■ 2024.07.23 부동산 뉴스 요약 by.시드
서울 하반기 5천가구 ‘청약 대전’…강남권만 3천가구 쏟아진다
https://n.news.naver.com/article/028/0002699112
■ 요약
◎ 어디서 : 서울
◎ 무엇을 : 아파트 분양
◎ 어떻게 : 상반기 고분양파 청약 쏠림 → 하반기 청약 관심 여전할 듯
◎ 왜 : 서울 아파트 매매가 16주 연속 상승, 수요자들 불안감 고조 분위기
올해 상반기 서울 아파트 청약시장의 열쇳말은 ‘고분양가’, ‘청약 쏠림’이다. 1∼6월 입주자 모집공고 기준으로 서울에서 공급된 신규 분양 단지는 11곳, 일반분양 가구 수는 총 1676호에 그쳤다. 한 단지 당 평균 152가구가 공급된 셈이다.
분양 물량이 적었던 것은 재개발·재건축 사업장에서 불거졌던 공사비 갈등, 집값 하락(1분기)에 따른 정비조합의 분양시기 연기, 한국부동산원의 청약홈 개편에 따른 청약 일정 중단(3월) 등 악재가 겹쳤기 때문이다. 이에 반해 하반기는 상황이 좀 나아질 것으로 보인다. 상반기 중 공급을 계획했다가 하반기로 미룬 곳이 많은 데다 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 최근 서울시와 각 구청의 중재로 다소 완화되는 흐름도 나타나고 있어서다. 이에 업계에선 하반기 서울에서 많게는 5천 가구 이상의 물량이 일반분양으로 나올 것으로 예측하고 있다.
최고 청약 가점, 분양가 신기록 등 쏟아져
상반기 서울 아파트 분양 물량은 적었지만 청약시장에선 각종 진기록이 쏟아져 나왔다. 한국부동산원의 청약홈 현황을 보면, 상반기 서울에서 선보인 신규 단지 가운데 청약자 수가 가장 많았던 곳은 지난달(모집공고일 기준) 공급된 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’다. 463가구가 일반분양된 이 아파트에는 특별공급 213가구 모집에 1만2535명, 일반공급 250가구 모집에 4만988명이 청약했다. 일반공급(1순위) 청약 경쟁률은 평균 163.95대 1이었다. 이 단지는 전용면적 59㎡ 분양가가 최고 13억4천만원, 84㎡ 분양가가 최고 17억4천만원이다. 대기 수요자들의 기대보다는 다소 높았지만 때마침 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구) 아파트 매맷값이 강한 오름세를 타는 시점에 분양이 이뤄져 많은 청약자가 몰렸다.
주택형별 청약 경쟁률이 가장 높은 곳은 강남에서 나왔다. 지난 5월 서초구 반포동의 재건축 단지 ‘래미안 원베일리’에서 조합원 취소분인 전용면적 84㎡ 1가구가 일반공급됐는데 여기에 3만5076명이 청약했다. 이 아파트(1층) 분양가는 19억5천만원이었으나 4월 거래신고된 13층 아파트 실거래가가 42억5천만원이었고 전세가는 17억∼18억원 정도로 예상되면서 청약자들이 대거 몰렸다. 청약 가점제가 적용된 이 아파트의 당첨자 청약 가점은 만점인 84점이었다.
특수한 사례인 ‘래미안 원베일리’를 제외하고 상반기 분양된 단지 중 당첨자의 청약 가점 최저선(커트라인)이 가장 높았던 곳은 지난달 분양된 광진구 구의동 ‘강변역 센트럴 아이파크’로, 전용 84㎡의 최저 가점은 69∼73점이었다. 다음으로는 ‘마포자이힐스테이트’로, 전용 59∼84㎡의 최저 가점이 64∼74점 수준이었다.
지난 5월 공급된 서대문구 홍은동 ‘서대문 센트럴 아이파크’는 서울에선 흔치 않은 미분양 물량이 나와 임의공급으로 넘어간 사례다. 이달 초 1차 임의공급으로 121가구가 나왔고 여기서 주인을 찾지 못한 59∼84㎡ 94가구가 오는 23일 임의공급 2차 청약을 앞두고 있다.
