열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열중반 39기 93조 따라]

안녕하세요, 

별을 반드시 따낼,  따라입니다.

어제 하루 종일 게리롱님의 강의를 들었습니다. 

실준반을 바쁜 일상에 치여 간신히, 그리고 임장보고서를 정말 용두사미 (사두충미..) 수준으로 써서 내고 체력적 한계와 작은 슬럼프에 무너져 며칠 멀리했다가 마음을 가다듬고 강의를 듣게 되었습니다. 

이마저도 얼마나 딴 짓을 많이 했는지 몰라요. 

그래도 강제성이 있는 환경에 감사하며 강의를 켰고, 욕심을 내서 앉은 자리에서 강의를 다 들었습니다. 

본격적으로 쓰기 전에 이번 강의를 듣는 방법을 또 바꿔 보았는데, 이 내용을 기록해 두고 싶어요. 

방법은 제게 맞는 방법을 찾을 때까지 계속 바꿔볼 예정이라.. 이 또한 기록해두어야 나중에 찾아볼 수 있을 것 같아 기록해둡니다. 

강의 수강 방법

1. 강의 자료 : PPT를 JPG로 변환하여 에버노트로 옮긴다. 
2. 강의 수강 방법 : 아날로그 강의 노트에 강의 내용을 구조화하며 적는다. (강의 수강 중 이해력과 기억력을 높이기 위함) 

3. 변천 과정 

   1) 열반기초반 : 

   (수강 전) PPT를 JPG로 변환하여 에버노트에 옮긴다

   (수강 중) 강의는 PPT를 인쇄하여 거기에 필기하며 듣는다

   (수강 후) 필기를 그대로 옮겨적는다.

    

   (1) 장점 

   강의에 집중할 수 있다. 처음으로 강의자료를 온라인에 체계적으로 폴더 구분하여 정리했다. 

   (2) 단점

   기계적으로 필기만 옮겨적게 된다. 하느라 시간이 오래 걸려 복습다운 복습을 못했다. 

    

   2) 실전준비반 : 

   (수강전) 동일

   (수강중) 듀얼모니터로 오른쪽에 에버노트 키고 필사하듯 적는다.

   (수강후) 다시 한 번 읽어본다.

    

   (1)장점

   필기를 옮겨적는 수고를 하지 않아도 된다. 

   (2)단점

   복습다운 복습이 아니라 오타 고치는 수준에 머무르게 된다. 

   강의 듣고 진이 다 빠진다. 

    

   3) 열반중급반

   (수강전) 동일

   (수강중) PPT 없이 노트에다 강의 이해하고 목차도 적어가며 듣는다. 

   (수강후) PPT훑어보며 강의 내용과 겹쳐서 읽어본다. 

일단 이렇게 정해보았어요. 

기존처럼 자료는 온라인으로 깔끔하게 옮겨두되, 방법론에 치중하느라 복습다운 복습을 못하는 데 그치지 말고 좀 더 구조화해보자. 나는 필사하는 것보단 내 방식대로 구조화해서 머리에 넣고 잦은 반복을 하는 게 더 맞는 사람인 것 같다는 생각. 

그래서 이 방법으로 쭉 가볼 예정입니다. 

가장 기억에 남는 한 가지

여러분은 이걸 가져가셔야 되요. 그게 강의를 레버리지 하는 거예요. 

강의를 듣고 강사분의 인사이트를 내 투자에 적용시킬 줄 아는 것. 이것이 투자를 레버리지 하고 강의를 듣는 이유이다. 

나는 과연 이걸 하고 있나? 강의가 아깝지 않을 만큼 하고 있나? 

부끄럽지만 아직도 너무 미숙한 수준인 것 같습니다. 

서울과 지방, 서울에서도 1~3급과 4~5급, 지방에서도 광역시와 중소도시를 나누고

그 안에서 또 입지에 따른 선호도, 신축과 구축으로 표를 구조화하여 정리하신 걸 보고 

와! 진짜 대단하다. 라고 생각했습니다. 

이걸 보면서 선배들은 경험에서 저걸 정리할 수 있으려면 저기에 녹아있는 땀이 장난 아니겠구나 생각했고, 

저번달에 가봤던 은평구 진관동이 생각났습니다.

저희 집이랑 가까워서 서울로 갈아타려면 저기로 가야하나? 라고 막연히 생각했던 동네. 

신축이고 역이랑 가깝고 단지 균질성이 높은 동네,라고 생각했지만 

그 곳은 년식이 빠져서 입지에 따라 가격이 형성되고 있는 곳이었고 

게리롱님 표에 따르면 서울 중 4급에 입지도 별로고 신축도 아닌 곳이라 투자를 고려해야 하는 곳이었어요. 

