실전투자경험

경기도의 반란, 마포구 아현 뉴타운이 될 이 지역을 주목하세요

김인턴 24.08.19 0

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

여기 한 단지가 있습니다. 이 단지는 구축이고 주변 환경도 별로라 사람들의 관심을 받지 못했던 아파트였습니다. 과거에 이 단지에 투자를 하기 위해서는 4천만원이라는 돈이 필요했습니다.

하지만 시간이 지나 이 지역에는 큰 변화가 생기게 되죠. 그리고 이 아파트는 3억이 채 되지 않은 가격에서 10억에 가까운 가격까지 상승합니다. 수익률 1700%, 시세차익이 무려 7억. 이 단지는 마포구 아현 뉴타운 내에 위치한 MZ세대의 첫로망의 집인 바로 염리 상록입니다.

앞서 염리상록에 대한 예시에도 알 수 있듯이 지난 상승장에서 높은 가격 상승을 보여준 곳을 뽑으라면 마포구를 빼놓고 이야기하기 어렵습니다. 최근 분위기를 살펴봐도이미 전고점을 넘어 그 이상의 가격으로 거래가 되거나 호가가 나오고 있습니다.

지난 6월에 분양한 마포 자이 힐스테이트 라첼스의 경우에도 전용 84의 분양가가 20억이 넘었지만 200 대 1 이상의 경쟁률을 보였습니다. 그만큼 사람들이 살고 싶어하고 관심이 높은 지역이라고 볼 수 있습니다.

다만 '과거부터 이런 지역이었을까?' 라고 묻는다고 그렇다고 보긴 어렵습니다.

마포구가 지금의 위상을 가질 수 있는 건 아현 뉴타운이 차지하는 비중이 매우 크며 대단지 신축들 입주로 인한 환경 변화가 가장 큰 요인이라고 볼 수 있습니다.

경기도안에서도 과거 마포구 아현 뉴타운의 변화와 매우 유사한 변화가 진행되고 있는 곳이 있습니다.

어디인지 짐작이 가시나요? 바로 구성남(수정구, 중원구)입니다.

#구성남의 위상과 입지

물론 마포구와 같은 위상을 가진다고 볼 순 없지만 인근의 주요 직장으로는 강남과 판교가 있습니다. 위치 자체만 놓고봐도 굉장히 가까운 곳에 있으며 교통을 고려하여 생각해봐도 충분히 빠른 시간안에 접근이 가능합니다.

이런 점에 있어서 구성남의 위상은 수도권에서 평균 이상이라고 이야기할 수 있습니다. 가장 중요한 위치와 교통을 확인했고 환경적인 부분에서도 큰 변화가 일어나고 있습니다.

바로 도시 전체가 정비사업이 활발하게 진행되고 있다는 점이죠.

물론 조금 더 시간을 두고 봐야하는 구역들도 있지만 이미 입주가 완료된 구역이 있고 일부 구역들은 최근 분양을 했거나 곧 분양할 예정입니다.

특히 재개발이 주요 정비사업이다보니 들어오는 단지의 규모가 매우 큽니다.

이미 입주한 단지들중 몇몇 단지들만 봐도 중1구역 신흥역하늘채랜더스원은 약 1,500세대, 신흥2구역 산성역자이푸르지오 약 5,000세대, 금광1구역 e편한세상금빛그랑메종 약 5,300세대, 신흥주공재건축 산성역포레스티아 약 4,000세대로 이렇게 4개 구역만 봤을때 15,000세대가 넘어갑니다.

최근 분양한 그리고 분양할 단지들의 규모도 산성구역 산성역헤리스톤 약 3,500세대 도환중1구역 해링턴스퀘어신흥역 약 2,000세대이며 아직 분양까지는 조금 더 남아있긴 하지만 상대원2구역의 경우 약 5,000세대의 규모입니다.

이렇듯 이 지역은 계속해서 변화가 진행중이며 앞으로의 변화가 더 기대되는 지역이며 현재까지 대단지가 입주하면서 눈으로 보이는 변화보다 앞으로의 변화가 더 크다는 의미를 갖습니다.

그렇기에 반드시 알아야 하는 지역이며 계속해서 관심을 갖고 지켜봐야 합니다.

#구성남의 가격

다음으로 살펴봐야할 것은 가격이겠죠?

먼저 이 지역의 분양가격을 살펴보면 아래 왼쪽 그림에서 확인이 가능하듯이 지난 6월 분양이 진행되었고 분양가는 국평기준 약 12억 정도였습니다. 다소 비싸다고 생각될 수 있는 가격이지만 두자릿수 경쟁률을 보였고 당첨 가점도 꽤나 높은 것을 확인할 수 있었죠.

그리고 아래 그림의 오른쪽 단지는 곧 분양이 진행될 예정입니다.

신흥역 역세권의 주상복합으로 현재 예상 분양가는 평당 최소 3,600만원 정도로 국평기준 12억 전후의 가격으로 예상됩니다. 분양가격을 살펴보면 12억대 전후의 가격을 보이고 있으며 신축 가격은 이보다 살짝 낮은 수준입니다.

#구성남 비교지역 - 광명

입지와 위상 그리고 가격대를 확인했으니 이제는 비교대상이 필요합니다. 어떤 지역과 비교를 해보면 좋을까요?

서울 내에서도 비교가 가능한 구가 있겠지만 조금 더 비교하기 쉽게 같은 경기도 내에서 살펴보겠습니다.

위상의 차이가 있긴 하지만 입지 요소를 따져봤을때 비교할 수 있는 경기도내 지역들은 하남, 구리, 광명, 평촌(동안구), 수지구가 있습니다.

