열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 60조 꿈지기7]

2주차 후기

  식빵파파님은 네이밍을 어떻게 하게 되셨을까요?

  궁금했어요,

  저는 열기반, 실준반을 듣고 실중반을 바로 듣게 되었습니다. 아직 저희 앞마당은 강서구 하나입니다. 강서구는 저희집이 있는 곳이고 제가 근무했던 근무지가 있어서 비교적 지리를 잘 알기 때문에 첫 앞마당으로 정했고 허접한 임장보고서 1개를 가지고 있습니다.

  실준반을 들으면서 임장보고서를 쓰게 되면서 좌절을 느끼게 되었어요. 시세표를 작성하거나 네이버 부동산을 보는 것도 어렵고 임장 루트짜는 방법도 몰랐기에 거의 포기 수준이었어요. 그리고 그야말로 단지를 뽑아내는 방법, 이를 비교평가하는 방법이 전혀 모르겠는 것입니다.

  우선 파파님의 강의를 들으며 전체적인 시장진단을 하면서 1,2,3,4 단계를 거쳐 비교평가하는 방법을 상세히 사례 중심으로 강의해주심 감사드립니다.

  무엇보다도 절대적 비교평가와 상대적 비교평가를 상세히 알려주셔서 도움이 많이 되었습니다. 이 강의 내용을 1번 더 듣고 내 것으로 만들고자 합니다. 진심으로 멋진 강의를 해주시고 도움이 많이 되는 강의를 해주심 감사드립니다.

1. 시장진단과 비교평가

  우선 매수하고자 하는 단지가 포함되어 있는 지역이 절대적 저평가인가 상대적 저평가 지역인가를 구분하기 위해서 시장을 진단하는 법은 전체적으로 싼 것인가 싼것과 비싼 것이 함께 있는가가 기준이다. 이것을 중심으로 절대적 저평가지역은 다 싸면 좋은 것을 선택하고 상대적 저평가지역은 가치가 높은 것중 싼 것을 선택하는 것이 관건이다.

저평가의 기준은 전고점을 기준으로 –20%하락한 것을 중심으로 선택한다.

  전체적으로 저평가 되었다면 절대적 저평가 지역이므로 이를 기준으로 선택하고, 싼 것과 비싼 것 즉 –20%하락한 것과 그 이하로 하락한 것이 함께 있다면 상대적 저평가의 기준을 가지고 매수물건을 정한다.

  내 앞마당 강서구는 지금 상대적 저평가 지역이다. 대부분 –10%이상 하락율을 보여주는 아파트가 많이 있었다. 이럴 경우 지역을 넓혀서 광명과 구로구에 저평가 된 것중 좋은 것을 선택할 수 있다. 우선 신도림에서 저평가 된 아파트를 찾아보기로 하였다. 광명에서는 철산동에서 아직 저평가된 아파트가 있는지 열심히 호갱노노를 돌려보았다. 왜냐하면 광명시에서는 철산동이 대장아파트가 있으며 철산역에서 갈아타는 것 없이 7호선이 강남 연결 30분 안에 있기 때문이고 구로구에서는 신도림동이 트리플 역세권이며 강남으로 연결되는 시간이 30분 이하이다. 그런데 신도림동의 대부분의 아파트는 전고점 대비 –20%인 아파트가 거의 없다. 그래서 신도림동은 재끼고 광명에서 찾아보기로 한다. 그러나 아쉽게 나는 광명의 앞마당이 없어서 단지추출을 잘 못하고 있었고 비교적 절대적 저평가된 광명아파트에서 철산동은 아쉽게 상대적 저평가 지역이며 하안동이나 광명동 소하동 등에서는 저평가된 지역의 아파트가 –20%보다 더 하락한 아파트들이 꽤 있는 것을 확인 할 수 있었다. 만약 내 앞마당이 광명이었다면 좀 더 손쉽게 매물을 선택할 수 있을 것이다.

2. 비교평가의 순서

1) 기초정보입력

  꼭 필요한 정보만을 기록하는 것이 나로 하여금 자신감을 갖게 하였다.

단지명

평형

연식

매매/전세가

투자금

전세가율

2) 가치비교(입지요소 가치판단)

직장

교통

환경

학군

기준을 가지고 가치를 판단하면 된다.

3) 가치와 가격의 비교

  이때 가치판단의 기준이 수도권과 지방이 다르며, 이 표를 프린트해서 벽에 붙여놓고 컴퓨터 작업할 때 참고해야 할 것으로 본다.

  가치가 판단되면 최종적으로 가격을 비교하여 매수할 물건을 선택하게 된다.

상대적 저평가지역에서 이미 –20%보다 하락율이 적을 때는 영역을 넓혀가면서 위 프로세스를 적용해서 다시 한번 돌려본 후 매수할 물건을 선택하여야 할 것이다.

