관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
게리롱님을 처음 뵈었습니다. 뭔가 야무진 이미지인데, 확실히 강의 내용도 그렇네요. 월간게리롱이나 게리롱바이블이란 것들, 저는 너무 존중하고 존경스럽고 진심 부럽습니다. 자신이 뭘 잘하는지 아는 것도 엄청난 시간을 투자하고 노력해본 사람이 갖게되는 결과라고 생각합니다. 그 실력과 자부심, 그 노력과 결과. 존경심의 박수를 드리고 싶어요. 또한 대단한 자료 공유도 많이 해주시는 나눔천사이시네요. 엑셀 자료 너무 감사합니다.
독서의 필요성
- 투자자로서 오랜 시간 버티게 해주는 것은 태도와 단단한 마인드.
- 책에서 하는 얘기들이 연결된다는 걸 깨닫는 경험 + 내가 투자하면서 지점지점마다 책 속의 이야기를 내가 겪는 걸 경험하면서, 책의 내용이 내것이 된다.
이번 강의 목표 – 투자로 돈을 버는 사람들의 투자 원칙을 이해하고, 프로세스를 투자에 적용, 성장하며 지속해 나가는 것이 목표
부동산 투자의 본질
잃지 않는 투자의 원칙
10억을 벌 수 있는 실전 투자 프로세스
투자의 원칙과 프로세스를 적용한 실전 투자 사례
부동산 투자로 부자되는 방법
부동산 투자의 본질
- (아파트) 싸게 사서 비싸게 판다. / 부동산 투자는 아파트라는 것의 특징때문에, 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다. 판다는 그 다음의 문제.
- 1단계, 가치 있는 물건을 싼 구간에 살 수 있어야 하고, 2단계는 매수하고 비싸질때까지 잘 지켜내. 1단계에서 원칙과 프로세스를 익혀. 1-2년이면 배운다. 2단계는 마인드와 태도가 필요하고 버틸수 있는 체력, 돈도 모으면서 자금 관리도 해야해. 이건 5년이상의 시간이 걸린다. 내공이 쌓이는 과정.
- 저환수원리의 진짜 의미. – 아파트 가치를 파악하는 법 / 투자매물을 선별하고 매수하는 법를 배울거야.
절대 잃지 않는 투자의 원칙은?
- 저환수원리
- 저평가- 가치보다 가격이 싼 상태인가 / 환금성 – 내가 원할때 잘 팔릴까 / 수익성 – 투자금대비 수익이 충분한가 / 원금 보존 – 투자금 잃지 않을가 / 리스크 – 수익이 날때까지 버틸수 있을까
- 저평가: 5개중에 제일 중요한거다. 가치보다 싸게 하는 것 / 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사야해 / 가치없는걸 싸게 사는거 x / 갭투자자는 아무거나 싸면 산다, 가치투자자는 가치 있는 물건을 찾아서 싸게 산다. /
-도대체 어느 정도까지가 가치있는 수준인건지. 저평가와 저가치의 딜레마. 저가치는 그 동네 사람들이 안좋아하는 동네의 구축 / 오랜시간 전세가가 오르지 않음, 물가상승률을 반영하지 못하는 곳, / 서울은 전세가 못올라도 매매가 올라, 지방은 전세와 매매가 딱 붙어가.
-아파트의 가치를 결정하는 요소: 서울 수도권은 빈땅이 없어서 땅의 가치가 올라가니까 입지에서 오는 가치가 더 크다. 입지가 좋은 곳을 먼저 보고, 그 다음에 상품성 좋은 걸 골라야 해. / 지방은 빈땅이 많아서 땅의 가치 없고, 그래서 아파트 상품성이 더 중요하니 신축 우선으로 투자해야 한다.
-노란색 저가치 지역은 아무리 투자금 적게 들어도, 그 투자금조차 잃을 확률이 높다.
- 초보의 실수, 그래프를 세로로 본다, / 당장의 투자금만 파악하는 경향 / 꾸준히 그래프를 좌우로 보는 연습을 해봐라. 가치가 있는 단지인가, 장기 우상향할만한가?
