1호기를 찾았지만,

신기하게도 학교 끝나고

추석 연휴를 전부 바쳐 새로 만든 앞마당에서

1호기를 찾게 되었습니다

(매수 경험담 To be continued...)

매수 할 때부터

잔금 + 인테리어 + 공실 전세 빼기...

종합 선물 세트인 것을

알고 있었던 저의 멋진 1호기..

인테리어를 하고 나서

(눈물겨운 인테리어 경험담 - 스압주의 -)

https://cafe.naver.com/wecando7/10494284

전세를 뺄 때의 저는

단지 내 매물이 많지 않기에!

생활권에서 잘나가는 단지의

선호하는 동 매물이기에!

금방 나갈 것이라 생각했습니다.

결과는?

잔금을 친 시점부터 3개월이 다 되었을 때

겨우 전세를 뺄 수 있었습니다.

지금도 그 지역에서 1호기를 하신 분들이

전세 빼기에 어려움을 겪고 계시다는 소식이 들립니다.

제 물건도 30팀이 넘게 보고 갔고

눈앞에서 다른 입주 단지들

전세 사라지는 것이 보였던 곳...

손님이 없는 곳은 아닌데...

참... 어려웠던

도깨비 같았던 그 지역...

1호기부터 잔금치고

인테리어 하고 전세 뺐던 경험이

지금은 돌아보면 너무너무 소중합니다.

전세금을 낮추기로 하여,

투자금이 많이 들었지만

그래도 제가 1호기를 안했다면

지금 어떤 모습을 하고 있을지

상상하고 싶지도 않을 정도로

저에게 소중한 교훈과 경험을 주었습니다.

이번 글에서는

제가 전세를 빼며 투자자로서 배운 중요한 경험과,

이것만은 꼭 해야 한다!를

단계별로 소개 드려보려 합니다.

특명: 전세 빼기

1단계 - 세팅:

경험담으로 완전무장하기

우선 전세를 빼려면

강의에서 전세 빼는 것 관련된 파트 다 복습하시고,

월부에 있는 전세 빼기 경험담은

다 읽고 벤치마킹 포인트 뽑아 정리한다는 생각으로

흡수하셔야 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10249984

챈s님이 모아주신 경험담 50선으로 시작해

(너무너무 감사합니다),

돈독모 할 때나, 동료들에게

전세 빼고 있다는 것을 알리고

이것저것 물어보았습니다.

전세 빼기 경험담에

필요한 모든 것이 다~~~ 있습니다.

이 중에서 '부자아내제인' 튜터님의 글은

꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다.

2단계 - 모니터링:

지역 전세 상황 모두 파악하기

단지 + 주변 생활권에 모두 전세광고를 내놓고,

지역의 매물 상황을 모조리 트래킹 시작했습니다.

어디 단지에 몇 평 매물이 몇 개, 얼마에 있는지,

어떤 상태인지 적으면서

그 매물이 만약 거래가 되었다면

어떤 조건으로 되었는지, 왜 거래가 된 것인지

전화를 걸어 파악하는 것입니다.

이를 통해 나의 전세 가격이 적정한지,

거래가 요새 되고는 있는지를

파악할 수 있었습니다.

트래킹은 기본이고,

계속 광고가 나가는 부동산을 늘리고,

기존에 광고 낸 사장님께는 전화를 하면서

제 물건 잊지 않도록 꾸준히 챙겼습니다.

그냥 전세가 나갈 때까지 매일매일

전세 빼기 위한 활동들을 했습니다.

2주에 한번은 1호기가 있는 생활권 내 부동산은

직접 얼굴을 비추고 제 물건을 홍보했습니다.

(그 때 투자자들이 3-4팀 정도가

사탕 꾸러미, 전단지를 준비해서

저처럼 부동산을 모두 돌고 있는 것 같았어요 ㅠㅠ 맴찢)

일부 일 잘하시는 사장님께는

시소입니다 튜터님의 말씀을 빌어,

좀 더 파격적인 복비를 제안하기도 했습니다.

(예를 들어 100만원!)

이래도 전세는 나가지 않았습니다.

새벽 3시까지 안 자고 모니터링을 하는데,

(자동 미라클모닝..)

같은 시각 안 자고 있던 슈퍼개미짱님이

중요한 말씀을 해주셨습니다.

전세 모니터링 할 때

그냥 전세 몇 개 있는지 기계적으로 적는 게 아니예요.

“이제 내 물건 차례구나"라는 감이 들려고 하는거예요.