3. 이 불장에서의 나의 가야할 방향

  나는 월부에 들어오면서 나의 계획은 1년애 되는 내년 5월에 1호기를 반드시 매수하고자 결심하였다. 그렇지만 하루가 다르게 눈만뜨면 억억거리는 아파트가격을 보면서 뭔가 하나 해야할 것 같다는 생각을 안해본 것은 아니다. 이천에 한라비발디 분양사무소도 가보고 광명 롯데캐슬 잔여분 줍줍이라고 하여 가보았다. 예전같으면 혹해서 뭐든지 끌어다가 줍줍이라도 해야한다고 판단하고 일을 벌였을 것이다. 그러나 이러한 현상을 보면서도 나에게 아직 실력이 없음을 깨끗이 인정하고 내가 5개의 임장보고서를 반드시 써보고 투자를 할 것이라는 생각에는 변함이 없다.   내가 임장보고서를 쓸 수 있는 기초는 임장루트를 그리는 것인데 강서때는 손으로 지도를 뽑아서 그려놓고 돌아다녔다. 그러나 열중반 조장님이 루트를 그리는 강의를 손수해주시는 바람에 조금 루트그리기를 이해하였다. 하지만 완벽하게 이해하지 못하였지만 카카오맵을 가지고 하루종일 씨름하는 중이다. 왜냐하면 오늘까지 그려서 조장님께 제출하기로 했기 때문이다.

무엇보다 이번강의를 통해 느낀점과 내가 활용할 수 있는 점을 몇가지로 요약하면 다음과 같다.

1) 전고점 대비 하락율을 파악하는 방법을 알았다. 호갱노노 그래프 드래킹을 이용하여 손쉽게 파악하는 것이고 이를 활용하면 계산하지 않고도 전고점 대비 하락율을 알 수 있다.

2) 절대적 저평가지역을 하락율을 중심으로 알 수 있다. 전체적으로 하락율이 –20%보다 더 떨어졌다면 이 지역은 절대적 저평가지역이므로 이 기준에 의해서 좋은 지역에서 매수할 아파트를 정하여야 한다. 이때 대장아파트를 찾아보아야 하는데 아실에서 최고가를 열고 사람들이 좋아할 지역을 찾은 후 이 지역에서 아파트를 2-3개 선정한 후 1,2,3,4단계 비교를 한 후 매수할 아파트를 선정할 수 있겠다.

3) 상대적 저평가 지역에서 실제로 저평가된 아파트를 찾는 방법을 알게 되었고 이를 적용하면 아무리 불장이라도 기준에 따라 차근차근 찾아나가서 내가 살 수 있는 아파트를 고를 수 있을 거 같다.

4) 컴퓨터 다루는 실력이 부족해도 나는 투자를 할 수 있다는 자신감을 얻었다. 왜냐하면 지수를 보는 것도 대단한 것이 아니고 기울기를 보면 되고 어떤 것은 색깔만 보고 파악할 수 있기 때문에 너무 컴퓨터 다루는 데 초점을 맞출 필요가 없다는 것을 알게 되었다.

5) 돈의 속성과 현재 읽고 있는 원씽을 읽으면서 많은 생각을 하게 되었고 독서의 중요성을 깨닫게 되었다. 한마디 한마디가 나의 돈에 대한 생각을 바꾸어 주었고 시간을 잘 쪼개서 내가 할 일중 우선 순위를 정해서 해나갈 수 있는 시간쪼개기를 할 수 있게 되었다. 원씽을 읽으면서 나의 원씽은 결국 투자를 하는 것이므로 돈을 잘 모아야 하며 돈을 모으는데 방해가 되는 요소를 하나씩 둘씩 그만두게 되었다.

6) 많은 강의중 수도권과 지방의 가치비교가 다른 표를 본 것은 이번이 처음인거 같다. 그래서 무척 감사한 마음이 들었다. 열강을 해주시고 나에게 많은 깨달음을 얻게 한 강의였다.

7) 향후 최종적으로 비교평가를 하여 매물을 선택한 후 나는 반드시 주변친구들에게 도움을 요청할 것이다. 매물코칭을받아 진행하여야 함을 시사받았다. 파파님도 책과 동료에게 도움을 청했다고 하니 혼자 결정하지 말고 반드시 도움을 청해야 한다. 왜냐하면 값나가는 가치로운 것을 구매하는 것이고 난 투자자이지 트레이더가 아니기 때문이다.

8) 이번 강의를 듣고 차근차근 해나가면 나도 할 수 있을것이라는 자신감이 생겼다. 다시말해서 투자의 도미노인 비교평가의 방법을 찾아냈기 때문이다. 이 방법을 중심으로 첫 번째 도미노를 툭치면 결국에는 마지막 매물을 쓰러뜨려 내것으로 만들 수 있을 것이다.

9) 강사님께서 독강임투를 강조하셨는데 어느때보다 독서의 중요성을 강조하셨다. 나 역시 책읽는 시간을 아깝게 생각했는데 시간날 때마다 책을 가까이 하고 읽으면서 나의 그릇을 키워야 겠다는 생각이 들었다.

파파님 열정적인 강의 너무 감사합니다. 강의중 예시를 삼겹살의 구운 것으로 절대적평가와 상대적 평가에서의 선택을 말씀해주신 것이 기억에 오래 남습니다. 저는 이번 강의를 토대로 한걸음 한걸음 나아갈게요. 기회가 되면 파파님을 꼭 만나 뵙고 싶어졌어요. 어디가면 만나뵐 수 있을지 모르겠지만 언젠가는 뵐 수 있을거라는 기대감으로 열심히 앞마당 늘리고 계속 비교평가를 충분히 익혀 실력을 쌓아 내년 5월에는 반드시 1호기를 실천하겠다고 다짐해봅니다.