-환금성 : 매도시점에도 사람들이 좋아할 만한 것을 산다 / 탑층 제외한다고 환금성을 지키게 아니다. 아무거나 사고 매도에 대한 고민이 없다 / 투자범위와 매도 계획을 설정하고투자해야 내가 매도하고 싶은 시기에 잘 팔릴지 생각할 수 있다. 입지와 연식에 따른 이해는 필수. / 가치는 결국 선호도다. 앞에서 본 가치를 선호도라고 보고, 가치가 높은 것들은 장기로 가져간다. 가치가 색이 연한 것들은 5년 안팍으로 매도를 생각한다. 입지와 연식에 따른 선호를 이해하고그것에 따른 매도 계획을 세워봐야 한다. 이렇게. / 서울 수도권은 가급적 안팔것은 산다. 장기보유 목표 / 지방은 팔 생각하고 산다, 단기보유 후 매도 계획 / 그럼에도 각자 다르게 가야할 단지들도 있다. 입지와 연식의 선호도를 보고 결정.
- 수익률 : 최고의 수익이 날만한 것에 투자하는 것보다, 적절한 투자금(조금 더 들더라도)으로 충분한 수익을 내는걸 찾는게 좋다. 수익률만 보지 말고, 수익금을 크게 가져가는게 좋을 수도. 투자금이 조금 더 들더라도. / 수익률과 수익금을 동시에 추구하는 것은 실력에 비례한다. 아는 지역이 많을 수록. / 수익성 좋으 투자 원칙 3. 수용가 풍부하고 가치가 있는 거 , 투자금일 조금 더 들수도, 무조건 적은 투자금이 좋은건 아니다 / 싼 시기에 산다. / 수익성이 좋으려면 수익과 수익률 둘다 좋은거 찾아 / 1) 어떤게 더 싸지? 2) 어떤게 투자금이 더 적게 들지? 3) 어느게 더 수요가 많고 가치가 크지? / 투자금 좀 더 쓰더라도 좀더 가치있는걸로 투자해.
- 원금보존 : 높은 전세가율에 투자해서 원금을 잃지 않는다. 높은 전세가율이란, 매매가는 전세가 밑으로 빶지 않으니까, 원금이 보존된다는 것 / 전세가율이 높은게 투자금 회수빨리되고 재투자 할 수 있음음 / 근데 전세가율이 높아도, 그 당시에는 매매가가 전세밑으로 떨어지진 않지만, 시간이 지나서 전세가 떨어지면서, 매매가가 같이 끌어당겨질 수 있다. 같이 떨어져. 그럼 내가 매수한 시점보다 매매가전세가가 다 떨어져서, 그 때의 전세가보다도 더 떨어진 매매가가 가능해진다. / 샘플 아파큰에서 8년의 시간이 지나 수익이 나기까지, 매매가와 전세가가 계속 떨어져셔 내가 산 매매가가 전세 이하로 뚫고 내려가는 경우도 계속 나타난다. 그래프를 꼭지점대 꼭지점으로만 보지말고 그 사이 어떤일이 있었는지, 생각해봐. / 그럼 이걸 8년을 어떻게 기다리나? 이 아파트가 가치가 있는 걸 알고 매수했고, 결국 제 가치를 찾을때까지 절대 팔지 않아. 버틴다. 그래야 내 투자금을 ‘절대’잃지 않고 지킬 수 있다. / 가치에 대한 확신이 없으면 본전치기만 하려는 마음으로 들어간다.
