도서후기(오늘부터는 오를 집만 보인다) [수와쩡조 꿈꾸는쩡]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 오늘부터는 오를 집만 보인다

2. 저자 및 출판사: 앨리스허(허미숙), 다산북스

3. 읽은 날짜: 2024. 7.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

CHAPTER 1. 부동산 투자에서 왜 ‘습관’이 중요할까?

처음에는 집에 앉아서 공부하는 사이에 좋은 물건이 다 사라져 버리는 건 아닐까, 집에 엉덩이 붙이고 있는 것보단 일단 나가는 게 좋지 않을까 하는 조급함도 들었다. 그러나 부동산 공부를 체계적으로 시작하고 공부 습관을 들이니 알 수 있었다. 세상은 넓고 오를 곳은 많다는 것을. 결코 조급할 필요가 없었다. 실력이 쌓이고 시간이 지날수록 오히려 투자할 곳이 너무 많아서 문제였다. 공부를 할수록 매력적인 투자처가 튀어 나왔다.

부동산 가격이란 단순하게 수요와 공급만으로 오르고 내리는 게 아니고 이 밖에도 고려해야 할 요소들이 많다는 걸 경험으로 몸소 깨닫게 되었다. 제아무리 대형 호재일지라도 하락장을 만나면 힘을 못 쓰고, 반대로 상승장에서는 아주 작은 개발 호재도 큰 상승을 일궈낼 수 있다는 사실을 배웠다. 또한 집값을 상승시키는 가장 강력한 호재는 교통망이며 얼마나 빨리, 그리고 편하게 강남을 진입할 수 있느냐에 따라 부동산 가격이 결정된다는 것도 알 수 있었다.

한 지역에 국한해서만 볼 게 아니라 전체적인 흐름, 그 흐름이 어디로 이어져 가는지에 대한 거시적인 공부가 필요했다. 미래를 내다보는 정확한 입지 분석을 하기 위해 손품과 발품을 쌓고, 그걸 바탕으로 한 단계 더 나아가 부동산 시세의 흐름을 파악해야 투자에서 진정한 성공을 거둘 수 있을 터였다. 그러기 위해 서울 강남부터 제대로 시작해야겠다는 새로운 목표를 세웠다. 그렇게 나는 2018년 봄부터 초심으로 돌아가 서울 25개 구부터 다시 공부하기 시작했다.

누구에게나 시작은 어렵다는 걸, 그렇지만 그 어려운 과정을 지나야 비로소 진짜 투자가 시작된다는 걸 말해주고 싶었다. 자기 관리는 ‘하기 싫고 귀찮은 일을 습관화시키는 것’에서부터 시작한다. 부동산 투자를 잘하고 싶다면 일단 나와의 싸움에서 이겨야 한다. 오늘 할 일을 자꾸 내일로 미루다 보면 결국 죽을 때까지도 시작조차 할 수 없다. 무엇을 하겠다고 결심했다면 날짜나 시간을 정해서 알람을 맞춰서라도 기계처럼 일어나 책상에 앉는 습관을 들여야 한다. 이런 시간들이 쌓여야 진정한 성골을 할 수 있다. 근면성실과 꾸준함을 나를 결코 배신하지 않는다. 나의 노력으로 쌓아올린 공부 습관은 투자를 지속시키는 원동력이 되어준다.

사실 투자를 잘하는 기술이 따로 있는 게 아니다. 한 지역을 얼마나 뼛속까지 싶이 알고 있는가, 그러기 위해 얼마나 많이 현장에 다녀왔는가로 판가름된다. 내가 여전히 매주 목요일마다 집중 임장을 나가는 이유 또한 대한민국의 지역을 속속들이 파악함으로써 투자의 성공률을 높이기 위해서다.

공부 습관을 들이고 나만의 투자 원칙을 세우지 않으면 이리저리 흔들린다.. 이 사람이 좋다고 하면 얼른 거기를 사야 할 것 같고, 또 저 사람이 좋다고 하면 저기도 당장 쫓아가 매수해야 할 것 같다. 그러면서 남의 말만 듣고 투자한 것이니 매수를 해놓고도 잘 산 게 맞는지, 오르기는커녕 떨어지면 어떡하지 하면서 안절부절하고 전전긍긍한다. 내가 확신하며 한 투자는 다르다. 근거가 있기에 오르기만을 느긋하게 기다리면 되고, 만약 내 근거가 틀렸더라도 그 투자로부터 무언가를 배울 수 있다.