지난 상승장을 기준으로 각 지역별 주요 단지들의 전고점까지 확인해보면 구성남, 광명, 평촌(동안구)가 15억을 넘겼습니다. 전고점만으로 지역의 위상을 단정짓기는 어렵지만 교통, 환경, 학군 등의 입지요소까지 같이 놓고 본다면 어느 정도 위상과 가격이 일치한다고 볼 수 있습니다.

여기서 한가지 알 수 있는 건 구성남이라는 지역은 현재 가치보다 미래 가치가 더 기대되는 지역이라는 점에서 가격 수준이 비슷하다면 땅의 위치에 대한 힘이 있는 곳이라는 점입니다.

위 지역들 중에서 구성남의 대표적인 특징인 아쉬운 학군, 환경 변화, 기본적으로 좋은 위치라는 점에 있어서 가장 먼저 비교하기 좋은 곳은 바로 광명입니다.

구성남에 8호선이 있다면 광명 역시 7호선을 통해 구디/가디, 강남까지 쉽게 접근이 가능하며 경기도 임에도 지역번호 02를 쓰는 곳입니다.

그리고 이곳 역시도 광명 뉴타운으로 인해 대단지 신축들이 입주했거나 앞으로 입주가 예정되어 있습니다. 실제로 7호선 라인을 중심으로 매번 갈때마다 많은 변화가 일어나고 있구요.

현재 두지역의 대표 신축과 준신축 가격을 살펴보면 신축은 비교한 가격을 보이고 있으며 준신축에 있어서는 광명의 가격이 1억정도 더 높은 가격을 보이고 있습니다.

아래 단지들 중에서 어디가 더 싸냐라고 했을때 개인적으로 크게 어디가 싸고 비싸다라고 말하기에는 적정한 수준이라고 생각됩니다.

두 지역간에 비교를 할때 한가지 더 고려해야하는 건 변화의 속도입니다. 광명의 변화가 구성남의 변화보다 더 빠르게 진행되고 있다는 점에 있어서 사람들의 관심을 먼저 받을 수 있습니다. 그리고 구성남의 경우에는 서울 이외에도 아래에 대체가 가능한 위례, 분당, 수지 등의 지역이 있는 반면 광명의 경우에는 대체할 수 있는 택지가 많이 않다는 특징이 있습니다.

이런 부분들을 참고하여 비교를 해보면 좋을 것 같습니다.

#구성남 비교지역 - 평촌

하나의 지역만 비교해서 보면 아쉬우니 다른 지역인 경기 남부 학군지의 대명사 평촌(동안구)과 비교해볼게요. 평촌은 나쁘지 않는 위치에서 학군이라는 큰 메리트가 있는 지역입니다.

평촌 학원가 중심지는 아니지만 그 외곽으로 대단지 신축들이 역시나 입주를 했거나 입주가 예정되어있다는 점에서 계속 변화하고 있는 지역 중 하나입니다.

이번에도 대표 신축과 준신축 가격을 살펴볼게요. 신축 30평대는 가격대가 비슷한 반면 20평대는 평촌의 가격이 1억 정도 쌉니다. 학군지내 준신축과 비교를 해보면 20평대는 비슷한 가격이지만 확실히 30평대는 평촌의 가격이 더 높습니다.

이렇게 봤을 때 현재 가격에서는 이질감이 크게 느껴지지 않습니다.

여기서 두가지 정도 참고해서 비교를 하면 좋습니다. 과천 지정타가 입주하면서 그 배후 지역의 역할로 앞으로 수요가 더 늘어날 가능성이 높다는 점과 월판선, 인동선, gtx등의 호재가 있다는 것입니다.

다양하게 비교를 할 수 있겠지만 광명, 평촌 정도의 지역과의 비교만으로도 충분히 싸냐 비싸냐를 판단할 수 있을거라 생각합니다. 더불어 이 지역들의 변화를 지켜보면서 다른 지역에도 적용하며 생각해보는 연습을 한다면 많은 도움이 될 것입니다.

#구성남 투자포인트 @

추가로 알아두면 좋은 투자 포인트가 한가지 있습니다.

경부라인에 위치하고 있다보니 아무래도 올해 말 입주가 예정된 올림픽 파크 포레온 입주가 구성남까지 영향을 줄것인가에 대한 부분입니다. 현재 가격은 많이 올랐네요..(한두달 전만과 가격이 아예 다른) 암튼 그걸 떠나 전세가격의 수준을 살펴보면 구성남내 선호 신축들의 전세가격과 큰 차이가 없습니다.

가장 먼저 인근의 공급을 확인해볼 수 있습니다. 바로 위례의 입주인데요, 실상 뜯어보니 위례 자체내의 공급의 경우 공급이 많은 것은 맞지만 임대가 섞여있거나 공공 분양으로 진행된 물량이 많다보니 실거주 의무가 있었다는 특징이 있었습니다. 결국 공급의 영향을 확인하기에는 조금은 애매합니다.

그래서 비슷한 위치와 규모를 지닌 헬리오시티 입주를 통해서 확인해봤습니다.

물론 과거의 모습이 현재에 그대로 나타난다고 보기는 어렵습니다. 다만 어떤 모습을 보였는지를 참고하면서 한번 생각해볼 수 있다는 것 자체가 의미가 있는 것이겠죠.

헬리오시티의 입주로 인한 영향이 없다고 이야기하기에는 입주 전후로 전세가격이 비슷하거나 소폭 조정된 것을 통해서 영향이 있음을 확인할 수 있었습니다. 10% 전후 정도로 전세가격이 조정되었으나 단지별로 차이는 있고 가격 자체에 매우 큰 영향을 주지 않을 순 있지만 전세가격 상승이 어려울 수도 있다고 정리할 수 있습니다.