- 원금보존을 위한 투자 3원칙
1) 전세가율이 높은거에 투자해야하는건 맞지만, 지금 전세가율이 적절한 수준인가 생각해라. 지금 일시적으로 과도하게 높은건 위험할수도
2) 수요가 많고 가치가 있는 물건인가, 그래서 일시적으로 손해가 보더라도 내가 기다릴수있는가
3) 공급이 과다하지 않은지, 단기 입주물량 적절한지 체크/ 이런거 외우고 있기 어렵다 / 교재를 잘 갖고 있다가 내가 투자할때 체크해보는거. / 주식처럼 손절하면서 사고파는게 아님 / 싸게 사서 잘 지키고 수익을 내고, 수익이 나면 잘 팔아서 더 좋은 가치 물건에 다시 투자 /
- 리스크 : 수익이 좀 덜 남더라고, 원금이 조금 손해보더라도, 리스크때문에 망하는건 큰 문제. 그러나 리스크를 피해서 투자할 수 은 없다. 리스크를 판단해서 감당가능한지 생각해서 대응한다. / 내가 잔금 못치를 상황이면 투자하면 안된다 / 역전세는 지금부터 2년후의 입주물량을 파악해서 판단한다 /
10억을 벌수 있는 실전투자 프로세스 :
- 내가 하는 행동들이 가치를 파악하는 것과 어떻게 관계가 있는지…그게 중요해
- 분임 : 지리를 익힌다 – 핸드폰만 보면서 가지 말고 앞을 보면서 간다. 분임을 마치고 사람들이 어딜 좋아하는지 그 이유를 한두줄만 생각해봐라 / 가치와 이유 정리 1-2줄 / 생활권별로 1-2줄 의견을 남아 / 분임의 마무리가 된다. 그 다음은 입지 분석을 한다. – 직장 교통 학군 환경 공급 / 여기까지는 기본적인 것 / 그 안에 단지별로는 다르다 / 각 개별 단지의 가치를 알아야 / 성동구라고 모든 단지가 좋은건 아니다
- 단지임장 단지 분석: 단지임장체크리스트에 안에서 바뀔 수 없는 것이 중요한 가치를 결정한다 – 동간거리 / 경사 / 단지쾌적함 / 유해시설 단지 주변에 좋은게 있는지보다 안좋은게 있는지 없는지가 더 중요 / 단지까지 직접 가보지 않으면 알 수 있는게 많다 / 유해시설(성매매업소)가 초등학교 가는 길에 있을 수도 / 단지별로 1-2줄 남겨 / 임보에 그게 있어야 투자랑 연결 된다
- 매물임장 : 투자여부를 결정하기 위한과정 / 나중에라도 확인할 수 있는 것은 물을 필요 없음 / 집안에서만 확인할 수 있는것을 물어봐라 / 수리상태, 하자 여부가 있는지, 집 내부 구조, 거주자 생활 수준 / 여기 수리해야 할까요? 이집 매수해서 저넷뺄려면, 이 구조는 사람들이 좋아하나요? / 이 단지의 연령대나 관리가 잘 되는지등을 물어라
- 매물 정리 : 녹음기로 녹음해라 / 사장님께 정리해달라고 해라, 보고 온 동호수 / 사장님은 어디가 좋다고 생각하시는지 / 집에와서 엑셀에 본거를 정리해라 / 가장 좋은거 하나씩 뽑아봘. / 가 장 아닌거 떨어뜨려서, 각 단지별로 보고 온 매중중 1등을 뽑아라 / 마지막은 그날의 1등까지
- 분임은 입지분석 후 생활권 선호도를 파악하는 것 / 단지임장으로 단지를 정리하고 단지 선호도를 파악한다 / 매물임장으로 투자물건 변 선별해서 1등을 뽑느다 / 단계별로 추실하지 않음 나중에 1등을 뽑을때 가치가 흔들린다. /누가 봐도 좋아보이는 갖고 싶은 단지에 투자하는건 돈이 많을때 / 투자의 원칙 저환수원리에 다 충족하는 단지에 투자하는게 우리학 할 수 있는 일 / 자꾸 살고 싶은 좋은 아파트를 보는게 아니다. 조심 /
- 내가 만든 앞마당에서 마음에 드는 아이들은 장바구니에 담아두고 비교하면서, 핫딜이 뜨면 구매한다. 시세트레킹 자료 활용해서 장바구니 담아두는 것 /
