[늘]2024년 7월 2권 "전세가를 알면 부동산 투자가 보인다." 독서후기

STEP1. 책의 개요

 이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사: 이현철 지음/ 매일경제신문사

3. 읽은 날짜: 2024. 7. 10.~ 2024. 7. 19.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것 

#미국 금리가 올라 간다는데 집값이 내려갈까요?

즉 지금이 하락세에 있다면, 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수는 있습니다. 그리고 오름세에 있을 때 금리가 떨어지는 경우에도 사람들의 심리를 자극해 더 오르는 역할을 할 것 입니다. 그러니까 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다. 28p

#임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

개인 투자자들이 투자하지 않게 된다면 어떤 결과가 일어날까요? 전세공급이 줄어들게 되겠죠? 그 이후에는 전세폭 등이 오게 될 것입니다. 전세입자는 전세로 오래 살 생각을 하고 있다면 오히려 개인 투자자들을 나쁘게 볼 게 아니라 환영해 야 합니다. 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다. 전세대란이 일어나면 정부에서 뒤늦게 대책을 마련해 전세대출을 늘리고, 보증보험 한도도 늘려주고, 공공 임대주택을 짓겠다고 발표해도 전세난이 잡히지 않는 것은 결국 공급을 정부가 조절할 수 없다는 한계에서 기인한 것이라 볼 수 있습니다. 47p

#부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

첫째, 가장 큰 특성으로 부동성입니다. / 둘째, 부증성이라는 특징 / 셋째 필수요소(의,식, 주 의 하나)

그래서 아파트에 대한 가격을 제대로 분석하기 위해서는 부동산의 특성에 기반을 두고 출발해야만 제대로 된 분석을 할 수 있습니다. /  아파트만의 다른 재화와 다른 특성을 정확하게 인식하고, 그에 따른 시장의 다른 양상을 나타내는 것을 인정해야 합니다. 61p

#역전세로 나타나는 현상

역 전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야 합니다. 그래서 대부분 역전세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변입니다. 신도시는 택지개발을 해서 거의 비슷한 시기에 분양을 진행하고 아파트를 지어 2~3년 후 비슷한 시기에 몇만 가구가 한꺼번에 입주를 시작하기 때문에 일시적으로 전세공급이 늘어나기 때문에 전세가가 폭락하는 경우가 발생합니다. 그리고 신도시의 영향으로 주변 지역 또한 전세가가 폭락하는 경우가 발생할 수 있습니다. 109p

#전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다

전세가는 계속 올라가게 되고 이 전세가는 매매가를 떠 받쳐주는 역할을 하게 되는 것입니다.
그 시기가 2011~2012년 정도에 해당하는 시기입니다. 그리고 매매가가 올라가는 시기에도 매매가를 받쳐주는 역할을 합니다.  매매가가 상승하다 보면 반드시 정부정책으로 인한 규제가 발생하게 됩니다. 그 시기의 분위기에 따라서 그 규제 정도는 약할 수도 있고 강력할 수도 있습니다. 생각보다 강력한 규제가 나왔을 때 시장에서는 당황할 수도 있습니다. 이 상황이 되면 매매가는 주춤하거나 떨어질 수도 있습니다. 그런데 이때 전세가 바로 밑에서 지지선 역할을 합니다. 매매가가 잠시 떨어지게 되면 사람들의 매수세가 사라지게 되고 다시 매매를 고민했던 사람들도 다시 전세를 찾게 됩니다. 일시적으로 다시 전세수요가 늘게 됩니다. 그럼 다시 전세가가 상승하겠죠! 그로 인해서 다시 매매가가 상승의 분위기로 전환될 수 있는 것입니다. 141p

# 전세가가 매매가를 떨어뜨리는 역할-폭락기!

상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다. 하지만 폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 급니다. 

상승 안정기에는 이미 분양권에 높은 프리미엄이 붙어 있어서 입주를 맞이할 때는 분양가보다 휠씬 높은 가격에 거래가 되기 때문에 일시적인 역전세난이 일어나더라도 투자자들은 충분히 버틸 여력이 있습니다.

그리고 주변 아파트들은 전세가율이 70~80% 이상 되기 때문 에 역전세난도 일시적일 수밖에 있습니다.

그런데 폭등기가 지난 후 대규모 입주는 상황이 다릅니다. 이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄도 형성이 쉽지 않습니다. 입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨줍니다. 그리고 주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다.  지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.

→이 글은 지금 24년도를 살고 있는 투자자라면 모두 보고 느낀 공감하는 내용이라는 생각이 든다.

21년 큰 폭등 후 23년 하락장~ 다시 입지 좋은 곳은 올랐고 일부는 내리다 주춤…하고 있는 실정.. 

그래서 조바심이 나기도 한다.  침착하자. 공부에 집중하자~

부동산에 대해 공부하고 어느정도 지식이 쌓이면 투자를 하겠다고 하십니다. 이런 분들을 보면 정말 안타깝습니다. 제는 이렇게 말씀드립니다. 공부가 되었든 뭐가 되었든 집중력이 중요합니다. 그냥 공부만 하신 분과 투자를 겸하면서 공부를 하시는 분은 반드시 차이가 발생합니다. 260p

→실패를 두려워하지 말고 ‘더 벌진 못하더라도 잃지 않는 투자’ 를 하기 위해 노력하자~

# 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

내집 마련은 무조건 하시는게 좋습니다./그러나 가격 흐름을 보고 매도시기를 세워야 합니다.351p

자금이 부족한 분은 꼭 자가를 구입할 필요는 없습니다. 자기 자금에 맞게 계획을 잘 세워서 전세의 형태를 지속하고 단돈 몇 천만원의 여유자금을 가지고 다른 지역의 아파트나, 오피스텔 등을 사두는 것이 현 명한 방법입니다. 아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3~5년 정도입니다. 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년 길게는 거의 10년 정도입니다. 그래서 많은 분이 정확하게 사이클을 알지 못하더라도 떨어지고 난 뒤 적당한 시점에 주택을 구입하게 되면 돈을 벌게 되는 것입니다. 전세로 가만히 있으면 결코 돈이 불어나지 않습니다.

어떤 경제학자 분이 그러셨습니다. 자본주의 체제하에서는 자금을 가만히 놔두는 것은 결국에는 손해 보는 것입니다. 부동산이 특히 그렇습니다. 부동산의 오름 정도는 시중에 있는 어떤 재화나 투자 상품보다 훨씬 높습니다. 그러기에 사람들이 모두 부동산 부동산 하는 것입니다.
지금이라도 늦지 않았습니다. 많은 무주택자 분들은 싸게 사려고 기다리고 있는 중이십니다. 그런데 싸게 사기 위해 기다리시는 분들은 제가 장담하는데 절대 무주택자를 벗어나실 수 없습니다.  왜냐하면 그분의 시각으로는 매시기가 자기 기준보다 비쌉니다. 352p

이 책은 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다., ‘부동산 투자에 숨어 있는 비밀’의 두 파트로 이야기를 하고 있다. 부동산 투자에 관심이 있다면 꼭 읽어보면 도움이 될 내용으로 가득하다.