열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 40기 해여름]

열반스쿨 중급반 1강엔 특별히 월부의 아이돌 같은 게리롱님이 첫 강의를 시작해 주셨습니다ㅎ

나이도 나보다 어려 보이는데 투자를 하면서 겪은 통찰력이 동네에 지혜로우신 어르신을 만난 수준이네요:)

중급반을 듣기 전에 고민을 정말 많이 했었는데 

1강에서 부터 이건 안 들었으면 큰일날 뻔 했구나 싶을 정도로 깊은 내용으로 들어갑니다.

모르고 투자에 뛰어들었다가는 가랑비에 옷 젖는 지 모르다가+소나기를 한꺼번에 맞는 일을 겪게 되기 때문이죠^^;;

투자의 본질

• 싸게 사서 비싸게 판다 - 이것은 누구나 알고 있는 이야기 이다. 

그러나 부동산 투자는 “가치 있는” 물건을 싸게 사서 “비싸질 때까지 잘 지켜낸다 ” 이다.  

한마디로 압축되어 있지만 이것이 너무 어렵다는 것을 잘 알고 있다. 

특히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것은 너무 어려운 것인데 그 단계에서 가지고 있어야 할 태도와  자세를  1단계와 2단계의 프로세스로 만들어 한번에 눈에 보기 쉽게 만들어 강의해 주셨다.

1단계- 투자의 원칙과 프로세스를 잘 지켜낸다면 가치 있는 물건을 싼 구간에 살 수 있다.

2단계 - 마인드와 태도, 버틸 수 있는 체력이 필요하다.

→마인드와 태도는 독서가 굉장히 중요하다. 버틸 수 있는 체력은 지킬 수 있는 자금력 등도 중요하다.

기초반에서는 1단계 투자의 원칙과 프로세스를 배운다면

열중반에서는 2단계를 위한 연습을 하는 강의라고 볼 수 있다.+부자의 태도를 배우는 강의이다.

1단계만으로는 싼 구간에서 아파트를 구입할 수 있다.

그러나 2단계가 없다면 잘 지키는 과정들을 하기 어려워 지킬 수가 없다.

2단계를 견딜 수 없다면 부자가 되기가 어렵다.

고맙게도 열중반에서 그런 2단계의 고충을 알고 깊이 있게 강의를 구성하였다.

이것은 실제로 경험해 보지 않았다면 알기 어려운 강의이며, 이것을 이렇게 자세하게 알려주는 곳이 없는 것이 대부분이다.

그 많은 고충들을 겪어내고 열중반 강의를 만들어 주신 강사님들께 너무 감사드린다.

투자자에게 독서가 중요한 이유

• 나침반, 공략집, 가성비

  →이미 나의 앞길을 걸어간 선배님들이 스승이 되어 나를 이끌어 준다. 

  투자와 인생의 난제 앞에서 책이 문제를 푸는 열쇠가 된다.

  책은 한 분야의 대가가 평생을 통해 배우고 깨달은 것을 단돈 1~2만원으로 배울 수 있는 최고의 교과서 이다.

   

  → 투자 뿐만 아니라 인생의 기로에서 항상 책에서 답을 찾았다. 내용을 몰라서 그냥 읽었던 책들이 언젠간 경험으로 돌아올때가 있다. 그러면 그 책은 완전한 내 책이 된다. 그곳에서 사람과 저자에 대한 이해도 함께 하게 된다. 그래서 책을 읽는 다는 것은 세상을 아는 것 뿐 아니라, 이치+사람을 알게 되는 일이기도 하다.   잠시 잊고 살았던 독서, 강의를 통해 정말 중요한 요소임을 배우게 된다. 앞으로 무의식적으로 독서를 습관화 해봐야 겠다.

  BM : 올바른 태도+ 단단한 마인드 => 독서와 성찰을 통해 성장하기

잃지 않고 10억 버는 저환수원리 적용법

• 저평가와 저가치 구분법

  저평가 - 가치가 있는 것 중에 골라 비교평가 하는 것

  저가치 단지의 공통점 : 입지 떨어지는 구축, 전세가 물가상승률 반영 X

      지방은 매매가도 오르지 않으므로 신중해야 한다.

• 아파트의 가치를 결정하는 요소(서울과 지방의 차이)

     →와..알기쉽게 그냥 눈에 딱 보기좋게 서울, 수도권, 지방의 상품성을 표로 만들어 주었다.