내가 담아둔 장바구니에서 투자 물건 골라내는 방법 : 장바구니 아이들 중에서 선택하는 것도 어려워 -> 변환버튼 눌러서 매매가와 투자금 기준으로 단지 그룹핑 / 와우 매매가 비싸고 투자금 적게 드는 단지 1번 구역을 지켜봐 매매가가 비싸다는게 저평가 되어 있는 상태인지 꼭 봐야해 (물론 장바구니는 이미 저평가만 담아야해) 20% 전고가 확인하면 저평가인지 다시 확인할 수 있어. 와우 시세트레킹 확장판 엑셀파일!!!! - 1등 물건 찾았어도 마지막까지 깎으세요/ 매수하고 싶은데 혹시 얼마나 더 네고 될까요? – 얄짤없이 안된다고 한다 / 이게 진짜로 제일 싸고 좋은게 맞나는 다시 생각해, 이 인근에서 더 좋은게 있는지 확인해. 인근 부동산 전화 싹 돌려. 사장님 제가 지금 여기 투자하려고 하는 몇동 몇호 보다 더 좋은거 없나요? 더 괜찮은거 없어요? 전화와 직접 방문 다시 싹 돌아. 들어가는 돈 한두푼 아니야. 계속 다시 찾아. 10에 8번은 더 좋은게 추가로 나온다. 다른 사장님이 더 좋은거 알려주는 경우 많다. 그걸 가지고 다시 처음 사장님한테 가. 그걸 내밀면서, 더 네고해달라고 말해. – 게리롱님 귀여워. ㅋㅋㅋ / 그 물건과 사랑에 빠지게 되니까 조심해 /. 등 매물도 1등이랑 같이 작업해봐 / 이렇게 하면 조급함이 좀 줄어. 내가 가진 옵션이 많아질수록 협상이 유리해진다.
투자를 잘하기 위해 반드시 할일
- 투자자는 초보일수록 조급하고 물건과 사랑에 빠지고 경험이 없어서 시야가 좁아진다. 그러다 보면 아쉬운 선택을 하게 돼. 이걸 복기를 통해서 확인해보고 성장해야 투자자의 시야가높아져.
- 복기 1단계, 투자 시점의 나의 상황과 생각을 복기한다. 투자를 마친 직후에, 전세 세팅해놓고 바로 복기한다. 나중에 하려면 생각이 안나. 그당시 나를 뭘 봤고, 어디까지 생각할 수 있었는지 남겨놓아라.
2단계, 숨겨져 있던 리스크랑 기회를 본다. 그걸 찾아봐. 투자를 하고 마음의 평화를 찾은 후, 다시 보면 못봣던게 보인다. 특히 리스크를잘 찾아봐라.
3단계, 결과를 통한 복기. 이건 바로 할 수 없다. 몇 년후 결과가 계속, 나오면서 , 매도하기 전까지 매번 복기해본다. 더 합리적인 선택지가 있었는지 다시 생각해봐. 그래야 실력이 쌓인다. 투자한 물건이 가치를 찾아가기 까지는 시간이 걸려. 그사이 복기를 통해 통챨력을 길러. - 좁은 시야에 머물지 말고, 복기를 통해 통찰력을 키워서 앞으로의 투자와 지금 가진 것들을 다시 보는 눈을 갖고, 좋은 투자자가 되자.
부자가 되기위해 필요한 것.
- 투자 프로세스 알겠고,저환수 원리 알겠는데, 서울에 투자할 돈이 없어. ㅠㅠ 나야 나.
- 순자산 = 자금 * 실력 * 운
종잣돈 + 저축 + 투자실력 * 상승장(운)
돈을 벌어 투자금을 불리세요. 투자금을 불려서, 다시 서울로 가치있는 자산을 쌓으러 가.
지금 상황을 정확하게 인식하고 지금 해야할 행동을 하는 것이 부자로 가는 길.
너무 재밌었습니다. 게리롱님의 실력이 강의를 뚫고 나오는 것 같았어요. 잘 배워서, 잘 복습해서, 반드시 게리롱님의 가르침을 레버리지 할 겁니다. 강의 필기하면서, 게리롱님 자꾸 자기 이거 실패사례 아니라고 강조하는거 귀여워서 그 진심이 강의 필기에 들어갔어요. ㅋㅋㅋㅋ 실패 사례 아니고, 계속 가치를 찾아가는 단계라고 저도 믿습니다. 실수 하신 것들 복기해주셔서 감사합니다.
댓글