CHAPTER 2. 오를 집이 저절로 보이는 아주 작은 일주일의 루틴

ㅣDAY 1ㅣ공급과잉 지역을 포착해 최저 가격을 손에 넣는 날

나는 공급물량을 찾아본 후

첫째, 향후 2~3년 동안 공급이 많은 지역과

둘째, 올해까지 입주 물량이 많았으나 점점 줄어드는 지역, 이 두 가지 기준을 갖고 임장할 지역을 선별해 왔다.

공급물량을 보는 이유는 지금 곧바로 OTP 카드를 꺼내 매수할 곳을 찾기 위함이 아니다. 아파트 공급물량은 ‘지금’이 아니라 2~3년 후를 보기 위한 숫자다. 아파트를 분양하고 입주하기까지는 족히 몇 년이 걸리지 않는가. 분양은 지금이지만 그 분양의 효과가 나타나는 건 수년 후이기에 ;미리 선점하기 위해’ 이 데이터를 체크하는 것이다.

전국의 공급물량을 분석하다 보면 이렇게 ‘2~3년간 공급이 많다가 그다음 2~3년간은 공급이 부족한 사이클’을 반복하고 있는 지역이 눈에 보인다. 이런 지역들은 관심 지역에 넣어두고 공급물량에 따른 시세 변화를 주기적으로 체크하면서 긴 주기(1년에 한두 번 정도)로 임장을 가볼 필요성이 있다.

ㅣDAY 2ㅣ신축아파트를 기준 삼아 전국 시세를 머리에 입력하는 날

나는 매주 전국의 분양단지들을 하나씩 체크한다. 전국의 적정 시세를 머리에 입력하는 과정이다. 그러고 나서 ‘해당 지역의 대장아파트 가격’을 기준으로 삼는다. 대장아파트란 해당 지역에서 가장 비싸되 시세를 이끄는 아파트로, 최근에는 보통 브랜드 대단지 신축아파트들이 이 역할을 맡고 있다. 해당 지역의 대장아파트를 찾아 가격, 입지를 비교해 보면 새 분양단지의 분양가가 싼지, 비싼지 판단할 수 있다. 동시에 공급물량도 함께 확인하며 아파트의 분양 결과가 지역에 미칠 여파를 미리 예측해 본다.

분양 결고가 나오면 왜 이런 결과가 나왔는지, 분양권의 미래 가치는 얼마일지 분석해 본다. 자연히 주변의 신축아파트나 신축이 될 정비사업 구역도 함께 찾아보게 되는데 그러면서 지역 공부도 절로 하게 된다.

나는 분양가를 분석할 때 이 세 가지를 묻는다.

 • 해당 지역(혹은 단지)의 상급지 대장아파트 시세는 얼마인가?

 • 해당 지역(혹은 단지)의 하급지 대장아파트 시세는 얼마인가?

 • 현 부동산 시장의 온도는 어떠한가?

분양권은 고작 계약금 10%만으로도 집을 살 수 있는, 시간을 버는 투자이자 미래에 대한 투자다.

ㅣDAY 3ㅣ 임장지도를 만들며 지역의 저력을 파악하는 날

시세를 조사하다 보니 자연스레 그 지역의 평균 시세를 파악할 수 있고 대장아파트도 알게 되었다. 매매가와 전세가의 차이도 알 수 있었다. 그러면서 시세보다 비싸게 느껴지는 아파트, 반대로 시세보다 싸게 느껴지는 아파트가 보였다. 그런것들을 표시해 두었다가 현장에 내개서 왜 그런지 이유를 찾아보는 것이다. 연식이 더 오래된 아파트임에도 불구하고 가격이 높게 형성되어 있다면 ‘어? 이 아파트는 입주한 지 5년이 넘었는데도 신축보다 비싸네? 여기는 입지가 좋은가 보다. 어떤 점에서 좋은 입지로 평가받는지 한번 둘러보자’하는 식으로 임장 가기 전 무엇을 중점으로 봐야 할지 미리 파악할 수 있다.