출처 입력

트래킹을 하면서 전세 물량이 줄고 있네?

얼마는 거래가 되네? 정도만 보고 있었는데,

감으로 내 차례라는 것이 느껴질 때까지

어디 매물이 얼마에 어떤 상태여서 거래가 되었는지

지금 손님들이 어느 정도로 돌고 있고,

어떤 상태와 가격일 때 손님들이 움직이는지,

소비자의 입장에서

내 물건의 가격과 상태, 조건이라면

전세 계약을 하고 싶을지?

감이 올 때까지 감정이입을 하면서

분석을 하면서 모니터링을 해야

의미가 있는 행위였던 것입니다.

내 물건이 어느 정도 순서에 와있는지,

시장의 흐름과 손님들의 마음에 이입하려고 하면서

모니터링을 하기 시작하자

일단 마음이 편해졌습니다.

제 앞 순서인 신축 단지가

시간이 걸리긴 했지만 거래가 꾸준히 되고 있었고,

그 단지의 34평 전세가 없어지면

저에게도 순서가 올 것이라는 것이 느껴졌습니다.

더디긴 했지만 결국

제 물건과 같은 가격의 신축 34평대 전세가

0개가 되는 순간이 왔고,

그 바로 다음주에 저도 전세를 뺼 수 있었습니다.

3단계 - 피드백 받기:

보고 간 손님들과 협상할 준비 해두기

날이 풀리고 저희 집 물건들도 보고가는 손님들이 생기자,

"그 날 보고 간 손님을 무조건 잡는다"

를 엄청 강조하신 너나위님의 강의 내용을 떠올리며

손님이 보러 오기 전에는

손님이 어떤 분인지 최대한 파악하려고 했고

(원하는 것이 무엇일지 최대한 파악하기 위해)

보고 가시고 나서는 사장님께 반드시

어떤 부분이 좋고, 어떤 부분이 아쉽다고 했는지

원하는 점이 무엇이었는지 청취하려고 했습니다.

이 때 이 지역을 함께 임장했던 동료!

갱지지님이 중요한 말씀을 해주셨는데요,

보고 간 손님의 피드백에 따라

내가 사장님께 드릴 수 있는 카드가 있어야 해요.

이사비 지원, 입주 청소, 옵션 제공, 대출 이자 지원 등...

다양한 카드를 미리 생각해두어야 하고

그게 내가 감당 가능한지 미리 계산이 되어있어야 하지만,

그 카드를 절대 한꺼번에 다 사장님께 보여드리면 안되고

단계적으로, 상황을 봐가면서 쓴다고 생각해야 해요.

출처 입력

수납 공간이 아쉽다고 한 손님에게는

드레스룸 장을 짜줄 수 있다는 옵션을,

다른 건 다~~ 좋은 데 가격이 아쉽다는 분께는

가격 네고를 제시했고,

회사에서 대출을 받아야 해서 알아본다는 손님께는,

이사비용 지원 등

사장님께 이 사람은 말이 통하는, 적극적인 임대인이다라는

인상을 줄 수 있게끔 최대한 적극적으로 소통했습니다.

피드백에 따라 제가 쓸 수 있는 카드를

미리 준비해 둔 것이, 나중에 진짜 세입자가 나타났을 때

서로 요청사항을 조율하는데도 큰 도움이 되었습니다.

그리고 카드를 다 썼는데도

전세가 안 나갈 때는

투자금이 한없이 더 들어가면 어떻하지?!

전세가 내년까지 안나가면 어떻하지?!

이런 심장 떨리는 생각도 하긴 했습니다.

이 때 같은 지역에서 전세를 빼 본 동료 명랑30님이

최악의 경우를 미리 생각해두고

그 때 나는 어떻게 대응할 것인지 정리해두라고 하셨는데요,

만약 아무리 해도 전세가 안나간다면

그것은 시장의 문제가 아니라 제 물건에 문제가 있다는 것인데,

그 때는 어떻게 대응할지?

(물건의 약점을 보완하거나 교체해야겠지요)

최악의 경우 A, B, C, D, E... 하나하나

정리해보고 손익을 계산해보니,

제 상황을 객관적으로 볼 수 있었습니다.

4단계 - 계약 준비

손님이 돌기 시작했을 때 동시에

월부 커뮤니티와 강의에서 찾을 수 있는

전세 계약 관련된 특약조항들과

주의사항을 숙지했습니다.

특약 문구를 미리 준비해두고

문자 주고 받는 프로세스,

잔금 계약 시 유의사항 등

미리 대비해두었습니다.