상반기 서울 아파트 분양시장에선 역대 최고 분양가 기록도 나왔다. 1월 광진구 광장동에 나온 ‘포제스한강’은 전용 84㎡가 34억∼44억원, 전용 244㎡ 분양가가 160억원이었다. 전용 84㎡의 3.3㎡당 가격이 무려 1억1800만원선이었으나 일반공급 106가구에 1062명이 청약해 평균 경쟁률(10.02대 1)은 예상을 뛰어넘었다. 특히 신혼부부 특공 8가구에 31명, 생애최초 특공 4가구에는 57명이 각각 청약해, 이른바 ‘금수저’(자산가인 부모가 있는 무주택 부부) 청약의 끝판왕이라는 평가가 나왔다.
하반기 강남권 분양 ‘청약 과열’ 예상
하반기 들어 서울 아파트 분양시장의 청약 열기는 좀 더 뜨거워지는 양상이다. 7월15일 기준 서울 아파트 매맷값(한국부동산원 조사)이 16주 연속 상승했고 매맷값 상승 폭도 커지면서 수요자들의 불안감이 고조되는 분위기이기 때문이다. 하반기 서울 첫 분양으로 이달 15∼17일 청약을 진행한 성북구 장위동 ‘푸르지오 라디우스 파크’는 특별공급을 제외한 일반공급 365가구에 1순위자 1만2830명이 청약해 평균 경쟁률 35.15대 1을 기록했다.
강남권의 ‘로또급’ 아파트로 소문난 ‘래미안 원펜타스’는 19일 입주자 모집공고를 내고 이달 말 청약을 앞두고 있다. 서초구 신반포15차 아파트를 재건축한 이 단지는 총 641가구 중 292가구가 일반분양되며, 분양가 상한제가 적용된 분양가는 전용 59㎡가 최고 17억원, 84㎡는 최고 23억3천만원에 책정됐다. 이 분양가는 주변 아파트 시세에 견주면 적어도 10억원 이상 낮은 수준이라고 평가되고 있어 엄청난 청약 인파가 몰릴 것으로 예상된다.
업계에 따르면 이달 공급되는 두 단지를 비롯해 하반기 서울에서는 10여곳 이상의 단지가 분양될 예정이며, 일반분양 물량은 상반기보다 크게 늘어나 약 5천 가구를 웃돌 전망이다. 특히 서초구 ‘디에이치방배’, 송파구 ‘잠실 래미안아이파크’, 강남구 ‘청담 르엘’ 등 강남권에서 1천 가구가 넘는 재개발·재건축 대단지들이 줄줄이 나올 예정이어서 관심이 쏠린다. 다만, 일부 단지의 경우 조합과 시공사가 공사비 인상 합의를 매듭짓지 못하면 분양 시점이 내년으로 미뤄질 가능성도 있다.
김은선 직방 빅데이터랩장은 “연내 서울 아파트 분양시장에선 전셋값 상승, 최근 이슈인 공급 부족 등 우려로 주요 단지에 어느 때보다 많은 청약자가 몰릴 전망”이라며 “꼼꼼한 자금조달 계획 없이 소문에 휩쓸려 뛰어드는 ‘묻지 마 청약’은 삼가야 한다”고 조언했다.
"정부가 콕 집어준 투자처 됐다"…난리난 분당 아파트들
https://n.news.naver.com/article/015/0005012512
■ 요약
◎ 어디서 : 분당 등 1기 신도시
◎ 무엇을 : 예비 선도지구 토허구 지정
◎ 어떻게 : 분당 집값은 1기 신도시 선도지구 방안이 나온 후로 가파르게 치솟음
◎ 왜 : 정부 = 부동산 과열 가능성이 있는 지역을 지정해 투기 목적 거래를 막기 위해 시행 → 사람들 = 재건축이 확실하게 추진된다는 기대감
분당 등 1기 신도시 예비 선도지구 토지거래허가구역 지정
"지분 쪼개기 등 투기 수요 차단, 분위기 긍정적"
경기 성남시 분당구 시범 아파트 일대 전경. 사진=한경DB
이달 초 1기 신도시 재건축이 추진되고 있는 경기도 성남시 분당 일대가 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 오히려 토지거래허가제도라는 틀 안에 묶이면서 상황이 더 나아졌다는 평가가 나옵니다.
