[실전준비반58기 56조 꿈지기7]

24.07.30

실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법

먼저 투자에 대한 전반적인 흐름과 힘들때 시나리오를 잘 설명해주신 너나위님께 무한한 감사를 드립니다. 경험속에서 나오는 잘 투자하는 법을 쉽게 가르쳐주시려고 부단히 애쓰시는 모습에서 너나위님의 학생사랑을 느껴봅니다. 더욱 원칙에 입각하여 나의 아는 지역을 넓혀서 강의를 시작한지 1년 만인 내년 5월에는 반드시 1호기를 완성하겠습니다. 진심으로 감사드립니다. 그 어떤 강의보다 감동적이고 투자를 어떻게 해야하는지 자세히 알려주는 좋은 강의였다고 생각합니다.

현재 나의 상태
나의 현재 상태는 6월에 월부기초반을 하고 코크드림님의 인테리어 기초를 들었고 서쪽도사님의 소액투자를 들었으며 실준반을 한번 연기하여 오늘사 완강을 하였다. 결국 질문을 잘 하지 못하는 상태이기 때문에 투자에 대하여 모른다 수준에 있다고 하겠다.
1) 높은 투자 이해도는 잃지 않는다는 것을 알고 설명하며 최고수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명하고 나는 어떤 투자를 하고 있는지 알고 설명하는 것이다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 아는 것에 대한 설명이 필요한 것이다. 그러기 위해서는 상대적 저평가를 잘 알아야 한다.
2) 확고한 투자 기준/행동은 어떤것들에 투자할지 아는가? 투자 이후 어떻게 대처할 지 아는가? 이다. 이때 필요한 행동은 투자과정에서 무엇을 어떻게 할지 알아야 하는 것이다.
3) 종자돈 :내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있으며 40% 저축이 가능한가이다. 나는 퇴직을 하였고 재취업을 하였다. 오히려 나는 현직에 있을 때보다 지금이 저축을 더 많이 하고 있다. 마음도 편하다. 젊은 친구들에 비하면 컴활능력이 떨어져 보고서를 쓰는 자체가 힘들지만 이해도는 빠르고 종잣돈을 내년까지 잘 모을 수 있다.
4) 안정적 환경(회사/가정) 나는 왜 이길을 선택하였는가? 현직에 있을 때는 돈 귀한줄 몰랐다. 그저 월급이 들어오면 소비하기 바빴고 취미생활, 여행을 하면서 멋지게 사는게 인생이다 라고 생각했다. 퇴직 후 너무나 가난한 나자신에 대해 이러한 문제의 원인과 해결책을 찾는 가운데 월부를 만났다. 나는 지금부터 사회초년생이라고 생각하고 따라가려고 한다. 하나하나 내 힘 닿는 만큼 즐겁게 할 수 있다. 다행히 그전보다 월급은 작지만 만족도 높은 직장에 재취업이 되어 더할 나위없이 행복하다. 직장 근무시간이 끝나면 운동화 신고 임장을 신나게 다니고자 한다. 의미없이 10000보 걷기 등 운동한답시고 돌아다니지 않아도 돼니 이 또한 얼마나 일석이조인가 말이다.향후 최하 10년은 재취업한 직장을 열심히 다니면서 년간 저축액을 늘리고 계속적인 투자공부를 하여 나의 목표를 달성할 것이다.
우연히 가본 반포 원베일리 아파트는 조경과 주변환경 상권 교통 교육환경등 입지조건이 최상이 아파트라고 생각한다. 난 언젠가 반드시 원베일리 아파트를 매수하여 반드시 그곳에서 살것이다. 차근차근 너나위님께서 말씀하신 투자시기를 따지고 시세를 늘 공부하면 나는 반드시 할 수 있을 것으로 본다.
현재 시장을 투자할 만할까?
1) 싸게 사서 팔지 않거나 비싸게 판다(수도권외)
2) 수도권은 싸게 사서 안판다.(결국 돈이 나대신 일하며 돈을 벌게 하는 것이 중요하다.)
그러기 위해서는 상대적 저평가 개념을 잘 파악해야 할 것이다.
투자VS실거주 무엇이 먼저일까? 투자란 돈이 나와 함께 일할 수 있는 시스템을 구축하는 것인테 실거주를 목적으로 하는 것은 단지 살고 모든 자산을 깔고 앉아 있기 때문데 투자로 이어질 수 없음을 인식해야 할것이다.
1) 1단계 : 지역에 따른 아파트 값에 대한 감익히기
2) 2단계:현재 대출상황에서 실거주 매입시 필요한 자금 계산하기
3) 3단계:지역별/집값별 실거주와 투자를 병행할 수 있는 수준의 소득가름하기
4) 4단계 : 실거주와 투자병행이 가능한지 결정
5) 5단계 : 실거주 또는 투자를 결정한다.
여기서의 핵심은 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하는 것이다. 우선적으로 할 수 있는 것을 살펴보면 현재시점에서 저평가 판단을 하고 투자 이후 시나리오에 대비할 수 있으면 어떤 시점이든 투자가 가능할 것이다.
할 수 없는 것은 미래시세를 예측한다거나 막연한 상승, 하락을 기대하며 금리, 유동성, 공급 미분양등을 따져서 미적거리는 것이 최악이라고 할 것이다. 할 수 있는 것에 몰입한다는 것은 상대적 저평가를 분명히 이해하고 자신이 스스로 이것이 최상이다라고 믿고 투자지를 선택할 경우 어떤 역경이 오더라도 기다리고 투자가 이어질 수 있다. 성격상 조급하고 일희일비하는 경우는 패먕의 지름길을 걷는 것이다.
