[투자달라 사달라] 매코2회,투자코칭1회 후 매매,전세 모두 법인으로 거래한 1호기 경험담 (1탄)

어디서부터 시작해야될지 감이 안잡히는 1호기 경험담

결론부터 말씀드리면, 

23년 7월에 월부를 시작하고, 수도권만 앞마당을 만들다가

24년 1~3월 중소도시 앞마당 3개를 만들고

24년 4월 지방투자실전반 수강을 하면서 배운 내용을 토대로

24년 5월 중소도시 앞마당 3개 안에서 1호기를 하였습니다. 

멘탈도 많이 흔들렸고, 배움도 많았던 투자의 과정들을

최대한 차례차례 복기하며 

차후 저와 비슷한 경험을 하게 되실, 

또는 저의 N호기 때 성장하는 투자자가 되기 위한

복기글을 써보도록 하겠습니다. 

실전지투반을 4월달에 수강하게 되면서,

임장 임보를 어떻게 쓰고, 해야 하는 것을 배운 기초반에서

임장 임보를 어떻게 투자와 연결시킬 수 있는지에 대한 실전을 배울 수 있었습니다. 

강의에서 이론을 배우고, 

쏠뚜즈와 지니플래닛 조장님 덕분에 

어떻게 적용할 것인지 바로 답을 향해 나아갔던 것이 

투자를 결심한 계기가 되었던 것 같습니다. 

그래서 4월 지투반 최임 제출을 한 후 

저는 바로 매물털기에 들어갔습니다. 

어떻게든 매코넣는 것 까지 해야 

1호기를 투자하지 않더라도 경험을 통해 배울 것 같았습니다. 

1. 매물예약

단지 매물을 보여준 사장님과 계약을 해야하는데, 

일잘하는 사장님과 계약하고 싶던 저는,

직접 매물을 털러 가기전에,

저평가라 생각한 단지를

매물털기 양식에 매물들을 모두 적고, 

부동산 사장님별로 전임을 했습니다. 

 A사장님 : a,b,c 매물 

B사장님 : b,c,d  매물

C사장님 : a,c,d 매물

……

이런식으로, 비슷한 조건들로 묶어가면서 사장님들께 전화를 하면서

급한 물건인지, 뒷동이라 싼건지 등의

나와있는 매물의 조건들을  미리 파악하고,

동시에 일잘하는 사장님한테 예약을 하였습니다. 

앞마당 만들때, 층 공개를 해주지 않아 매물예약이 실수로 겹친적 있던 저는

전임 시, 부사님들이 물건추천을 해주셨을 때, 

“혹시 네이버 호가도 xx억 나와있는 중층 물건 맞나요?” 라는 식으로

같은 물건인지 확인을 했었습니다. 

나중에 전세빼면서 사장님들하고 안면트다보니 알게된 사실이, 

부동산사장님들끼리, “x월 만기 xx억 찾던 손님이 같은 물건을 A부동산,  B부동산 예약을 동시에 잡았다”

이런 전임이나 예약 내용을 공유하고 파악하고 계셨는데

A부동산에서도 같은 손님이 이중 예약한 것 같다고, 찜찜해하시다가

A부동산 예약만 취소하게 되어, 기분상해 있으셨습니다. 

실제로 매물을 털때부터 

전단지 돌릴때, 

전화돌릴 때, 

전세 계약할 때, 

몇번이고 만나게 되는 사장님들이라서

첫인상부터 기본적인 예의를 잘지켜야 겠다는 생각이 다시한번 들었습니다. 

복기  : 앞마당을 만들때부터 전임으로 선호도파악이나, 부사님 파악을 잘 해둬야 될 것 같다. 

2. 매물털기

예약해놓은 사장님들을 물건들을 다 보고

생활권내 + 옆 생활권까지 가면서 

강의와 동료들에게 얻은 조언대로 매물털기를 할 때에는

저평가라고 생각했던 단지의 목표매수가를 생각하며

현재 발견한 제일 싼 물건보다 더 싼것을 찾으려 했습니다. 

