■ 2024.07.24 부동산 뉴스 요약 by.시드
'방 한 칸' 짜리가…서울 월세 70만원, 전세 2억 넘는다
https://n.news.naver.com/article/008/0005067547
■ 요약
◎ 어디서 : 서울
◎ 무엇을 : 원룸 전월세 가격
◎ 어떻게 : 평균 월세는 70만원 수준/ 평균 전세 보증금은 2억1068만원
지난달 서울 지역의 원룸 평균 전월세 가격이 한 달 전보다 소폭 내렸다. 평균 월세는 70만원 수준인 것으로 조사됐다. 평균 전세 보증금은 2억1068만원이었다. 서울 25개 자치구 중 평균 월세는 용산구가, 전세는 서초구가 가장 비쌌다.
23일 부동산 정보 플랫폼 '다방(운영사 스테이션3)'에 따르면 올해 6월 기준 서울 지역 연립·다세대 원룸(전용면적 33㎡ 이하) 보증금 1000만 원 기준 평균 월세는 전월보다 5만원(6.1%) 내린 70만원으로 나타났다. 평균 전세 보증금은 127만원(0.6%) 떨어진 2억1068만원으로 조사됐다.
서울 평균 대비 평균 월세가 가장 높은 곳은 용산구로 나타났다. 용산구의 평균 월세는 서울 평균 대비 134% 수준이었다. 이어 △강남구 (평균 대비 132%) △중랑구 (117%) △양천구 (116%) △동대문구 (110%) △관악구 (106%) △마포구 (106%) △금천구 (105%) △광진구 (104%) △서대문구 (104%) △중구 (104%) △강서구 (103%) △송파구 (102%) 등으로 총 13개 지역의 평균 월세가 서울 평균보다 높은 수준을 보였다.
반대로 노원구는 약 38만원으로 평균 월세가 가장 저렴했다. 서울 평균 대비 53% 수준이었다. 이어 △도봉구 48만원(68%) △종로구 52만원(75%) △강북구 56만원(80%) 순으로 평균 월세가 저렴했다.
서초구 원룸 전세보증금 2억8535만원 서울 평균 대비 135%…노원구 1억3028만원
서초구는 원룸 평균 전세 보증금이 가장 높은 지역으로 집계됐다. 서초구 전세보증금은 약 2억8535만원으로 서울 전체 평균 보증금 대비 135% 수준이었다. 다만 전월보다는 174만원(0.61%) 빠졌다. 이어 △강남구 2억5266만원(120%) △동작구 2억3750만원(113%) △용산구 2억3699만원(112%) △광진구 2억3089만원(110%) △영등포구 2억3191만원(110%) △중구 2억3211만원(110%) 등으로 모두 10개 지역이 서울 평균보다 전세 보증금이 비쌌다.
평균 전세 보증금도 노원구가 1억3028만원으로 서울 평균 대비 62% 정도였다. 이어 △도봉구 1억4900만원(71%) △서대문구 1억5502만원(74%) 등 순으로 전세 보증금이 적었다.
이번 조사는 올해 6월 서울 지역에서 거래된 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸을 대상으로 이뤄졌다. 다방은 국토교통부 실거래가를 바탕으로 추출한 자치구별 평균 월세·전세 보증금을 서울 지역 평균과 비교해서 한 눈에 볼 수 있도록 지도화한 '다방 여지도'를 제작, 매달 마지막 주에 정기적으로 공개한다.
다방 관계자는 "앞으로도 매달 집계한 전·월세 정보를 공개, 서울 전·월세 실수요자들이 자치구별 전·월세 현황을 한눈에 파악하는 데 도움이 되길 기대한다"고 말했다.