손님이 나타나더라도,

그 뒤에 조율 단계에서 계약이 무산되거나,

계약 하고 나서도 대출이 안나오는 등

변수가 생기는 것을 경험담을 통해 접하니,

손님이 나타나고 나서도

특약에 대해서 사장님과 협의하고,

계약금을 받기 전까지,

어떤 것들을 해야 하는지 당황하지 않고 챙길 수 있었습니다.

정말 찐한 전세 빼기 경험이었습니다.

생각보다 길었고, 어려웠던 전세 빼기.

몇 달 간

캄캄한 동굴을 걷는 것 같았습니다.

많은 분들의 도움과 조언을 받았지만,

그를 감당하는 것은 오로지 저 혼자의 몫이었습니다.

잔금을 치고 매달 나가는 이자도 저의 몫,

전세가를 내려야 한다면 그를 감당해야 하는 것도 저의 몫.

언제 전세가 나갈까?

나의 세입자님은 어디 계실까?

나타나긴 할까?

투자금이 한없이 많이 들면 어떻하지?

'네 세입자는 한 2주 뒤면 나타날거야'

누가 이렇게 귀뜸해주지 않잖아요.

정말 한치 앞을 알 수가 없는 것이 투자라는 것을

직접 겪고 나서야 무슨 말인지 이해했습니다.

하지만 이 과정을 통해

투자자에게 생각하는 힘이 얼마나 중요한지

정말 값진 깨달음을 얻었습니다.

"
성공적으로 투자하기 위해 필요한 것은 대단한 지능지수,

특별한 사업 통찰력 또는 내부자 정보가 아닙니다.

필요한 것은 의사결정을 할 수 있는 건전한 지적 체계와,

이 체계를 감정이 방해하지 않도록 막는 능력입니다.

"

워렌 퍼핏 : 출처 <투자도 인생도 버핏처럼>

제가 전세 뺄 때 도움을 준 동료들은

제 상황을 듣고 이럴 땐 어떤 행동을 해야 하는지,

손님들은 어떤 입장일지 등

상황을 스스로 분석하고, 해야 할 행동을

도출해내는, 생각하는 힘을 가지고 있었습니다.

생각하는 힘을 가지고 있으니,

자연스럽게 스스로의 감정을 통제하는 힘도 있었습니다.

내가 소비자라면 어떨까?

내가 사장님이라면 어떨까?

역지사지를 하면서, 감정이입에서 끝나는 것이 아니라

그래서 어떤 행동을 해야 할지 스스로 도출할 줄 알던 동료

전세가 안나가는 이유를 복잡하게 생각하기보다

하나하나씩 풀어서 생각하고,

전세가 안나가는 이유에 대한 나만의 솔루션을

하나씩 실행해보면서 가설검증 하듯이

접근했던 동료 (쇼요님ㅋㅋ),

워렌 버핏 형님이

투자자는 생각하는 힘이 중요하다

그 힘을 잃지 않기 위해

끊임없이 공부해야 한다는 것을

매년 강조하는 이유가 여기에 있었습니다.

앞으로도 어떤 시장이나 어떤 지역에서

투자를 하게 되든지,

혼자 동굴을 걷는 기분이 들 때가 있을 것입니다.

전세가 언제 빠질지?

N호기는 언제 만날지?

역전세가 언제 끝날지?

누가 '언제 끝나' 알려주지 않는 구간을 지날 때,

내가 스스로 생각하는 힘이 없다면

상황에 말리게 될 것입니다.

가격 아는 것, 임장 잘하는 것, 임보 잘 쓰는 것

모두 중요하지만

더 큰 차원에서 바라봐야 하는 것이었습니다.

투자의 매 순간,

저는 생각하는 힘을 기르려 노력하겠습니다.

또 한번 동굴을 걷는 것 같은 구간을 만난다면

'나는 생각하는 힘을 기르는 중이다'

나는 독립된 투자자로 성장하는 중이다

나는 철학과 원칙을 가진 투자자에게 필요한 능력을 훈련하는 중이다

이런 생각을 하며 잘 지나가 볼 수 있을 것 같습니다.

지금 전세 빼느라 어려움을 겪고 계신 분이 계시다면

제가 그랬듯이 꼭 동료와 선배분들께 상황을 알리고

도움을 받으셨으면 좋겠습니다.

그리고 기억하셨으면 좋겠습니다.

'나는 투자자답게 생각하는 힘을 기르는 중이다'

읽어주셔서 감사합니다.



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