[사달라] ☆달라시리즈1 ★단지분석 원씽장표★ 목표매수가, 전세가, 수익률 한번에 그리기

안녕하세요 달라도 너무 다른 달라짱 사달라(SADALa)입니다~!

이번 실전준비반 2주차 밥잘사주는 부자마눌 튜터님의 강의에서

단지장표에 "투자계획"을 넣으시는 것을 보고 감명 받아 만들었습니다~!

사실 짧은 반년정도의 짧은 월부린이지만,

나름 임보를 쓰면서 제 생각을 담아 내던 방법들이라서

본인에게 맞는 방법으로 수정해서 쓰시면 될 것 같습니다

(계산하기 쉽게 수익률은 100%로 가정했습니다)

혹시 틀린점, 다른점, 고쳐야 할 점이 있다면 가감없이 말씀해주세요~!

<24.02.19> 업데이트 : 해석편(전저점)

나눔글4. [사달라] 달라시리즈4 ★단지분석 원씽장표★ 목표매수가, 전세가, 수익률 한번에 그리기____해석편(전저점)

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<완성 미리보기>

작성하기

<입력 부분 확인>

<입력 부분 설명>

여러분에게 가장 친숙 할 것 같은 용인시 수지구 중, 현대1차 아파트를 예로 들어보겠습니다

※기입 방법이나 목적은 첨부/위 사진 참고

## 실거래 : 아실

1.평형대 : 33평

2.시기 : 전저점(14년1월), 전고점(21년9월), 최근 매매 (23년 9월)

ㄴ전저점 : 매전갭 최소 17년 1월 (수정)

3.매매/전세 가격 : 전세는 갱신이 아닌 것으로 봤습니다

## 호가 : 네이버 부동산

시세트레킹 매크로를 쓰지 않는 분들은 아래 빨간 네모 부분이 없으실 테지만,

매매와 전세가 호가를 적어줍니다.

-매매 : 저층(1~3층)/탑층 제외 최저가

-전세 : 최저가

## 더블체크

① 23년 9월 실거래(5.4억) 기준으로 4개월간 실거래가 없으면서,

24년 1월 호가(5.4억)는 아직 보합인 것을 알 수 있네요

간혹 전세 호가가 없는 경우 체크박스까지 해주시면,

전세가도 오르겠는데? 생각 해 볼 수 있겠습니다

② 추세선 : 3.5억

이부분은 주우이님이 서울기초 강의 때, 말씀해 주신 전세가 추세선인데요

전세가가 낮았던 11년도, 18년도 전후 전세 최저가를 이어보면

24년 현재 3.5억정도 전세가가 나오게 되고,

이 추세선보다 너무 높게 있을 경우 역전세 우려도 있다고 이해하시면 될 것 같습니다.

현재 현대1차는 전세 호가 3.5억으로 적정하게 있는 것 같습니다

분석하기

##상승률

전저점 대비 전고점 상승률 107%

--> 10년동안 100% 상승

전고점 대비 현재 하락률 21%

## 목표 매도가

현재 호가(5.4억)로 매수를 하게 될 경우, 수익률 100%를 달성하기 위해서는

7.3억에 매도를 해야 하는 것을 알 수 있습니다.

전고점이 6.8억 이었으니 전고점을 뚫고 상승해야 수익률 달성이 가능하겠네요

## 목표 매수가

목표 매수가는, 전세를 현재 시세(3.5억)으로 놓았을 때,

전고점(6.8억)까지 가격이 오른다면,

수익률 100% 기준으로, 적정한 매수가(5.15억)를 보기 위함입니다.

간단하게 말하면, 5.15억(목표매수가_자동계산)에 매수를 해서

3.5억에 전세를 놓게 되면 수익률 100% 달성시 전고점에 도달하게 되겠네요

사실, 강의에서 나온 부분은 아니고

-25%하락한 매매가(5.1억)까진 못하더라도 5.15억정도 매수를 하게되면

전고점까지 다시 가격이 오를 경우 수익률 100%를 달성하게 되니 아예 불가능 한 것은 아니구나~

를 보고 싶어서 만든 부분인데,

복잡하시거나, 필요없다고 생각하신다면 저부분을 지우고 보셔도 될 것 같습니다~!

## 투자계획

전고점 대비 -25%하락한 무릎가격 (다음 상승장 바닥)을 파악하고,

목표 전세가도 파악합니다

## 최종비교

1.현재 호가(5.4억)이 실거래(5.4억)과 동일하지만 작년9월 이후 4개월간 거래가 되지 않았으니,

더 내려갈 수 있을까?

2.전고점 대비 25%하락이면 5.1억인데 5억 초반까지만 가면 싸게 사는 것이구나!

3.전세를 3.5억에는 맞출 수 있을 것 같은데 5.15억이면 전고점 6.8억까지가면 수익률 100%까지 되겠구나

4.현대1차 아파트는 5억 초반대면 수익률 100%에, 싼 가격일 것 같다

전세는 3.5억이 추세선으로도 적정한 전세가로 보인다.

아직 초보 투자자라서 꿀팁이라고 쓸 자격이 되나?

내 생각도 같이 담긴 장표를 올려도 되나?

고민이 많았지만 조원분들의 응원에 올려봅니다

조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

실준 52기 7일내내 독강임투 실력성장 ㅅ6당하조

사달라였습니다

감사합니다

※ 파일수정_ver2 : "갭" -> "전세가" 정정

<임보 자동화 장표>

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<임장>

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<요약>

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