(투자해도 되는 곳이 아니라 신중하게 접근해야 하는) 

그리고 열반기초반에서 선배와의 대화를 할 때 선배님께서 지방에 있는 걸 매도했다고 이야기하실 때, 

‘너바나님은 함부로 팔지 말라고 하는데 왜 선배님은 좋은 거 힘들게 골라서 파시지? 원칙에 위배되는 거 아닌가?' 라고 생각했던 저의 생각이 틀렸음을 스스로 판단할 수 있게 되었습니다. 

지방은 살 때 부터 투자계획과 매도계획을 세우고 들어가야 하는 곳이구나. 

너바나님이 이야기하신 노조위원장(지방, 중소도시 입지 떨어지는 곳의 구축) 같은 건 아예 투자를 하지 말아야 하는 구나. 그보다 상급(지방의 경우 일단 신축 중 입지가 좋은 곳부터.) 은 5년 이내에 팔 생각으로 환금성까지 생각하며 사야 하는 구나. 

이렇게 정리하니까 레버리지 하고 있는 거네, 하는 생각이 드네요. 감사합니다 게리롱님. 

협상 능력

리스크가 왔을 때 대응하고 끝까지 협상하는 실제 사례를 보여주신 것을 보니 또 감을 잡을 수 있었어요. 

투자는 예측이 아니라 대응의 영역이라는 너나위님 말씀도 생각났구요. 

아, 네고해주실 수 있나요? 가 아니라 실제로 다른 부동산에 전화해보고 여기는 이 정도에 주실 수 있는데 여기는 얼마까지 해 주실 수 있어요? 라고 해 보는 것. 무작정 감정에 의존해서 깎아달라 하는게 아니라 다른 가능성에 의거하여 가능한 지 물어보는 것. 

부동산은 호가의 영역이고 사람대 사람간의 거래이기 때문에 정해진 가격이 아니므로 깎을 수 있다는 가능성을 염두에 두고 깎아 보는 시도를 하는 것이 중요하다. 

이건 리스크 관리 뿐 아니라 구매를 할 당시에도 중요하다는 걸 항상 염두에 두겠습니다. 

적용할 것1. - 시세 트래킹 

은평구 임장보고서를 어떻게든 손에 쥐긴 했지만, 시세 트래킹을 못하고 있습니다. 

일단 1등 뽑기가 안되었어요. 내가 가진 투자금이 어느 정도인지 아직 결정을 못 했거든요. 

(가정 재무 상황상 정리 안된 부분이 있어서..) 

그리고 투자금 상 서울을 보려면 59를 봐야 하는데 84만 시세를 따버려서 확 와닿지 않기도 했고요. 

그래도 단지 임장과 매물 임장을 한 내용을 토대로 생활권 별 1등 아파트를 추려보겠습니다. 

그리고 시세트래킹 확장판을 통해 시세를 계속 지켜보겠습니다. 

토요일에 남편이 아이들을 데리고 나가 주기로 했어요. 

목표는 실준반 1강을 2배속으로 들으면서 내가 미진했던 부분 체크하기. 

그리고 시세 트래킹확장판에 1등 뽑은 거 넣고 여기에 파일 업로드 하기 입니다. 

적용할 것 2. - 망한 파티룸 복기해보기 

너바나님이 저는 복기를 잘해요. 라고 하신 것. 너나위님이 복기해봤어요, 라고 하신 것. 게리롱님도 복기를 잘했다고 하셨습니다. 

앞선 분들이 복기 복기 하니까 복기가 중요한 걸 받아들이고 있어요. 

그래서 내가 망한 파티룸(월부에 온 계기가 된 것)을 한 번 저환수원리 측면에서 복기해보려고요. 

• 저평가 되었나? 

  몰랐다. 일단 파티룸 매물도 30개는 봤어야 했는데 (후기에서 다른 분들은 그렇게 보고 골랐다고 했다.) 나는 꼴랑 5개 정도 보고 감정적으로 꽂히는 매물을 골랐다. 

  그리고 그 권리금이 싸다 비싸다라는 감도 없었다. 매물 글을 매일 보다보니 터무니없는 권리금은 걸러낼 수 있었지만 이 물건이 올린 권리금이 어느 수준에서 책정된 건지, 이런 걸 꼼꼼하게 체크하지 않았다. 

  (결론) 가치 판단이 제대로 안 됐다. 

   

• 환금성은? 

  일단 상가다. 환금성이 떨어질 수밖에 없다. 상가의 환금성 기준은 강의에선 안 나오긴 했지만, 내가 경험한 바로는 절대적으로는 월세. 그리고 주차, 동종 업계 입점 가능 여부다. 그나마 내가 잡았던 매물은 월세가 신기할 정도로 저렴했고(물론 그마만큼의 서울 끝 입지와 오래된 구축 건물, 엘베도 없는 건물이었다), 그래서 나갈 수 있었던 것 같다. 위의 단점들을 저렴한 월세가 상쇄시켜주는 느낌마저 있었고, 실제로 그 월세를 간신히 낼 때도 숨이 턱까지 막히는 느낌은 아니었으니까. 저렴한 월세가 깡패였다. 