       + 엑셀파일까지..두고두고 보면서 내가 아파트를 선정할때 보아야 할 표이다.

• 환금성 : 저층, 탑층 제외, 300세대 미만X 

• =>저층, 탑층, 300세대 미만 이것은 사람들이 좋아하지 않는 요소다. 반대로 이것들이 아니라면? 좋아할 것이다.

  +매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것인 지?따져 보는 것

   

• 수익성 : 최고의 수익이 날만한 물건에 투자한다→ 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

  무조건 적은 투자금이 아니고 투자금이 더 들더라도 더 가치가 있는 것을 선택한다

• 원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 원금을 ‘절대’ 잃지 않는다→매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다. but!!전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다(경험) →그러나 가치가 있는 단지는 제 가치를 찾아간다.(경험)→그때까지 투자금을 ‘절대’ 잃지 않고 지킨다. =>멘탈관리가 중요한 원금보존 법칙이다.

• 리스크 : 리스크를 피해서 투자한다 → 감당가능한 리스크에 투자하고 대응한다.

  -모든 리스크는 피해갈 수 없다. 감당가능한 리스크에 투자한다. 투자는 “대응”의 영역이다.(경험)

   

게리롱님의 강의는 시간 가는 줄 모르고 들었는데 저환수원리를 깊이 있게 알아가는 강의였다. 

그런데 또 해야 하는 것이 있었으니 정말 이게 중요한 포인트였다. 

바로 “복기” 이다. 

성찰이 없는 투자는 발전이 없게 된다.

투자 시점별로 복기해야할 내용을 자세하게 알려주었다.

복기를 해야만 좁아진 시야가 깨끗하게 정리된다.

복기를 3단계로 방법까지 제대로 알려주셨는데 투자를 결정할 때마다, 투자 후에도 적용해 봐야 할 중요한 강의이다.

BM : 이건 그냥 해야 돼 복기!!!

그래서 간단하게 복기를 해보겠다.

1. 투자 결정 시점에 보았던 것들 : 입지(일자리-주요 일자리(판교,강남)과 얼마나 빨리 갈 지, 년수, 교통, 학군) 순으로 보았다. 

    당시 나는 동탄을 1채 보유 중이였고, 지방에 분양권 또는 단타용으로 1천만원 넣고 1천만원 벌기를 하고 있었다.

   지방은 인구가 사라져서 금방 팔아야 된다는 생각을 해서 보유 3개월도 두지 않고 판 적이 더 많았다.(이것이 너무 잘못한 일이다. 잘 몰랐기 때문에 수익이 날 때 파는 것이 이익이라고 생각했다.) 상승기라서 운이 좋아서 수익을 얻었지만, 김해나 목포에선 손실을 보았다. 

      

   김해 목포를 처리하는 동안 수도권은 더 올랐다고 한다. 

    

   그래서 빨리 수도권을 봐야겠다 생각했다. 

   비교 검토를  광교, 동탄, 수원, 평택과 했었는데 신축인데도 불구하고 그때 당시 광교, 수지 주요 아파트보다 상대적으로 가격이 너무 저렴하다고 느껴졌다. 

   그 당시에 수지는 동탄, 수원, 평택보다 훨씬 상급지(그래도 광교분당 동생이지)라는 인식을 가지고 있었는데  동탄,수원과 가격이 비슷하거나 오히려 저렴했다.

   이미 동탄 수원은 가격이 너무 올라서 사기가 어려웠고, 평택을 가보니 평택과 수지의 갭가격이 비슷했다.  평택에 투자하는 돈으로 수지를 사는 것이 더 나은 판단이다 싶어서 계약을 했다. 

    

   2. 내가 보지 못한 기회와 리스크 : 지방이 더 싼 곳들이 많았는데 검토도 하지 않고 다 팔아서 

   수도권이다 싶어 성급하게 20년 12월에 투자를 결정했다.  갭 가격을 보는 것이 아니라, 저평가를 판단했어야 하는데 그걸 판단하는 기준이 부족했다. 내가 보지 못한 기회는 저평가를 판단하지 못한 것, 세밀하게 검토한 것이 아니라 지역만으로 검토한 것, 물론 상승기 때 많이 올랐지만 조정지역으로 보유 2년내 매도 시 70%의 세율을 맞아 섣불리 팔 수 없어 기다리다

   하락기를 맞았다.   