따라서 실천과제는 매월 한개 임장보고서를 가격포함하여 결과물로 갖게 되면 이것이 쌓여 실력이 되고 좋은 투자로 연결될 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.
투자 이후 시나리오
이 시나리오를 들으면서 소름이 돋았다. 한 사례별 해야할 행동을 잘 알려주었으며 만약 어떤 상황이더라도 이대로 이행한다면 투자에서 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이라는 확신을 갖게 되었다.
1) 매상전상 : 이경우 투자금을 회수할 수 있으며 대출을 청산하고 재투자가 가능한 시기이다.
2) 매상전하: 역전세라고도 하며 이때는 매도를 하거나 현금대응을 하게 된다. 수도권일 때는 무조건 현금대응을 하는 것이 유리하다. 그러기 위해서 리스크관리능력을 키워야 한다. 아마도 멘탈관리가 중요하리라 생각한다.
3) 매하전상: 투자금 회수하면서 재투자를 먼저하고 대출청산을 하게 되는 시나리오라 할 수 있다.
4) 매하전하: 최악의 상황으로 역전세를 맞은 것인데 현금대응을 하거나 매도를 하면 된다. 절대적 저평가일 경우 현금대응을 하고 방어불가일 경우 매도를 하게 되는데 이때 투자에 대해 손절을 하는 경우가 생기므로 더욱더 멘탈관리가 필요한 시기일 것이다.
행동요령은 보유우선 순위를 반드시 결정해놓고 대응해야 하며 낮은 우선순위부터 매도해야 하고 이렇게 잘 대응할 경우 보유물건 수익 시기는 반드시 오기 마련이다. 멘탈이 나가서 다 정리해버리고 버틸 수 있는 좋은 것부터 값나간다고 팔아버리면 멘탈이 나가서 후회하면서 가슴을 칠 일이 생길 것이다.
저평가
우선 저평가를 둘로 분류하면 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있다.
1) 절대적 저평가:그냥 무조건 싼 시기이다. 시장이 모두 저평가된 상태이며 이 기회를 잘 잡으면 최고의 수익을 낼 수 있는 기회가 될 것이다.
2) 상대적 저평가: 특정지역 물건이 더 싼경우를 말한다. 특정지역의 물건이 상대적으로 저평가된 상태를 말하는데 이것은 PIR 수치와 전세가율을 보면 알 수 있다. 실력이 갖춰져 있으면 최고 수준의 수익을 낼 수 있는 것이며 프로 투자자가 활용하는 판단 기준이 되는 것이다.
PIR은 소득 대비 집값은 어느 수준인가 데이터이고 전세가율은 매매가에 대한 전세가의 비율을 말한다. PIR은 KB 부동산메뉴-KB통계-월산시계열에서 확인할 수 있으며 11PIR, 전세가율 65%이상이면 저평가라고 보는 것이다.
결국 상대적 저평가를 바라보는 관점은 비교평가를 잘하는 것이며 같은 돈이면 어떤 물건을 사야하는가?에 촛점이 맞춰지게 된다. 그것은 좋다 나쁘다의 기준을 교통과 환경에 포커스를 맞추고 입지가 좋은 것중에서 내 투자금에 들어오는 물건을 누가 얼마나 잘 골라내는가 에 따라 프로와 아마추어를 구분할 수 있을 것이다. 결국 총데이터를 살펴보면 살곳과 사지말아야 할 곳이 정해지게 된다. 번동, 수유동, 쌍문동, 신림동, 김포, 파주, 동탄, 일산, 인천 등은 교통적인 입지성이 떨어지며 지방에서는 특히 입지독점성이 없을 경우 지을 땅이 풍부하여 계속 공급이 되므로 입지조건이 좋지 않다고 판단할 수 있다.
내가 할 일:이러한 수준 높은 저평가 기준과 대처방안을 듣고서 초조함을 내려놓고 부단히 투자실력을 키워야 한다로 초점이 맞추진다. 무한정이 아니라 난 1년을 기한으로 투자를 할 것이며 그동안 단기간에 해치운다는 생각을 버렸고 열심히 꾸준히 내가 아는 지역을 늘려나가는데 총력을 기울이려 한다. 임장보고서를 러프하게 라도 좀 부족하지만 월 1개씩 작성하고 지속적인 시세트레킹을 해야 할 것으로 본다.

무엇보다 감동적인 말
내가 선택한 일이야
다음에 잘하면 돼
내가 몰라서 그런거지 어딘가에 좋은 일이 일어나기 전일거야
양심없이 굴지말자 돈10억이 애이름도 아니고 남의 레버리지를 도용할 생각을 하지 말아야하며 노력해야 하다.
별거 없어 재미있게 준비하고 잘 사서 잊어버리고 살면 되는거야.

최고 수준의 강의 였다. 너나위님의 강의를 열기에서도 들었는데 실준에서도 듣게 되어 정말 행운이라고 생각한다. 내가 처음 이곳에 와서 제일 먼저 한일은 투자매칭을 신청한 것이다. 난 3억가지고 어디 투자하면 좋을까요? 질문하면 아파트까지 콕 찝어 주는 줄 알았다. 그래서 처음에 과제하기도 힘들었고 특히 임보를 쓰라고 하는 것도 힘들었다. 하지만 이 강의를 듣고 나는 깨달음을 얻었다. 내 스스로 다듬어 나가지 않는 것은 모래성쌓듯 쉽게 무너진 다는 사실을 말이다.