[쑤우이] 칼럼필사 0807

너나위님 칼럼필사(2024.08.06)

[ 코스피 최악의 날, 부동산은 아무일 없을까?]

어제 오늘 주식시장이 난리가 났군요. 이틀 모두 사이트카 발동

그러나 어제는 급락으로 인한 사이드카, 오늘은 반대입니다.

위기입니다. 그러나 기회이기도 합니다.

이번 급락을 기회로 받아들인 분들이 계신 덕분인지 오늘은 급락 후 급등이 나타나는 모양입니다.

현재시각 08.06 오후 9시 네이버 경제의 헤드라인들입니다.

보아하니 이대로 바로 회복하리라 예단은 쉽지 않아 보입니다. 오늘 반등이 나오긴 했지만 오전이 지나 오후 들어 지지부진한 모습을 보였고, 여전히 외국인은 매도세가 강합니다. 내일 08.07 수 증시가 열리면 어떤 모습일지 새삼 궁금해집니다.

저는 부동산 투자자이나 확실한 기회라고 판단되면 부동산 투자를 통해 깨닫게 된 투자의 기본원리를 활용해 주식으로 예금보다 높은 수익을 내었습니다. 작년에 두 차례 가량 10% 이상 수익을 3개월 가량의 시간 동안 얻을 수 있었습니다. 부동산 투자가 제겐 훨씬 쉽지만, 수익실현 기간이 짧다는 주식의 매력이 있으니까요

물론 저는 제 주제를 압니다. 과한 욕심을 내지 않습니다. 투자의 기본원리, 그 이상도 이하도 모르는 주린이로 저를 규정하고 있습니다. 저는 임장과 지역분석에 쓸시간을 기업분석과 재무제표 확인에 쏟을 마음이 전혀 없고 그렇기에 과한 욕심을 내지 않을 수 있습니다.(이런 폭락장이 아니면 주식시장은 거들떠 보지도 않습니다)

이번에도 제 주제 파악을 하고 부동산 신규 취득 규제로 인해 활용하지 못하던 돈들을 좋은 가격에 보내줄 기회가 혹여나 있을까 들여다보고 있습니다. 투자를 하든 하지 않든, 이런 행동은 부동산 투자자로서의 제 성장에도 도움이 될 것입니다.

그 와중에 궁금증이 생겼습니다.

아마 내집마련을 고민하던 중에 갑자기 주식 시장에 쇼크가 오자 더 겁이 나는 분들이 계실겁니다. 그리고 최근 내집마련을 했는데 혹여나 부동산 시장에 부정적인 영향이 있을까 걱정하는 분들도 계실 수 있죠.

이런분들에게 도움이 되는 글을 좀 써보고자 합니다.

그래서 공부를 조금 해보았습니다.

<주식시장과 서울 아파트 시장의 연관성>이 바로 그것입니다

1. 코스피 지수 VS 서울 아파트 실거래가 지수 비교

가장 확실한 건 코스피 지수와 서울 아파트 실거래가 지수를 살펴보는 것입니다. 둘다 수십년 역사를 가지고 있으니 뭔가 의미있는 상관관계를 찾을 수도 있으니까요.

코스피 지수는 인베스팅 닷컴에서 월별로 다운받았고, 서울 아파트 실거래가 지수는 국가통계포털에서 다운 받은 후 함께 그려보았습니다.

위의 지수 비교에서 파란 음영은 주식과 부동산이 반대로 움직인 경우,

빨간 음영은 주식과 부동산이 같은 방향으로 움직인 경우입니다.

면적을 보면 빨간 음영이 더 많지요? 특히나 2020년 이후로는 거의 똑같이 생겼다 싶을 정도로 같은 모양새를 하고 있습니다. 지난 18년 동안 주식과 부동산이 다르게 움직인 시기보다는 함께 움직인 시기가 더 많았네요.

조금 더 자세히, 현재 급락을 맞은 주식시장의 과거 유사한 상황들을 들여다보겠습니다.

1)2007년부터 2008년, 글로벌 금융위기(서브프라임 모기지)

2)2011년, 유럽 재정위기

3)2018년부터 2020년, 미국 무역전쟁

4)2021년부터 2022년, 코로나 팬데믹

5)그리고 지금?

정도가 있었습니다.

이 중 부동산이 반대로, 즉 상승한 경우는

1)2018년붜 2020년, 미국 무역전쟁 시기

이렇게 한 차례가 있고

같은 방향으로, 즉 하락한 경우는

1)2007년부터 2008년, 글로벌 금융위기(서브프라임 모기지)

2)2011년, 유럽 재정위기

3)2021년부터 2022년, 코로나 팬데믹

이렇게 3차례가 있습니다.

글로벌 금융위기 초반에는 주식과 부동산은 무관한듯 하였으나, 주식시장이 2차 폭락하면서 부동산 역시 무너졌습니다. 

단순하게 파악이 가능한 사실은, 주식시장의 급락시 부동산 시장 또한 동시든, 시차를 두고든 같은 방향으로 움직인 경우가 그렇지 않은 경우에 비해 더 많다는 것입니다.

물론 미중 무역분쟁시기와 같이 주식과 부동산이 전혀 다른 방향으로 움직였던 완벽한 예외도 있고

같은 방향으로 움직인 다른 시기를 보아도, 주식시장이 하루이틀 발작하는 수준이 아닌 적어도 수개월 이상 꽤 긴 기간 아주 큰 상흔을 남길 때 비로소 같은 방향으로 움직이게 되었기 때문에, 최근 하루 이틀 간의 주식시장 쇼크가 부동산 시장에 직접적 영향을 줄것이라고 생각하는 것은 합리적이지 못한 것으로 보입니다.