미분양 쌓이는데…해운대 나홀로 고분양가
https://n.news.naver.com/article/009/0005339309
■ 요약
◎ 어디서 : 부산 해운대
◎ 무엇을 : 재건축 아파트 단지들
◎ 어떻게 : 평당 5천만원 추정 일반 분양가 제시 (전용 84기준 16~18억 대)
◎ 왜 : 대부분이 바다 조망권 중층 단지 → 소유주들의 분담금 부담 낮추기 위해 일반 분양가 높일 목적
하지만, 일각에서는 비분양 우려도 있음
부산 악성 미분양 75% 늘어
고가 분양 성공할지 업계 주목
해안가따라 고급단지 조성 붐
삼호가든·삼익비치 등 재건축
평당 분양가 5000만원 근접
부산 해운대와 광안리 일대 재건축 단지들이 최근 잇달아 3.3㎡당 5000만원에 달하는 추정 일반분양가를 제시하고 있다. 전용면적 84㎡ 기준 16억~18억원대에 달한다.
이런 일반 분양가는 최근 서울 마포 지역에서 공급한 '마포자이힐스테이트 라첼스'와 비슷하거나 더 비싼 수준이라 시장에서 통할지 관심이 쏠린다. 부산은 새 아파트 분양가격이 급등하면서 미분양 물량이 쌓이고 있기 때문이다.
23일 정비업계에 따르면 부산 해운대 삼호가든 아파트(우동1구역) 재건축 조합은 최근 조합원 대상으로 분양신청을 받고 있다. 이 조합은 일반 분양가를 3.3㎡당 평균 4900만원대로 추정했다. 전용 59㎡는 11억7000만원, 84㎡는 16억8000만원 선이다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 3900만원으로 제시했다. 펜트하우스의 일반분양가는 3.3㎡당 5500만원으로 추산했다.
우동1구역은 지하 7층~지상 34층, 20개 동, 1303가구 규모로 재건축을 추진한다. 부산지하철 2호선·동해선 환승역인 벡스코역과 부산 2호선 센텀시티역 사이에 있다. 홈플러스와 롯데백화점, 신세계백화점도 가깝다. 시공사 DL이앤씨는 서울 한강변 단지에만 적용하던 고급 브랜드 '아크로'를 넣어 단지명을 '아크로 원하이드'로 제시했다. 부산 재건축 '최대어'로 꼽히는 수영구 남천동 삼익비치타운(남천2구역)도 조합원 분양가격을 3.3㎡당 4500만원으로 제시하고, 일반 분양가는 3.3㎡당 4900만원으로 추산했다. 전용 84㎡의 경우 18억6100만원이다. 광안리해수욕장과 연접한 이곳은 재건축을 통해 3060가구, 최고 60층 높이의 아파트로 탈바꿈한다. 시공사 GS건설이 단지명을 '그랑자이 더 비치'로 제안했다.
재건축 업계에선 부산 주요 재건축 단지들의 도전에 주목하고 있다. 이르면 내년 말 착공이 목표인 해운대 삼호가든은 2026년은 돼야 일반분양될 전망이다. 설계변경을 진행 중인 삼익비치타운도 내년 착공이 목표라 비슷한 상황이다. 정비업계 관계자는 "공사비가 급등하며 전국적으로 분양가가 오르니 부산 주요 재건축 단지들도 미래를 보고 일반분양가를 책정한 듯하다"고 밝혔다.
최근 부산에서는 해변을 중심으로 지역 평균 분양가(3.3㎡당 약 2133만원)를 훨씬 웃도는 금액에 분양되는 고급 단지들이 잇따라 등판하고 있다.
부산 남구 대연동 대연4구역을 재건축한 '더 비치 푸르지오 써밋'은 지난해 9월 3.3㎡당 3237만원으로 부산 역대 최고가를 기록했다. 올해 1월 수영구 민락동에서 최고급 아파트 '테넌바움294Ⅰ·Ⅱ'가 이를 뛰어넘어 부산 1·2위를 경신했다. 테넌바움294Ⅰ은 3.3㎡당 3624만원, Ⅱ는 6093만원에 공급됐다. 대우건설이 최근 부산 동구에 분양한 '블랑 써밋 74'도 3.3㎡당 3100만원이었다.
일각에서는 이들이 부산 핵심지에 바다 조망도 갖춰 웃돈이 붙을 수도 있다고 본다. 대부분 중층 단지여서 소유주들 분담금을 낮추려면 일반분양 가격을 높일 수밖에 없는 구조다.
