신도시투자 기초반 3강 강의 후기[신도시투자 기초반 1기 79조 보보스]

신투기 3강에서는 제주바다님이 

하남과 성남에 대해서 강의해 주셨다.

이번 신투기에서 내가 신청한 지역이 성남이라 

더 관심을 가지고 재미있게 들을 수 있었다.

하남과 성남은 서울과 가까이 있어서 입지는 좋지만 

언덕지형인 곳이 많다.

언덕의 단점을 없앨 수 있는 

업무지구 접근성이 강하다.

성남과 하남의 키워드는 신축이다.

젊은 MZ세대들의 수요가 많은 만큼 얼죽신

지금의 하남 시장은 선호 신축은 전고점을 회복하고 

비선호 단지들은 여전히 기회가 있다.

성남 시장은 재개발로 입지가 개선된 지역 신축들은 빠르게 전 고점을 회복하고 있고,

준신축, 구축들의 평형간 가격눌림목을 확인해야 한다.

하남, 성남과 더불어 서울 4~5급지도 여전히 기회를 준다.

같은 가치를 갖는 더 저평가된 지역을 찾아야 한다.

지금 하남과 성남을 봐야 하는 이유는

하남--9호선 연장으로 교통입지가 개선되고, 교산신도시 투자 기회를 준다.

성남--성남 원도심 재개발, 재건축으로 주택가, 구축이 신축이 되어 입지가 완전히 바뀐다.

지금은 신축 가격이 눌려 있고, 선호도가 좋은 신축부터 가격이 올라간다.

가치가 있지만, 입지 가치가 부족해서 가격이 오르지 못하는 단지를 주목!!!

입지 가치 부족--비역세권, 초품아 아님, 비선호 브랜드, 단지내 대형 평형 없음, 복도식 구조 신축

할 수 있는 일 만들기

A가 안되면 B,C 대안 만들기

가치와 가격을 비교해서 투자하기

같은 가치인데 가격이 더 싼 곳

같은 가격인데 더 가치가 있는 곳 찾기

하남 생활권-- 미사, 감일 위례, 신장 덕풍, 교산

성남 생활권-- 북부(원도심~위례), 중부(판교~여수), 남부(서현~구미)

                       성남은 땅은 있지만 개발지역이라 차근차근 바꿔나감.

성남(북부)생활권-- 위례: 성남시 수정구 위례동, 복정동

                               산성 신흥 단대: 성남시 수정구 산성동,신흥동,단대동

                               중앙 금광: 성남시 중원구 중앙동, 금광동, 상대원동, 은행동, 하대원동, 성남동

                               태평 수진: 성남시 수정구 태평동, 수진동

하남은 평지라는 장점은 있으나 아직 교통이 불편하다.

            땅의 가치가 있으므로 투자 가능

            교통보다는 백화점, 스타필드, 공원, 천변 등 정주여건이 좋은 생활권과 단지를 더 선호함.

             투자: 송파구 인접한 위례--미사 감일--교산--신장 덕풍

성남은 대부분 언덕이나 강남 업무지구 또는 판교가 까깝다.

            큰 규모의 백화점과 쇼핑몰이 없다. (태평동 이마트 1개)

             투자: 송파구 인접한 위례 --산성 신흥 단대--중앙 금광--태평 수진

전수 조사: 단지를 선정, 매일 계속 조사, 범위에 들어오는 단지의 가치를 보면서 판단

하남과 성남에 대해 꼼꼼히 분석해 주신 제주바다님 감사드립니다!!!