신도시투자 기초반 '강사님과의 만남' with 제주바다, 한가해보이 멘토님 [수잔30]

안녕하세요 수잔입니다 :)

지난 4주간의 여정이 끝나갈 즈음, 정말 감사한 기회로 

신도시투자 기초반 ‘강사님과의 만남’에 초대되었습니다.

정말 소중한 기회이자 유익했던 시간이었기에,

멘토님들의 인사이트를 동료분들과 조금이나마 나눠보고자 후기로 남겨봅니다.

이번 강사님과의 만남에서는

주우이 멘토님, 제주바다 멘토님, 한가해보이 멘토님, 프메퍼 튜터님께서 함께 해주셨고,

저는 제주바다 멘토님, 한가해보이 멘토님과 질의응답 시간을 가질 수 있었습니다💚

| 대출을 이용한 투자

Q. 대출을 이용한 투자, 매도차익으로 대출 상환 vs. 재투자?

(제주바다 멘토님) 

공무원분들 교직원공제회 대출까지는 괜찮지만(추가로 신용대출이 가능하기 때문에), 신용대출은 남아있어야 한다.

돈을 버는 것도 중요하지만 살아남는 것도 중요하기 때문에 신용대출이 있다면 (일부라도) 상환하는 것이 좋겠다.

Q. 종잣돈 + 약간의 대출을 더한 투자?

(제주바다 멘토님)

(*질문자분이 다주택을 하신다면) 대출을 끌어다쓰면 못 견딘다.

지금은 전체적으로 눌려있는 때가 아니라 이미 격차가 생긴 상황이다.

투자는 산다고 끝이 아니라, 사서 기다리는 시간이 10년이다.

그 기간동안 중간에 많은 일이 벌어지는데 (매수하지 못한 단지가 오르기도, 다른 지방이 오르기도…) 견디기가 어렵다.

| 소액투자 매도 후 갈아타기 시점

Q. 3~5천 소액투자, 매도 후 더 좋은 물건으로 갈아타는 시점은?

(제주바다 멘토님)

오르지 않은 것은 5년이든, 6년이든 안파는 것이 맞다.

매도의 기준이 몇 년이 아니라 시세차익이 나지 않았다면 매도하지 않는 것이 맞다.

4년 이상 투자자가 아니라면 팔지 않았으면 한다.

500~1천만원으로 투자한 찐구축 물건들도 5~7천만원을 벌었다.

단, 시간이 더 걸리는 것 뿐이다.

| 전세 빼기

Q. 잔금까지 3개월, 매수 당시 전세 물건 1개 → 여러 개로 늘어난 상황

(제주바다 멘토님)

덜 좋은 단지 ~ 더 좋은 단지까지 전세 확인을 하는 것이 맞다. 

전임하는 날을 정하고, 전세가를 내리겠다는 정확한 날짜를 스케쥴표에 적어두면 마음이 조금 나아질 것이다. 

사람들이 계속 집을 보는데 전세가 안나간다면 부동산 사장님들께 ‘얼마면 전세가 나가겠냐’를 확인하고, 가격을 맞춰서 내리면 손님을 어디에서든 데리고 올 것이다.

잔금을 치르는 것보다는 전세가를 내려서 전세를 빼는 것이 훨씬 낫다.

| 입지 좋은 구축 vs. 입지 안좋은 신축

Q. 수지 신정7상록 59 vs. 동천파크자이 59 신축이 전세가가 높으면?

(제주바다 멘토님)

신축에 대한 기대감으로 전세가는 높고 투자금은 적게 들게 된다.

같은 돈(투자금)이라면 ‘결국 땅으로 수렴’할 것이기 때문에 입지를 선택하는 것이 맞다.

00년대 단지들도 완전 구축이 아니기 때문에 전세 수요도 있고, 전세를 맞추기에 크게 나쁘지 않다.

동천파크자이는 입지 안좋은 신축x, 입지 덜좋은 신축이다.

입지 안좋은 신축은 생활권 자체가 역에서 멀리 떨어진 비역세권(버스타고 20분 이상), 언덕배기 나홀로 신축이다.