하지만 이에 못지않게 미분양 우려도 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 6월 기준 부산의 미분양 주택은 5205가구로 작년 6월(3107가구)보다 67.5% 늘어났다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 지난달 1402가구로 1년 전(799가구)보다 75.5%나 급증했다. 실제로 부산 최고 분양가를 기록한 테넌바움294Ⅰ·Ⅱ단지도 후분양 접수 당시 경쟁률이 0.2대1에 그쳤다.
마장동 알짜 땅, 한전 창고에서 아파트로 변신?
https://n.news.naver.com/article/648/0000027568
■ 요약
◎ 어디서 : 서울 성동구 마장동
◎ 무엇을 : 한전 마장자재센터 부지
◎ 어떻게 : 2011년 이후 개발 답보 → 최근 부지 매각안 의결 / 사람들 기대감 고조
◎ 왜 : 청량리-왕십리 광역 중심 연계 거점으로 주거·판매·업무·공공시설 등을 통한 복합개발 유도
+ "마장동의 가장 큰 호재는 동북선 개통과 한전 부지 개발"
마장역·왕십리역 가까운 마장자재센터 부지
'부채 200조' 한전, 하반기 토지매각 공고 예정
준주거 종상향, 25층 주상복합…아직 '걸음마'
5호선 마장역 코앞에 4만㎡ 면적의 알짜 땅이 비어있다. 한국전력공사(한전)가 폐변압기를 쌓아두던 자재센터를 김포로 옮기고 난 공터다.
서울 성동구 마장동 한전 부지는 2011년부터 개발이 논의됐지만 여전히 답보 상태다. 최근 한전 이사회가 부지 매각 결정을 내리면서 개발사업이 첫발을 뗄 수 있을지 주목된다. 인근 부동산 시장에서는 개발 기대감이 번지고 있지만 행정절차 밟기가 녹록지 않다는 평가가 나온다.
서울 성동구 마장동 한국전력 자재센터 부지 위치도 /그래픽=비즈워치자재센터 김포로 옮기고…마장동엔 25층 주상복합
한국전력공사 서울본부마장물류센터 부지는 성동구 마장동 765-1 일대에 위치한다. 변전소 옆에 있어 폐변압기 등을 쌓아놓는 자재센터로 활용된 곳이다. 마장역 도보 2분, 왕십리역 도보 12분 소요되는 역세권이다.
면적은 3만9567㎡로 축구장 5배 크기에 달한다. 공시지가는 1902억원 수준이며 실거래가는 3000억원대로 추산된다.
2011년 성동구와 한전이 양해각서(MOU)를 체결하며 부지 개발이 추진됐다. 양측은 이곳에 주상복합 건물을 짓는 방안을 검토하기로 했다. 2014년 한전 부지 개발 대책협의회 구성, 이듬해 한전 투자심의위원회 심의 등 절차를 거쳤다.
이후 한전은 2016년말 자재센터 이전부지로 경기 김포학운3 일반산업단지를 계약했다. 2018년 건축허가 이후 서울·남서울·인천·경기북부본부 자재센터를 통합해 경인물류센터를 구축했다. 김포의 물류센터는 지난해 영업을 개시했다.
서울 성동구 마장동에 위치한 한국전력공사 서울본부마장물류센터 입구 /사진=김진수 기자
방치된 마장동 땅은 지난 4월 한전 이사회 이후 들썩이고 있다. 한전은 올해 제6차 이사회에서 마장자재센터 부지 매각안을 의결했다. 누적부채가 200조원대인 한전의 재정 건전화 부동산 매각 목표에 포함된 안건이었다. 한전은 이르면 올해 하반기 토지 매각 공고를 낼 것으로 알려졌다.