   리스크 : 리스크 판단을 하지 않은 것이 리스크이다. 역전세에 대한 리스크이다. 80%까지 올라온 전세가 임대차3법으로 급격하게 오른 전세라는 것을 깨닫지 못하고, 2년 뒤엔 전세가 더 올라서 매매가격도 더 오를 것이라고 판단했던 것이 리스크였다. 주변공급분석?이런것은 하지도 않았다.

   임장보고서 하나 제대로 쓰지 않고 투자를 한 것은 나에게 엄청난 리스크였다.

    

   3. 결과 

   과거의 내 선택이 옳은 선택 이였을까? 나는 하락기에서 엄청난 후회를 했다. 

   왜 이런 걸 사서 고통스럽게 하였을까? 오르긴 할까? 이게 고점이면 어떡하지? 이런 생각들로 혼란스러웠다.

   내가 산 아파트가 폭락 단지로 나왔을 때는 정말 마음이 아파서 잠도 오지 않았다.

   하락기에는 온갖 나쁜 것들을 다 붙여서 가치를 절하 시킨다.

   부동산을 모르는 사람은 용인 아파트는 원래 오르지 않는다며 나를 가르쳤다. 

   그때마다 그래도 “수지는 달라!!” 수지는 용인의 최상급지라구!! 이러면서 스스로 위안도 해봤지만 

   멘탈이 털리긴 했었다.

   오히려 평택에 봐 두었던 아파트들은 많이 오르지도 않았지만 많이 떨어지지도 않았다.

   (지금와서 보니 저가치 단지이다.)

   그 와중에 둔촌주공 분양권이 정말 싸게 나왔다는 것을 알면서도 역전세를 막을 돈을 마련하기 위해 아무것도 할 수가 없었다. 작은 돈으로 큰 돈을 잃은 셈이다. 비교평가를 제대로 하고 샀다면 그런 상황에서 후회보단 대응을 먼저 했을 것이다

    

    

   월부와 함께하는 성장+보물찾기

    

   월부에 와서 이런 것들을 판단할 수 있다는 것에 감사할 뿐이다. 

   그리고 월부에서 알려주는 것들은 찐 경험에서 나오는 내용들이다. 

    

   그리고 방법이 없어 그 시기에 그냥 나쁜 생각이 들 때마다 독서를 하고 기도를 했다ㅠ(유명한 기도매매)

   보고 좋았던 책은 e북으로 사서 자기 전에도 보았는데 그것이 정말 큰 도움이 되었다. 

   역전세를 막을 순 없었지만 어느 순간 마음의 평정심을 찾고 지금 여기에서 어떻게 해야 하지?라는 고민을 벗어나 해결할 수 있었다.

   그때 중요한 것은 마인드 컨트롤이구나,,이걸 하지 못하면 잃을 수밖에 없겠구나 이런 것들을 깨달았다.  

    

   그나마 위로가 되는 것은 실제로 수지는 평택, 동탄보다 훨씬 상급지이며 가치가 있는 곳 이였으며

   지금은 최저가를 뚫고 올라와 어느 정도 매수가를 회복한 상태이다.

    

   두 번 다시 겪고 싶지 않을 정도로 큰 고통이였으나, 지금은  또 할 수 있을 것 같다^^

   월부에서 제대로 배우고 있기 때문에^^

    

   이 일들을 겪지 않았다면 월부에서 알려주는 이 강의들이  좋은 강의인지 , 얼마나 귀한 마음을 가지고 쏟은 강의인 지 알지 못했을 것이다.

    

   스승님들께서 어떤 마음을 가지고 강의에 임하는지 강의 교안만 봐도 알 수 있어 더 열심히 안 할 수 가 없다.

    

   부자가 되었지만, 거기에 수반되는 리스크와 결과들을 감당하는 과정이 쉽지 않았기에 

   그것들을 최대한 어렵지 않게 해주려고 이 강의들을 만들었다는 것, 

   그리고 강의를 듣는 수강생들이 부자가 되길 바라는 마음으로 만든 진심, 

   그 진심들이 느껴져서 나는 오늘도 보물찾기 하듯 월부강의를 듣는다. 

    

   너나위님께서 왜 열중반을 들으라고 했는 지 알 것 같다. 이렇게 투자 중에 겪는 어려움들을 알려주는 강의는 없으니까^^

    

   너무 감사합니다~!!!

    

   앞으로도 월부를 통해 성장하는 내가 되길 바라며 1강 수강후기를 마칩니다.