관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요! :) 이루리박입니다!
게리롱튜터님과 함께한 1강은
투자기준을 다시한번 탄탄하게 잡고싶었던 저의 니즈를
100000000000% 충족시켜주신 강의였어요!
강의에서 말씀해주신대로
더 선명하게 머리에 남길수 있도록
요약과 BM정리 가보도록 하겠습니다!!!!!
#투자하는데 왜 책을 읽으라고 하시나요?
투자를 이어가는데 있어 책은
나를 원하는 목적지 까지 이끌어주는 ‘나침반’이자
풀리지 않는 문제를 출어줄 ‘공략집’이자
몇십 몇백억을 주고 만나야 하는 거장들을 책 한권 값으로 만날수 있는 ‘가성비’있는
만남이기 때문이다!
BM
투자와 책은 뗄수없는 관계라는 것을 인정하고
최소 한달에 2권 이상의 책을 읽고 독서후기를 남긴다
#부동산 투자의 본질
부동산투자
=
가치있는물건을, 싼구간에 잘 모아서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다
HOW?
투자의 원칙을 지키고
실전투자 프로세스를 통해 투자하며
기다릴 수 있는 마인드&태도 를 가져야 한다
BM
가치있는 물건을, 싼가격에 사서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다
#절대 잃지 않는 투자의 원칙
잃지않는 투자를 위해서는
저평가
환금성
수익성
원금보존
리스크
이 5개의 투자의 원칙을 지켜야 한다
1. 저평가
‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게 산다
HOW?
서울,수도권,지방 중 어느 지역인지
지역내 입지와 상품성(신축vs구축)은 어떤지
에 따라서 가치가 있는것과 없는것을 나눌수 있다!
가치가 있는것중 싼 물건이 저평가된 물건이다!
2. 환금성
매도시점에 ‘사람들이 좋아할 만한 것’
WHAT?
선호도=사람들이 좋아할 만한 것
서울,수도권,지방인지
그 안에서 입지가 어떤지
신축인지 구축인지
에 따라서 사람들의 선호도가 다르다.
선호도에 따라서 투자범위를 선정할 수 있고
보유기간을 정해 매도계획을 설정할 수 있다!
ex) 서울 1-3급지는 입지가 좋은 곳이라면 신,구축 모두 장기로 가져갈 수 있다
3. 수익성
적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다
(수익+수익률)이 좋은 투자를 한다
게리롱 튜터님의 경험을 통해서
적은 돈으로 수익률이 높은 투자를 하는 것보다
투자금이 더 들더라도 수익이 높은 투자를 하는것이
그 다음 투자를 하는 것에 유리하다고 설명해 주셨어요!
HOW?
수요가 풍부하고 가치가 있는 물건을
적당한 투자금으로 싼구간에 산다!
4. 원금보존
높은 전세가율에 투자해 원금을 ‘절대’잃지 않는다
전세가율이 높은 단지에 투자하면
매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않기떄문에 원금보존이 가능하다?
→ NO!!!!
전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다
그러나 ★가치★ 가 있는 단지는 결국 제가치를 따라가기 때문에
그때까지 잃지 않고 지킨다!
그렇다면 애초에 원금보존을 위해 어떻게 해야할까?
HOW?
1. 지금 전세가율이 적절한 수준인지 확인
2. 수요가 많고, 가치가 있는 물건인지 확인
3. 주변 공급물량 확인
5.리스크
감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다
HOW?
리스크가 있더라도, 감당할 수 있고(잔금대비,역전세대비)
리스크보다 기대수익이 크다면 투자한다
‘망하지 않는 투자’가 중요하다
매수시 무리한 전세가를 고집하지 않고, 대출을 활용해 투자하지 않는다
운영시 전세상승분으로 무리하게 재투자를 하지 않고, 감당 가능한 규모로 운용한다
BM
저,환,수,원,리 5개중 하나라도 충족되지 않으면 투자하지 않는다
#10억을 벌 수 있는 실전투자 프로세스
가치있는 물건을 싼구간에 사는방법을
햇반에 찰떡 비유를 해서 알려주셨는데요!