   동종업계 입점 가능 여부. 이건 아파트로 따지면 인테리어 여부랑 비슷하다. 인테리어가 잘 되있으면 세입자들이 상상하고 들어오기가 쉽다는 것. 완전히 망해 나가는 게 아니라면 나처럼 인테리어에 혹해서 들어올만큼 인테리어가 잘 되어 있어야 한다. 다행히 내가 저렴한 월세와 인테리어에 혹해서 들어온 것처럼 내 뒤에 분도 인테리어를 마음에 들어하셨기에 양도가 가능했다.

  (결론) 환금성이 떨어지는 상가지만 저렴한 월세와 아직 감가상각이 안된 인테리어 덕에 양도할 수 있었다. 3달 걸려서. 상가는 확실히 환금성이 떨어지고, 그나마도 권리금을 대폭 인하해서 양도했다.  

• 수익성은? 

  계산도 안해봤다. 2천만원이라는 권리금이 얼마나 큰 금액인지. 이전 사람들이 월세만 충족할 정도라고 하면 나는 권리금을 벌려면 3년 이상을 버텨야 했는데, 나는 3년 이상을 버틸 수 있는 사람인지, 그마만큼의 운영을 할 수 있는 사람인지 계산을 해 보질 않았다. 그냥 부족한 부분(마케팅- 그 전 사람들이 부족해 보였고, 나는 메꿀 수 있을거라 생각했다.) 을 메꾸면 나도 월 100은 벌 수 있을 거라 단순하게 생각했다. 

  (결론) 권리금이 산정된 구조를 파악하고 적정선으로 깎았어야 하는데 시도도 안했다. 아, 500 깎아달라고 시도했지만 감정적인 부분으로 호소했다. 계산에 의한 것이 아니라. 이것도 잘했다고 생각했다. 감정에 호소하고 작은 부분을 성공한 건 성공이 아니라 본전일 수 있다. 

• 원금보존은?

  권리금 + 보증금이 내 원금이었다. 보증금은 그래도 지켜지는 건데 권리금이 이렇게 모래알처럼 사라질 수 있는 거라는 걸 생각도 못했었다. 부르는 게 값인 것처럼. 원금보존 측면에선 권리금보다 보증금이 큰 매물이 더 안전하다. 

  (결론) 권리금이 시설 권리금만 생각해서 원가 그대로 받은 금액이라 감가 상각을 고려해서, 그리고 영업 권리금이 없는 걸 생각해서 더 후려쳤어야 했다. 권리금은 수익성과 직결되는 부분이기에 더욱 그래야 했다. 

• 리스크는? 

  상가의 리스크는 철거+원상복구 특약이다. 건물주 입장에선 당연히 원상복구를 해야 하므로 특약에 넣는다. 반면 망해서 나가는데 철거비에 원상복구 까지 해야 하면 죽음이다. 특히 원상복구.. 그 기러기 천장을 이미 전 사람들이 버려버린 상태였으므로 전 사람들이 보관 안 한거까지 해서 내가 덤탱이 쓰는 구조였던 것. 내가 망해서 나가지 않을 만한 가능성이 있는지. 망하진 않을지를 봐야 하는 영역이었다. 내가 망해서 나가도 원상복구까지 할 여력이 있나? 내 뒤에 사람이 양도 받을 수 있나? 를 고려해야 하는 영역이었다. 

  (결론) 다음 사람에게 동종 업종으로 양도할 수 있도록 했고, 그 사람이 깎아달라고 했을 때 쓸데없이 욕심을 부리지 않고 깎아줬다. 원상복구하는 것보다는 나으니까. 

정리해보면 저평가x 환금성 세모, 수익성 X, 원금보존 x, 리스크 세모 정도 되는 매물이었던 거다. 

이걸 그 강의에선 알려주질 않았었다. 

그리고 특히 리스크, 내가 망해서 나갈 경우를 고려하지 조차 않은 나의 방식. 

너무나 순진무구하고 위험천만한 투자 방식이었음을, 천오백만원을 잃은 지금에 복기해본다. 

진관동을 마냥 괜찮다고 생각한 내 자신의 모습에서

또 습관처럼 감정적으로 그냥 실거주자의 눈으로 아파트를 봤음을 느꼈다. 

이제 투자를 하는 길에서는 감정에 치우치지 말고 팩트에 근거해서 보는 연습을 월부 생활에 근거해서 봐야한다. 

10대 시절엔 노트 없이도 체계화 잘하고 몰입해서 들었는데 30대 후반에 강의 듣는데 진짜 명철함이 떨어졌음을 느꼈어요. 너무 부족합니다. 

이번에 내가 할 수 있는 만큼 복습도 해보고 후기도 주도적으로 써봤어요. 

가독성은 아직도 떨어지지만요. 

토요일 지나고 첨부파일에 시세트래킹 파일 올려보자!!! 

읽어주셔서 감사합니다.