1주차 강의

강의 목표 : 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 집 고르기(많이 오를 집)

-가격이 이전보다 하락한 지점이라면 기준을 정해두고 사는 것이 유리

-움푹 패인 어딘가의 기회를 살려야 함

1. PIR=10, 전세가율 = 약 70% 일 때 무조건 매수(무지성 매수 고려)

지금의 PIR=10.2(과거 19.9에서 떨어짐)

           전세가율=53.7(50.8에서 반등중)

PIR은 적정, 하지만 전세가율을 봤을 때 매수 타이밍 확신이 들지 않음.

(너나위님은 전세가율 수치를 더 확신으로 믿으심)

적어도 1년 늦어도 2년안에 내 집 마련 추천! 지금은 영끌금지

2. 매수하기 위험한 것 vs  유리한 것

위험한 것들 : 반등폭 큰 것, 전고점 뚫은 것(예) 상급지 신축일 경우, 언젠간 조정 가능성 있음

유리한 것들 : 반등폭 작은 것

전고점 대비 90%이상 회복한 단지들은 -15~-20% 적정 매수 가격

전고점 대비 90%회복하지 못한 단지들은 -20~-25% 적정 매수 가격

3. 거주보유분리 방법

1단계 : 종잣돈 파악(현금 + 전세금 - 임차보증금)

-여기서 대출은 일단 고려하지 않는다(영끌 위험) 

-하지만 나중에 매매가가 다른 매물보다 저렴하게 나와서 갭이 좀 커지는 경우는 신용대출을 받아서 매수하는 것을 고려한다. 

-대출이 필요할 경우, 매달 대출 상환 금액은 매달 저축액의 65%이하로 잡는다.(영끌 위험)

2단계 : 후보단지 고려

-지역별 매매-전세 시세 파악

-종잣돈 +1억 이내 매매-전세 지역 확인

-전용 84 시세표 작성

-네이버 부동산 필터 이용하여 후보 단지 리스트 작성

3단계 : 매수여부 결정

-매수가능 단지 임장(실제 그 가격으로 살 수 있는지 확인)

-실거주 후보 단지와 비교하여 최종 선정

4단계 : 매수 및 임대

-세입자가 있는 경우 전세 승계하여 명의 이전

-세입자가 없는 경우 매매 이후 전세 임대 결정(부동산사장님의 말 잘 걸러 듣기, 2-3주가 지나도 잘 안 빠지다 그러면 다른 부동산에 모두 내놓기!, 부동산 사장님 말을 잘 듣는 순진한 사람들이 많다)

-지금 시장은 세끼고 있는 물건이 좀 저렴함, 즉 집주인 거주 매물이 좀 비싸게 나옴

(전세가 오르고 있는 시장에서는 세입자가 껴있는 집은 매매시 필요한 자금이 더 커지기 때문에 매매값이 저렴하게 나옴)

5단계 : 거주지역 임차

-저렴한 임대료, 가성비 실거주 탐색

-전세대출 및 월세 비교

(강남, 서초, 송파, 용사 제외하고는 1주택자도 전세대출 가능)