당연히 지금의 상황이 길어진다면 영향을 받을 확률이 높아지겠지요. 그러나 그것은 알 수 없는 일입니다.

그러나 사람들은 벌써부터 부동산 시장에 대한 영향에 큰 관심을 가지는 것으로 보입니다.

아니나 다를까 이런 뉴스가 벌써 나오는군요

그러나 앞서 말씀드렸듯, 주식시장 쇼크가 발생하고 부동산이 같은 방향으로 가려면

적어도 해당 주식시장 폭락이 못해도 수개월 혹은 1,2년 이상 진행되어야 했습니다.

또한 지금은 대폭락이 있고나서 고작 하루가 지난 시점입니다. 따라서 아직은 부동산 시장도 좋아지지 않으리라 예단할 수 없다고 보는게 합리적입니다.

2. 이런 상황에서 부동산은 어떻게?

이런 상황에서 부동산 매입을 염두에 둔 분들께 다음과 같은 경험을 나눌까 합니다

1)호들갑 떨 필요 없습니다

앞서 말씀드린 바와 같이 하루이틀의 소동일지, 아니면 향후 몇년간 경기와 주식시장 동반 침체일지 모르는 상황입니다. 이것을 가지고 향후 부동산 폭락을 기정사실화하면서 본인이 보고 싶은 것만 보거나, 반대로 전혀 상관없으리라 자신하면서 감당이 안되는 부동산을 취득해서는 안됩니다.

작은 상황에 달아올랐다 차갑게 식어버리는 등 부하뇌동하기보다 내집마련의 기본원칙을 지켜나가는 것을 고수해야합니다. 

기본원칙을 모르신다면 다른 사람으로부터 배우시거나 스스로 정하시면 됩니다. 

어찌되었든 원칙이 없어서는 안됩니다.

2)증시가 폭락하든 경제위기가 오든 사람들의 선호는 변하지 않음을 잊지 마십시오.

부동산은 주식과 달리 눈에 보이기 때문에 이것을 아는 것이 어렵지 않습니다. 600년 수도 서울, 커뮤니티가 갖춰진 신축 아파트, 출퇴근 편의성을 제공하는 역세권 아파트, 깨끗하고 안전한 느낌을 주는 평지에 있는 아파트, 사람들의 로망을 이뤄주는 핫플레이스에 있는 아파트 등이 그런 것들입니다. 물론 가격이 착해햐 합니다.

3)현실을 직시하기 바랍니다

반토막이 난다. 이대로 2배 폭등을 간다 등 현실과 다소 동떨어진 내 바람을 투자대상에 투영시키지 마십시오.

최근 3년 하락장은 경험이 없는 당신에게 현실적 가격의 기준을 이미 제시하고 있습니다.

4)바닥잡을 생각 마십시오.

내가 사고 떨어질 수 있고, 내가 안샀는데 오를 수 있습니다. 당신이 시간을 들여 노력한 것이 부족하다면 당신은 실력이 아직 부족할 것입니다. 그러나 현명할 순 있습니다.

현명한 사람이란 그렇게 실력이 부족함에도 이익을 얻고 싶을 때 욕심의 크기를 줄이는 사람입니다.

신축 아파트 아니면 다 별로라고 생각할만큼 지난 시간 나 스스로가 투자에 시간과 열정을 쏟았는지를 돌아보시기 바랍니다. 

또 최근 양극화 이야기로 핀트를 못잡은 경우가 더러 있는데, 지금과 같이 신축 위주로 가격이 1억 이상 오른 상황에서 신축 아파트를 제외한 나머지는 모두 투자가치가 없다는 것은 거짓말입니다.

증거가 있냐구요? 당신에게 신축아파트가 몇년차 이내 아파트인가요?

당신이 생각하는 것과 시장 참여자 모두가 같이 생각하고 있나요? 이처럼 신축 아파트라는 개념은 꽤나 주관적이고 이것이 그 증거입니다.

5) 혹여나 절호의 기회가 다시 온다면, 이번엔 절대 기회를 놓치지 마십시오.

만약 증시 하락이 장기화되고 피로 물들게 되면 역사가 말해주듯 부동산에도 기회가 올 수 있습니다.

그런 상황이 온다면 그때를 구체적으로 상상해보십시오. 모든 언론이 지난 3년간 하락기에 있었던 멘트들(추가 40프로 하락이 온다 등)을 쏟아낼 것입니다. 그리고 마찬가지로 지난 3년간 보아왔든 그것이 기회가 될 것입니다.

그리고 또 마찬가지로 그 호시기를 준비가 안된 사람들은 멍하니 흘려보내고 이후 상승기에 세상 누구보다 조급한 사람이 될 것입니다.

그리고 정말 중요한 것은 그 모든 것은 당신이 하기 나름이라는 것입니다.

댓가를 치르며 배우고, 시간을 들여 연마하고, 기회가 찾아왔을 때 과감하게 행동하는 것

쉽지만 쉽지 않고 어려워 보이지만 어렵지 않은 그 행동, 바로 그 행동을 하는 사람에게만 기회는 방긋 웃으며 인사를 할 것입니다

잊지 마십시오. 상황에 휘둘리기 보다 주택 본연의 기능과 가치를 보려고 노력해야합니다. 

금융위기가 아니라 전쟁이 나도 사람들이 살고 싶은 곳, 살고 싶은 집은 정해져있습니다

BM

-상황에 휘둘리지 않고, 가격 가치에 집중한다

-단기적인 상승/하락에 일희일비 하지 않는다

-내가 원하는 것을 얻기 위해 댓가를 치르고 배우고 내것으로 만든다