문제는 매물임장이 아니다보니, 

워크인처럼 들어가서 줄줄줄 읊으면

경계하시는 사장님도, 

왜 여기까지 왔냐고 하시는 분들도 있어서

정말 이렇게 다 방문을 꼭 해야하나? 라는 생각도 들었습니다. 

뜬금없이 혼자 있던, 부동산에 갔을 때는

사장님이 제 앞에서 일부러 다른 사장님께 전화걸어

“내 아는 지인이 찾는것인데, XX억 없어?” 

라며 확인시켜주던 곳도 있었고, 

실제로 매물털기하고 집에가는길,

공급 시기에 만기인 전세승계라서 포기했던 물건을

조건 맞춰보자고 대출상담사며 다 연결해준 부사님도 있었습니다. 

복기 : 부재중인 부동산은 바로 전화걸어 

“사무실 앞인데~”라고 말했으면 헛걸음했어도 더 적극적으로 보이지 않았을까?

투자한다고 마음먹고 간 매물보기는 앞마당을 만들때 하던 것과 보는 관점이 달랐다. 

3. 매물코칭 0번째

사실 1개지역만 먼저 매물털기를 했던 저는

전수조사를 했지만, 

호가보다 싼 물건을 찾기위한 매물털기였기에,

더 싼 물건을 찾지 못해

매수 하겠다는 확신은 들지 않았습니다. 

그저 매물코칭을 받으면 지역이해를 할 수 있어서 좋다는 얘기를 듣고

그냥 질러볼까?의 마음도 있었던것 같습니다. 

하지만 당시 동료 부총님의

물건하나만 들고가면 한개의 답만받아온다는 것,

왜 앞마당 중에서도 이지역이고, 

왜 이단지인지,

이가격대 이투자금으로 최선인지 등을 알아야

많은 질문을 할수 있어야 매물코칭에서 배울것도 있다는 얘기를 듣고

매물코칭을 받기위한 매물털기를 한게 아닐까? 

다시 생각하게 되었습니다. 

지역별 비교평가를 다시 해보는데,

앞마당인 중소 지역 가격분포가 달라서 

X억이면 A지역 X단지가 낫겟다 라고 금액 비교가 힘들었습니다.

그랬기에, 각 지역의 저평가를 찾으면서

각 지역의 투자금을 설정했습니다. 

“ B지역엔 X천만원까지는 투자금으로 넣겠다”

3. 매물코칭 1번째

그렇게 전수조사 한 것을 다시보고, 

두번째 지역을 매물털기 하고 나서 찾은 단지, 

양식에 맞추어 작성을 하고 매물코칭 신청을 하였습니다. 

첫번재 매코는 자향튜터님!!

제가 너무 긴장을 해서 받자마자 편하게 분위기를 풀어주시던 자향님은,

해당 지역 공급에 대한 우려로, 

전세가 맞추어져 있는 것을 매수하거나,

전세대기자가 있는 물건처럼

전세 빼는 것에 대한 리스크를 해결할 것으로 말씀해주셨습니다. 

 매수하게 될 경우 어떻게 맞춰야할지,

매도 시 고려할 부분, 그리고 해당 지역의 입지,

투자로 이 지역을 어떻게 봐야할지 등을 알려주셨습니다. 

해당 물건은 와이프분이 친정 가까이 이사가고 싶어했지만

남편분은 주말부부해야 하는 상황에서

원래 네고(300만원)해주기로 한 부분에서

매코 후, 추가 협상 (가격네고 + 전세대기자) 을 하려고 했으나

갑작스럽게 남편분이 원래 해주기로 한 네고도 하지 못한다고 통보했고, 

결국 불발되었습니다. 

3. 매물코칭 2번째

협상중에 파기된 계약이라 미안해서 

다음물건을 찾아왔다고 

1주일이 안되서 다시 연락이 왔습니다. 

사실 이전 단지는 부엌쪽 마루바닥이 들뜨거나, 

화장실타일이 깨지는 등의 이슈가 많은 곳이었고,

연락온 매물은 생활권내에서 선호가 있고, 

단지 자체 자제나 상태도 좋고, 층도 좋았습니다. 