핵심은
1. 가치파악 (사서 먹어보고 어느 것이 더 좋은지 안다)
2. 가격 관찰(가격을 계속 지켜보며 쌀 때를 안다)
였습니다.
이 2가지를 알기위해 우리는
1) 정보수집(임장+임보)
아파트의 가치를 알기 위한것!
HOW?
step1. 분위기임장&입지분석
→ 사람들이 어딜 좋아하는지를 알기 위함
→ 생활권마다 가치와 이유를 남긴다!
step2. 단지임장&단지정리
→ 단지임장시에는 동간거리,단지경사,주차여건 등 바뀔수 없는 것을 확인한다
→ 단지의 가치(좋다,애매하다,별로다)와 이유를 남긴다
step3. 매물확인&투자(후보)물건 선정
→ 투자 여부를 결정하고 가장 좋은 매물을 선별한다
→ 단지별 1등과 그 날의 1등을 뽑는다!
2) 투자기준확인
1에서 뽑은 단지들에 투자원칙(저환수원리)와 투자기준을 적용해 투자 물건을 선별한다!
&
비교평가를 적용하여 최종 투자물건을 선정한다!
→같은가격에 더좋은것/ 비슷하게 좋은데 더 싼것
3) 가격관찰
투자후보단지를 장바구니에 넣고 계속지켜보며
핫딜이 뜨면 용기내서 구매한다!
*게리롱님의 시세트래킹 확장판 엑셀양식을 이용
4) 계약(매수)
실제로 투자하고 싶은 단지를 정했다면
‘이 물건이 진짜 제일 싸고 좋은게 맞는지 확인한다’
HOW?
인근부동산 전부! 전화돌려 더 괜찮은 물건 없는지 물어보기
전화로 없으면 직접방문
*이때 2등단지도 정해놓고 위 두과정을 동시에 진행한다!
BM
1호기를 할때 까지 1,2,3,4단계를 지속한다
#투자의 원칙과 프로세스를 적용한 실전 투자사례
게리롱튜터님의 실제 첫 투자사례를 통해서 말씀해 주셨는데요!
비록 중간에 역전세와 가격 하락등의 고비가 있었지만
투자기준에 맞추어 충분히 가치있는 물건을 샀기 때문에 지킬 수있었다고
설명해 주셨는데요!
월부에 하락장에 들어와 여러 사이클을 겪어보지 못했던 저에게
저환수원리의 투자 기준이 얼마나 중요한지
대리 체험해볼 수 있는 시간이었습니다 :)
BM
가치있는 단지에 투자했다면 제 가치를 찾아갈 때 까지 기다린다
#부동산 투자로 부자가 되는 방법
투자자로 성장하고 투자생활을 지속해 나가기 위해서는
‘건너지마요 zone’을 침범하지 않으며
투자,가정,직장을 왔다갔다 해야 한다는걸 알려주셨어요!
(도미노 쌓으면서 팽이돌리기 비유 찰떡이었습니다 ㅎㅎㅎ)
저는 사실 몇달전만해도
투자가 긴 마라톤이라는 것을 인정하지 않으며
“얼른 끝내버리고 싶다~~”
라는 생각에 오버페이스를 해버려 건강도 직장도 적색등이 켜졌었는데요
게리롱튜터님의 강의를 통해서
투자는 사는걸로 끝이아니라 지키는것도 포함이라는 것
그리고 지키기 위해서는 성장해야한다는 것
성장을 위해서는 몰입하되, 과몰입하지 않으며 지속해야 한다는 것을 알게 되었어요
앞으로 경제적 자유를 이루는 그날까지
게리롱님이 알려주신 투자의 기본을 지켜가며 성장해가보겠습니다!
화이팅!!!!!!!!!
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