그 지도를 들고 임장을 다니다 보니 자꾸 욕심이 나기 시작했다. 처음에는 기축아파트의 시세만 찾아 적었지만 점점 분양권도 찾아보고, 나아가 재건축 재개발 지역도 지도에 찾아 적었따. 임장을 나가기 하루 전인 수요일으누 아예 ‘임장 사전조사의 날’로 자리 잡았다.

임장지도를 만들 때의 팁은 비슷한 입주 연도별로 색깔을 칠하라는 것이다. 예를 들어 분양권은 핫핑크, 입주 5년 이내의 최신축은 주황색, 약 10년 차쯤 된 아파트는 초록색, 20년 이상 된 구축은 색깔을 칠하지 않는 식으로 지도에 아파트마다 다르게 표시한다. 재건축 연한 30년이 넘은 아파트들에는 파란색을 칠한다. 이 작업이 끝난 후 지도를 보면 그 도시의 나이를 한눈에 알 수 있다. 핫핑크나 주황색이 많이 보이면 이제 갓 태어나고 있는 도시이고, 파란색이 많이 보이면 재건축으로 곧 젊어질 도시, 색깔이 많이 보이지 않으면 특별한 테마 없이 조용히 나이 들어가는 도시다. 이 경우에는 시세가 오를 만한 트리거가 있는 게 아닌 이상 임장 지역에서 제외한다.

ㅣDAY 4ㅣ 본격 임장으로 투자의 확신을 더하는 날

임장 1단계, 어디로 떠날지 계획 세우기

1.    향후 2~3년간 공급물량이 많을 지역

2.    올해까지 공급과잉이지만 내년부터 공급이 없는 지역

3.    호재가 발표된 곳

임장2단계, 나무가 아닌 숲을 보기

임장3단계, 나비처럼 날아 벌처럼 쏘는 집중 임장

ㅣDAY 5ㅣ 부동산 정보를 읽고 나만의 기록을 남기는 날

매일 아침이면 유용한 부동산 정보와 기사들이 내가 속해 있는 몇 개의 부동산 단톡방과 카페에 올라온다. 중요해 보이는 것들을 링크를 복사해 카카오톡의 ‘나에게 보내기’로 보내놓는다.

그리고 평일 동안 이슈가 되었던 이 뉴스들을 월요일 아침, 차분한 마음으로 하나씩 다시 읽는 것이다. 그러면서 중요한 이슈는 에버노트 앱에 따로 스크랩해 놓는다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 한달 계획을 열심히 세우지만 지키지 않고 미루게 되는 경우가 많은데 이렇게 요일별로 해야할 루틴을 정해 놓는다면 훨씬 더 수월하게 할 수 있을 것 같다.

2. 공급이 중요한 건 알고 있었는데 물건을 매수하는 시점 혹은 전세계약 만기가 도래하는 시점에 공급난을 피하고자 하는 측면에서 접근했었는데, 이렇게 미리 공급이 많은 지역에 관심을 갖고 특히 분양권을 선점해서 기다리는 투자를 하라는 부분이 인상 깊었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 공급물량 체크 및 매주 분양아파트 정리하기

2. 블로그에 꾸준히 기록하기(블로그 키우기)

3. 요일별 루틴 만들기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 35) 결코 조급할 필요가 없었다. 실력이 쌓이고 시간이 지날수록 오히려 투자할 곳이 너무 많아서 문제였다. 공부를 할수록 매력적인 투자처가 튀어나왔다.

(P. 45) 일단 현관문을 나서야 비로소 보이는 것들이 있다. 뉴스나 실거래가 데이터만 보고는 알 수 없는 ‘현장의 흐름’이란 게 분명히 존재한다.

(P.61) 자기 관리는 ‘하기 싫고 귀찮은 일을 습관화시키는 것’에서부터 시작한다.

(P.196) 공급이 많을 때는 가격이 쉽게 반등하기 어려우니 관심을 갖고 꾸준히 시세 모니터링을 하다가 전세가가 반등하는 시점을 매수 타이밍으로 잡으면 된다. 투자로 접근한다면 시간을 벌 수 있는 분양권 투자도 좋다. 잔금 부담 없는 2~3년 뒤 입주 예정 분양권을 찾아보자.