아직 네이버 부동산에 올라오지 않은 매물이었고,

일단 네고가격을 제시하였지만,

집주인인 법인 측에서는 

네고할 거라면 그냥 매물을 광고 올려버리겠다고 말한 상태였습니다. 

그래서 사장님이 더이상 귀찮게 하면 법인에서 

그냥 광고 올리고 빨리 빼버리려고 할 것 같다고 해도,

계속 네고를 시도하다가 결국 100만원 + 4개월 잔금을

얘기해놓고 두번째 매코를 받게 되었습니다. 

두번째 매코는 센쓰 튜터님!!

일단 첫번째 매코 일주일도 안되서 찾아온 저에게, 

아직 월부 1년도 안되었고, 지방앞마당이 많지 않은데

일주일도 안되서 두번받는 경우를 의아해하셨고,

추후 생각하고 있는 투자의 방향성까지

모두 들으시고, 거의 투자코칭인가? 싶을정도로

맞춤 상담을 해주셨습니다.

이 단지에 투자를 하는 것은  OK이지만, 

전세가 안빠져 투자금이 늘어날 경우

네고를 한만큼 마음이 편할 것이라는 

매물에 대한 코칭과

현재 앞마당에서 비교평가가 어려웠을 텐데도 해나간만큼

이번을 놓치더라고 다른곳에서 1호기를 하더라도 잘 할 것 같다. 

네고를 다시 제시해보고 안되면 더 좋은 기회를 찾았으면 좋겠다.

라는 방향성도 제시해 주셨습니다. 

4. 매수

2호기 투자시 1호기 투자에 대해서 아쉬워할 수 있다고 하셨는데,

유리공과의 갈등과 반년간의 지방임장으로 지쳐,

이번에 잃지 않는 투자를 하고, 

2호기를 할 수 있는 최선을 다해 1년내에 하겠다는 다짐을 하게 되었습니다. 

뚜또 튜터님이 리스크를 알고 겪는거랑,

모르고 겪는것은 다르다고 한것 처럼,

1호기에 대한 아쉬움은 남더라도 

잃지않고 최선의 투자라고 믿고 하기로 마음먹었습니다. 

복기 :  한번 더 네고를 시도하였으나 거절당하고, 

매물을 광고올린다는 말에, 놓치고 싶지 않았던 마음이 컸습니다.

잔금기간도 4개월로 구두상 확인 했었지만, 

회사측 컨펌문제로 3개월이 되었을 때에도 

“이가격, 이잔금 조건 아니면 안할게요”라고 

강하게 협상을 시도 못한 아쉬움이 컸습니다 ㅠ

가계약금을 넣기 전까지 배운대로 특약문구를 보내고 동의 여부를 확인받았지만

그 과정에서 네고부터 특약, 

계약날짜 등의 빈번한 요청에 

부동산이나 법인에서 피로감을 많이 내비쳤고, 

차라리 중요한 한두가지를 강하게 협상하고, 

사소한 것은 빠르게 진행하면 좋았지 않았을까 싶습니다 

사실 이후에 전세빼는 과정에서, 

전세 손님의 소멸로 매일 긴장감을 유지하면서,

협상의 과정에서 

잔금 4개월→3개월과

조금만 더 네고했더라면? 

이 아쉬움이 크게 남았습니다. 

전세를 맞춰놓고 매수하라는 조언에도,

공실 물건에 좋은 층이라서, 

그래도 나가겠지? 라는 생각을 했엇는데

이후 전단지도 돌리고, 매일같이 부동산사장님들 전화를 돌리면서

결국 법인 매도물건에,

또다른 법인 전세를 받게되는 과정까지는 

다음 후기에서 이어서 복기하도록 하겠습니다 .

제 매물터는 과정부터 전세빼는 모든 과정에서

도움을 준 우리 창원급제, 상당이들, 실준107조, 쏠뚜즈들

정말 감사합니다 ㅠㅠ

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