A이사는 "부지를 매각하기에 이상적인 시장 상황은 아니지만 우선순위가 무엇이냐에 따라 필요하다면 매각해야 한다"고 발언했다. B이사는 "인근 변전소를 지하화해 해당 부지와 변전소 부지(마장동 487-1)를 함께 매각할 수 있다면 재무적으로 큰 이득을 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
2021년 마장역세권 지구단위계획 구역 및 계획 결정 고시에 따르면 이곳은 한전물류센터 특별계획구역으로 지정돼 있다. 청량리-왕십리 광역 중심 연계 거점으로 주거·판매·업무·공공시설 등을 통한 복합개발을 유도할 방침이다.
정원오 성동구청장은 최근 "마장역 일대를 준주거지역으로 상향해 용적률을 400%로 높이면 최고 25층 건물이 들어설 것"이라고 밝히기도 했다.
마장동의 한 공인중개사는 "마장동의 가장 큰 호재는 동북선 개통과 한전 부지 개발"이라며 "철거를 마치고 완전히 빈 땅이라 이제 아파트를 올리기만 하면 된다. 동네 사람들은 주변 인프라가 좋아질 걸로 기대하고 있다"고 말했다.
서울 성동구 마장동에 위치한 한국전력공사 서울본부마장물류센터 부지 모습 /사진=김진수 기자2종일반주거→준주거?…진입도로 확보부터
하지만 마장동 한전 부지 개발을 본격화하기 위해 선결돼야 할 과제들이 있다. 용도지역을 상향하고 인허가를 받기 위해서는 서울시 사전협상을 통해야 한다. 기반시설 확보와 교통체계 개선 조건부다. 그래서인지 지자체 관계자들은 진행 상황에 대해 "아직 이름만 있는 프로젝트"라고 표현했다.
한전은 2019년 서울시에 사전협상 대상지 선정 신청서를 접수했다. 서울시의 대상지 선정 및 사전협상 제안, 사전협상형 지구단위계획 수립은 이뤄지지 않은 상태다.
서울시에 따르면 '도시계획변경 사전협상'으로 사업을 추진할 경우 현재 2종일반주거지역인 용도지역을 준주거지역으로 상향 가능하다. 관련 기준에 따라 계획 변경을 수립할 수 있다. 단, 교통영향 분석을 통해 적정 교통 처리가 가능하도록 기반시설 확보 및 교통체계 개선 방안이 필요하다.
정원오 성동구청장은 지난 2022년 한전 부지 개발과 관련한 민원에 "한전에서 교통계획을 수립하고 방안을 마련해 사업이 추진될 수 있도록 관계기관 협의를 진행 중"이라고 답변했다. 지난해 성동구의회 본회의에선 "사전협상 등 개발 지연에 따라 사업이 장기화하는 상황"이라며 "한전은 김포 통합물류센터로 이전이 완료된 후 이사회를 거쳐 개발 방향을 확정할 예정"이라고 발언했다.
임창섭 성동구 도시관리국장도 본회의에서 "마장로와의 진입도로 확보 등 적정한 교통처리가 가능하도록 기반시설 확보와 교통체계 개선방안이 필요하다"며 "한전은 진입도로 확보에 필요한 부지 매입을 검토했으나 답보 상태로 사전협상이 지연됐다"고 설명했다.
이러한 상황은 올해도 크게 달라지지 않았다. 서울시 관계자는 "해당 부지는 지구단위계획 특별계획구역으로 묶여 있다. 진입도로 요건을 제대로 갖췄을 때 조건부로 사전협상으로 추진할 수 있도록 규정돼 있다"며 "이러한 조건 때문에 민간 사업자를 찾는 데에 고민이 많은 것으로 알고 있다"고 전했다.
성동구 관계자는 "자재센터가 김포로 이전은 됐는데 마장동 부지 개발과 관련해 구청에 들어오는 사람이 작년과 올해 한명도 없었다"라며 "내용만 있지 진행되는 게 없다. 아직은 이름만 있는 프로젝트"라고 말했다.
한전 관계자는 "마장동 부지는 현재 감정평가를 진행 중"이라며 "감정평가 종료 후 매각 공고를 낼 예정"이라고 밝혔다. 인근 변전소 부지 매각과 관련해서는 "매각 계획이 없다"고 덧붙였다.
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