22일 부동산 업계에 따르면 성남시 1기 신도시 선도 예정지구인 분당구 일부 지역이 10일부터 오는 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 야탑동, 이매동, 서현동, 분당동, 수내동, 정자동, 구미동 일부 등 6.45㎢입니다. 오는 11월 1기 신도시 선도지구 선정을 앞두고 이뤄진 조치입니다.
토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지를 사고팔 때 사전에 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 부동산 과열 가능성이 있는 지역을 지정해 투기 목적 거래를 막기 위해 시행합니다. 서울에서는 실거주해야만 집을 살 수 있도록 허락하고 있는데, 1기 신도시에선 주거용을 제외한 상가, 오피스텔을 사고팔 때 지자체의 허가를 받도록 했습니다.
분당 일대가 토지거래허가구역으로 지정되면서 상황이 나아졌다는 평가가 나옵니다.
분당구 서현동에 있는 A 부동산 공인 중개 대표는 "이번에 토지거래허가구역으로 지정되면서 재건축이 확실하게 추진된다는 기대감이 커진 상황"이라면서 "무엇보다 상가 쪼개기 등을 목적으로 하는 투기꾼들이 많았는데 이런 문제를 사전에 막을 수 있게 되면서 오히려 좋아졌다"고 설명했습니다.
정자동에 있는 B 부동산 공인 중개 관계자도 "수도권에서 있었던 재건축 현장들을 살펴보면 상가 쪼개기 때문에 사업이 지연되고 말이 많지 않았냐"며 "그렇지 않아도 분담금 이슈가 사업 성패를 좌우하는 상황에서 투기 세력이 차단돼 사업이 빨리 진행된다면 집주인들에게도 당연히 이득 아니겠느냐"고 말했습니다.
경기 성남시 분당구의 한 아파트에 재건축 동의율을 알리는 현수막이 붙어 있다. 사진=뉴스1
분당 집값은 1기 신도시 선도지구 방안이 나온 후로 가파르게 치솟고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서현동에 있는 ‘시범삼성’ 전용면적 84㎡는 지난달 16억원에 손바뀜했습니다. 지난 3월엔 14억3000만원에도 팔렸는데 불과 3개월 만에 1억7000만원이 오른 셈입니다.
같은 동 ‘시범한양’ 전용 84㎡는 지난달 15억원에 거래됐습니다. 지난 2월 매매 계약을 맺은 13억6000만원보다 1억4000만원 뛰었습니다. ‘시범한신’ 전용 84㎡ 역시 지난달 16억원에 새 주인을 찾아 올해 최저가 13억5000만원(3월)보다 2억5000만원 뛰었습니다.
부동산 업계에서는 '토지거래허가구역=정부가 찍은 투자처'라는 공식이 어느 정도 통합니다. 장기적 관점에서 이들 지역을 계속 지켜봐야 한다는 얘기입니다. 서울을 예로 들면 압구정·여의도·목동·성수 등은 토지거래허가구역으로 지정돼 있지만 최근 들어 집값이 가파르게 오르고 있습니다.
강남구 압구정동에 있는 C 공인 중개 대표는 "‘정부가 규제하는 곳이 진짜 집값이 오르는 곳’이라는 인식이 퍼져 있다"며 "투기 수요를 막으려 정부까지 나섰다는 점이 오히려 ‘이곳이 투자처’라는 점을 공인한 셈"이라고 귀띔했습니다.
한편 경기부동산포털에 따르면 지난달 경기도 아파트 매매는 1만2773건으로 집계됐습니다. 지난 1월 7830건보다 4943건 늘어난 수준입니다. 성남시 거래량은 1037건이었는데 이 가운데 분당구 거래량이 776건으로 압도적으로 많았습니다. 연초 198건에 비해 4배 가까이 늘어난 수준입니다.
