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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
이번달 앞마당으로 만들고 있는 평촌이 예시로 나와 강의 이해가 더 잘 됐다!!! 럭키비키자나
인상깊었던 점
- 은하수 청구 전고점의 비밀!? 은하수 청구는 평북 생활권에서 범계역 역세권에 있다. 근데 전고점이 입지가 비슷 또는 더 별로인 단지보다 낮아서 의문이 들었었다. 근데 은하수 청구는 100세대(59기준) 밖에 안 돼서 거래량이 적었고 이 때문에 찐 전고점이 아닌 것이다. 만약에 상승장 최고조에 거래된 게 있었다면 전고점이 더 높게 찍혔을 것! 이런 분석은 경력이 있어야 가능할 것 같다..ㅎ 지금으로선 레버리지하겠습니다.
- 중소도시는 의외로 학군이 중요하지 않다는 점. 학군을 신경쓰는 학부모들은 다 주변 광역시로 들어가나보다. 아직은 미지의 땅, 지방. 근데 투자금이 너무나도 매력적이다. 그래서 점점 관심이 간다. 하지만 언젠가는 (머지 않은 날) 지방도 내 앞마당으로 만들 것이다.
- 시세 트레깅의 목적 : 시장의 흐름을 파악하는 것. 투자할 단지를 선정하는 것이 아니다! 시세 트레킹하다가 만약 투자할 흐름이 왔다. 그럼 전수조사 들어간다.
- 전세 셋팅할때 주인 전세가 매력적임. 굳이 인테리어 새로 해줄 필요도 없고, 전세 하락장 직전일 때 굳이 전세가 낮출 필요 없음.
- 매매와 전세가 동일 부동산에서 거래될 경우 매매계약 관련 복비만 지급한다!
- 전세 셋팅에서 세입자에게 양해 구해야 한다는 점. ‘뭐 이렇게까지… 좀 부담돼.’라는 마음이 들게 해야 세입자도 움직인다. 근데 이게 집주인 입장에선 결코 쉬운 게 아니다. 아무래도 돈이 나가는 거니까. 근데 전세가 아예 안 나가서 대출 이자 내는 것보단 이득이니 다음 거래부턴 하는 걸로!!!
- 전세 셋팅에서 전세 시세 더 높은 단지들에 홍보하자. 이건 무릎을 탁 친 부분! 실제로 1호기도 그렇게 거래 성사됐다. 역시 연륜에서 나오는 지혜는 무시 못 한다.
- 전세 셋팅에서 ‘세입자 버전’으로 내 물건이 잘 브리핑 되고 있는지 체크 못 해봤다. 그냥 부사님 말만 듣고 그런가보다 했었는데 다른 입장에서도 부사님 말을 들어야 정확한 상황 판단이 가능할 것 같다.
- 주담대는 보험사꺼를 이용하자. + : 한도 높음, 중도상황수수료 낮음 - : 이자 높음. 어차피 세입자 구하면 바로 대출 갚을 거니까 단기만 빌리는 것.
- 예비 세입자 구해서 계좌 넘기기 전에 세입자 정보 확인하자. 입주일자, 가족 구성, 전세자금대출 이용 유무.
내가 해야 할 점
- 아직 나는 앞마당 0~2개니까 임보, 임장 훈련을 목표로 하자. 조금 더 욕심낸다면 수평적 비교 평가해보자! 다음달은 조금 여유가 있으니 수평적 비교 평가를 하기 위해 평촌과 수평적 위상에 있는 수지구를 임장한다. 그리고 서울 동남권역은 우리집이나 직장이랑 멀어서 평소에는 가기 힘드니까 딱 좋은 시기이다.
- 단지 임장할 때 귀찮고, 다리가 아파도 정문을 꼭 가자! 이번에 단임했을 때 초반에는 정문을 갔지만 후반에는 지쳐서 그냥 쪽문으로 오고갔다..ㅎㅎ 버티고 견뎌.
- 다음 앞마당 만들 땐 단임 전에 꼭 시세 분석을 하자. 임보에서 가격이 키포인트인데 그걸 놓친 상태에서 단임을 하면 단임의 효과가 떨어지는 것 같다.
- 동안구 매임까지 해서 임보의 마침표를 찍자!!!
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