안양 호계동 신축 정도면 좋은 신축이다.

| 90년대 구축 투자

(한가해보이 멘토님)

상급지 이상 레벨은 땅 자체가 좋은 땅이기 때문에 90년대는 원래 봐도 된다.

4급지도 왠만하면 장기보유가 가능하다. 다만 90년대에서 +로 더 좋아지는 것을 봐야하는데 용적률이나 재개발/재건축 추진이 용이한 밀도 등을 같이 보면 좋다.

서울 재개발은 지금 왠만큼 되었는데,

-1급지(반포)는 재건축이 거의 이뤄졌고,

-2급지는 재개발이 많이 되었고, 재건축을 하기엔 아파트가 짱짱하다.

-3급지, 그 다음 4급지로 내려오니까 90년대까지도 4급지는 유효하다.

(물론 00년대식이 있으면 당연히 00년대 선택할 것)

| 수도권 소액 투자 + 지방

(한가해보이 멘토님)

소액 투자금 :

-구성남, 수지, 광명, 평촌, 의왕, 구리, 하남

-부천, 산본, 수원 영통, 구로구, 중랑구

수지는 상단에서 수도권의 힘을 받는 좋은 곳이다.

생활권이 꼴찌인 죽전이라도 하더라도 오를 때는 뒤늦게 오르겠지만 환금성이 좋다.

일산, 구리&하남 일부 지역보다도 죽전이 좋다고 생각한다.

Q. 광역시는?

지방에는 중장기 보유할 수 있는 아파트가 많지 않다.

왠만한 광역시보다 수도권(부천)이 더 나은 경우가 많다.

| 더 버는 투자

Q. 더 버는 투자를 하기 위한 방법?

(한가해보이 멘토님)

방법은 똑같은데 2가지 경험의 차이다.

-가격 협상 등 투자 경험

-저평가된 곳을 많이 아는 것(앞마당)

제가 준비했던 질문들 외, 다른 분들이 해주신 질문으로도 많은 인사이트를 얻을 수 있는 시간이었습니다.

오늘 강사와의 만남에서 제가 얻게 된 가장 큰 3가지가 있다면,

-헷갈렸던 입지 좋은 구축 vs. 입지 안 좋은 신축에 대한 결론

-투자지역에 대한 선입견 한꺼풀 벗겨내기

-'새옹지마' … 였습니다.

제주바다 멘토님의

"지나서보니 ‘그때 그렇게 하길 잘했다’도 있고, ‘그때 그렇게해서 다행이다’도 있어요." 라는 말씀과,

한가해보이 멘토님의

200만원 때문에 수도권 투자물건을 놓치고 중소도시에 투자 하셨지만 이후 하락장이 왔고 중소도시 투자물건으로도 수익을 보셨다는 투자경험담 + “어떤 선택을 해도 후회를 한다. 선택한 후에 더 좋은 것을 가져오는 방법은 ‘확신을 가지고 기다리는 것’이다”라는 말씀이 집으로도 돌아오는 길에도 계속해서 잔상으로 남았습니다.

현상황에서 제가 할 수 있는 일을 하면서,

최고는 아니더라도 최선의 결과물을 남기는 것이 중요하겠다는 생각과 함께

저의 다음 단계를 바로 그려나갈 수 있는 시간이었습니다.

마지막 1분 1초까지 질문 받아주시고 진심으로 답변해주신

제주바다 멘토님과 한가해보이 멘토님께 진심으로, 진심으로, 진심으로 감사드립니다💗🙌

그리고, 아쉽게도 이번 기회에 함께 하진 못했지만

다음 기회에는 더 많은 동료분들께서 이런 소중한 시간에 함께 하게 되시길 진심으로 응원하겠습니다.

신도시투자 기초반 수강생 여러분 모두 신도시에 등기치는 그날까지~ 화이팅입니다.

감사합니다😄

BM.

임장지 & 앞마당 전수조사 다시 하고 1등 뽑기

‘새옹지마’ 투자라는 결과 만들고 winner 되기