아파트값 뛰자..재건축 공사비 증액 속속 합의
https://n.news.naver.com/article/018/0005795217
서울 아파트값 17주간 상승…분양가도 고공행진
시세차익 기대감 커지자 공사비증액 합의 잇따라
일반분양가 올려 수익 보전…미분양 걱정도 없어
“하루라도 빠른 합의가 조합원 부담 최소화 길”
■ 요약
◎ 어디서 : 서울 아파트
◎ 무엇을 : 재건축
◎ 어떻게 : 증액 합의 갈등 원만하게 합의 중
◎ 왜 : 서울 아파트값이 가파르게 상승하면서 환금성이 높아지자 조합원들이 공사비 인상분에 대한 부담감을 덜었다는 분석 (일반분양가 상승 = 공사비 급등+사업 지연으로 인해 악화된 수익 보전 가능)
원자잿값 급등 등 여파로 공사비 갈등을 겪던 서울 아파트 재건축 현장 곳곳에서 증액 합의가 이뤄지고 있다. 서울 아파트값이 가파르게 상승하면서 환금성이 높아지자 조합원들이 공사비 인상분에 대한 부담감을 덜었다는 분석이 나온다.
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22일 건설업계에 따르면 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 조합은 최근 시공사와 공사비를 평당 666만원에서 811만 5000원으로 올리기로 합의했다. 앞서 시공사가 설계변경과 물가 상승 등을 이유로 공사비를 평당 889만원으로 올려달라고 요구하자 조합은 강하게 반발하며 마찰을 빚었다.
강남구 청담삼익아파트 재건축 사업은 공사비 협상이 파행을 겪으면서 일반분양이 미뤄지고 공사비가 정산되지 않아 공사중단 사태로 치달을 뻔했지만, 조합이 금융비용 590억원에 동의하면서 합의가 이뤄졌다.
이 밖에도 성동구 행당7구역 재개발 조합과 대우건설은 최근 공사비 306억원을 증액하기로 합의해 현장이 정상화됐고, 서울 동대문구 이문3구역 재개발 조합도 갈등을 빚은 끝에 217억원을 증액하기로 합의했다.
이처럼 공사비 증액 합의가 속속 성사되는 것은 서울 아파트값이 빠르게 오르면서 추가 분담금을 내더라도 충분한 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.
한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 7월 셋째 주(15일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 오르며 17주 연속 상승세를 기록했다. 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 5년 10개월 만에 가장 높은 상승폭이다.
이런 상승세를 타고 일반분양가를 올리면 공사비 급등과 사업 지연으로 인해 악화한 수익을 보전할 수 있다. 일례로 공사가 6개월 중단됐다가 최근 재개된 은평구 대조1구역 재건축조합은 일반분양가를 평당 4000만원 이상으로 책정해 공사비 증액에 따른 조합원 부담을 상쇄한다는 구상이다.
분양가를 올려도 미분양 걱정이 적다는 점도 이 같은 구상을 뒷받침한다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 계약 잔여 세대(미분양) 발생 사유로 무순위 청약을 진행한 수도권 단지들의 평균 경쟁률은 지난 3월 38 대 1에서 지난달 82 대 1로 2배 이상 높아지는 등 미분양 물량을 빠르게 털어내고 있다.
또한 주택도시보증공사가 발표한 ‘6월말 기준 민간아파트 분양가격동향’에 따르면 서울 민간아파트의 최근 1년간 1㎡당 평균분양가는 1267만 6000원을 기록했다. 이는 전월 대비 8.28%, 전년 동월 대비 31.02%나 급등한 수준이다.
공사비 협상이 장기화할수록 금융비용만 커지고 조합과 시공사 양측이 손해를 입는 데 공감대가 형성됐다는 분석도 나온다. 앞서 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장은 조합과 시공사 간 갈등으로 6개월간 공사가 중단됐다가 재개됐고, 조합원들은 1가구당 1억원 가량의 추가 분담금을 떠안는 사례를 남겼다.
서울 소재 한 재건축 조합 관계자는 “공사 원가가 당장 눈에 띄게 떨어지길 기대하기 어렵고 금리 인하도 불투명한 상황에서 하루라도 빨리 합의를 보는 게 조합원 부담을 최소화하는 길”이라며 “시세차익에 대한 기대감이 높아지면서 공사비 증액분에 대한 반감은 비교적 줄어든 게 체감된다”고 말했다.
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복부인배여사 : 시드조장님 보고싶어요