내집마련 중급반 1강 수강 후기 "러브송"

내마중 10기 64조 "러브송" 입니다.

◈ 나에게 특히 와 닿았던 점 ◈ 적용해 보고 싶은점

• 내 상황에서 가능한 모든 1주택 전략(거주/보유)을 배우고 실천한다.
  그래서 집으로 할 수 있는 최선의 선택을 한다. 
  자꾸 옆사람이랑 비교를 하지 마라. 아무 의미 없다. 

• 지금 시장에서 할 수 있는 것을 해도 가장 좋을 거다.
  내집마련 기초 정리(예산/입지/매매)

  1주택에 대출받아 들어가 산다.(기초)
  1주택 임대를 주고 임대를 산다.(중급) -> 거주/보유 분리 
  하나의 자료를 만들고 그것의 의미를 이해하며 완벽하게 활용한다.

• 1-2년사이에 이렇게 분위기가 바뀌니 준비가 안 되어 있는 사람은 당황스러울 수 밖에 없다.
  동시에 이제는 '백날 이러쿵저러쿵 떠들어봤자 미래는 절대 알 수 없구나'라는 것을 깨달아야 한다.
• 우리가 정말 미래를 알 수 없다면 도대체 어떤 행동이 가장 합리적인 걸까?
• 단기적으로 등락이 있지만 장기적으로는 우상향 한다.
  따라서, 집은 없는것보다 있는게 유리하다.
• 화폐가치 하락에 따른 장기적 우상향의 과정에서 가격이 이전보다 하락한 지점 이라면 기준을 정해두고 사는것이 가장 유리하다. 
• 자본주의에서 화폐가치가 떨어지는것은 아주 당연한 것이다.
• 그러나 미래를 알 수 없듯 바닥 또한 잡을 수 없으니 기준을 설정한 채로 '움푹 패인 어딘가'의 기회를 살려야 한다. 지금이 좋은 기회라는 것을 여러분들이 인지해야 합니다.

<"대충" 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기>
    1. PIR 12 이하 (현재 10.2)
    2. 전세가율 60% 이상 (현재 53.7%)

        ** 전세가율을 확신의 도구로 쓴다. PIR은 조금 안맞을수도 있다.

<정리>
   1. 매수할 경우 추가하락 있어도 당황해선 안됨(부동산 이해)
   2. 매수할 경우 추가하락이 있어도 버틸 수 있는 수준의 대출 (재정적 체력), 지금은 절대 영끌하지 말아라. 
   3. 위 2가지 바탕으로 장기적 관점 매수에 좋은 시기

<거주와 투자를 분리하는 법> 
   1단계. 현재 종잣돈 파악
              종잣돈 = 보유 현금 +전세금 - 임차 보증금(전세대출 고려))
   2단계. 지역별 매매, 전세, 매매-전세 시세 파악(부동산 지인->시세표)
              종잣돈+1억' 이내 매매-전세인 서울 지역 확인 (시세표, 아실)
              전용84 이하 시세표 작성 (구별로)
               네이버 부동산 필터 이용하여 후보 단지 리스트 정리 
   3단계. 매수여부 결정
              매수 가능 단지 임장(실제 그 가격으로 살 수 있는지 확인)
              실거주 후보 단지와 비교하여 최종 선정
   4단계. 매수 및 임대
              세가 들어있는 경우 : 매매가 - 현 보증금 지급 후 명의 이전, 세끼고 나온 물건이 싸다. 
              세가 들어 있지 않은 경우 : 매매 이후 전세 임대 진행 (잔금 가능 여부 체크)
   5단계. 거주지역 임차
              저렴한 임대료로 거주할 수 있는 가성비 실거주 탐색
              남은 종잣돈 + 전세대출 vs 남은 종잣돈 보증금 월세 비교
   6단계. 보유 혹은 입주
              서울 수도권 거주자 : 시간 경과된 후 입주여부 판단
              지방 거주자 : 꾸준히 보유

<서울 14개구 아파트 단지 전수 조사 리스트>
   2급지 : 성동 광진 마포
   3급지 : 강동 동작 영등포 (신도림 포함)
   4급지 : 강서 서대문 동대문 성북 관악 은평
   5급지 : 노원 구로

<작성 기준>
   1. 해당지역 200세대 이상 전용 84 이하 면적대 전수조사
   2. 평형은 공급 면적 기준
   3. 매매 현재 시점 저층(1-3층까지-싸게 팔야한다)제외 네이버 호가 기준 

        / 전세 네이버 시세와 호가 중 낮은 것 기준
   4. 전고점 특별한 경우 (특수하게 높은 하나의 거래) 제외하곤 가장 높게 거래된 가격 
        / 전고점 하락 직후 두번째로 낮은 가격 (직거래, 저층 제외 목적 -> 증여 빼고 1-3층 거래 빼고)
   5. 최대 하락률 = 전고점 대비 전저점까지 하락률
   6. 상승률 = 전저점 대비 현재 네이버 매도 호가 상승률
   7. 하락률 = 전고점 대비 현재 네이버 매도 호가 하락률
   8. 기준가 = 전고점 대비 25% 하락한 가격(기준으로 삼을 매수가)
   9. 세대수가 적어 매물 없거나, 신축이라 전고점, 전저점 거래 없을 경우 비워둠

<활용 방법>
   1. 내가 가진 종잣돈으로 접근 가능한 아파트 찾고 기준가 확인
   2. 현장 확인 후 기준가에 들어올 때 매수 고려
   3. 종잣돈 적을 경우 향후 본인 종잣돈보다 1억 가량 더 필요한 단지들 확인하여 시세 추적   

   ** 액셀에 필터 걸고 -> 내 투자금 범위에 있는 단위 추출 -> 매매가 중에서  비싼단지 선택 -> 가격대가 비슷하면 전고점을 본다 제일 많이 오른 단지를 선택 -> 매물보러 가기 -> 당연히 임장은 필수!!!

• 전세가의 방향에 영향을 주는 요소는 다음 3가지이다.
  1. 공급(입주물량) 
      2020년까지는 공급과 전세가 정확히 반비례 관계
      2020년이후 공식 깨짐 -> 임대차 3법이 나오면서 전세시장이 망가지기 시작했다. 

      공급으로 전세가를 설명하기 힘든 상황

       2. 금리(전세대출)
            2010년이전에는 전세대출이 없다 ->그래서 금리 연관성을 거의 보이지 않는다.
            2010년 후반 부터 전세대출이 생기고  그때부터 금리 영향을 받기 시작한다. 

• 갈아타기 매수 가격 기준기본원칙을 준수하되
  전고점 대비 90% 이상 회복 단지 -> -15 ~ -20% 전후 가격
  전고점 대비 90% 이상 회복 못한 단지 -> -20 ~ -25% 전후 가격

너나위님 말씀 중 “해야 할 일을 해야 하는 그 시기에 필요한 노력으로 잘 해내는 것”

마음에 새기며 강의 후기 마무리 합니다.