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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
양파링님의 ‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’ 강의 잘 들었습니다.
Part 1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황
서울과 지방의 양극화가 심화되었다고는 하지만
지역별 대단지 공급에 따른 일시적 하락일 수 있다.
지역 평균 분위기로 리스크를 가늠하지 말고
단지별 상황을 체크해야 한다.
매매가가 하락/ 횡보하는 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 기회이다.
매매가 상승이 있더라도 전세가 상승폭이 더 크다면 전세가율이 상승한다.
전세가율이 높다는 것은 소액투자의 기회이다.
24년 7월 이후 계약갱신 만료로 전세를 구하는 임차인이 증가할 것으로 예상
연식이 좋은 곳, 구축이더라도 거주 환경이 좋아 지역주민들의 선호도가 높은 곳을 선택하라.
Part 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수사항
매매 잔금기간을 미리 협의하여 시간을 확보하라.
전세를 맞춘 경우 전세잔금으로 매매잔금을 치를 수 있다.
전세 셋팅이 안되면 이자, 중도상환수수료 등 금융비용이 지출될 수 있다.
단계별 주의사항
1. 매수결정 - 등기부등본을 보고 권리상 하자가 없는지 체크한다.
1) 계약자와 소유자가 동일한지 확인한다.
2) 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해가 있는지 확인한다.
3) 근저당권이 설정되어 있는지 확인한다.
4) 계약 직전 발행한 등본인지 열람일시를 확인한다.
5) 각 페이지 하단에 있는 페이지 수를 보고 문서 전부를 확인한다.
2. 매매계약 - 매매계약서를 쓸 때 온전한 소유권을 넘겨받는지 확인한다.
특약기재 : 매도인은 매수인의 전세 임대에 적극 협조한다.
중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로 지급한다.
잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있다.
근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소한다.
누수 등 하자담보 책임은 매도인에게 있다.
계약서와 등기부등본, 신분증, 입금계좌 명의자가 동일해야 한다.
계약의 해제 : 매수인이 매도인에게 중도금 또는 잔금을 지불하기 전까지
매도인은 계약금의 배액을 상환하고
매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
3. 임대계약 - 임대차 계약서에 원상회복 반환 문구를 넣는다.
특약기재 : 전기, 수도, 가스 등 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다.
만기 도래하여 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전에 통보하여야 한다.
계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조한다.
벽걸이TV 등 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻어야 한다.
주의사항 : 임대보증금을 반환하는 대상이 달라지는 경우를 확인해야 한다.
Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
적정한 가격으로 1등 물건을 만들어 전세를 빨리 빼는 것이 금융비용 절약과 시간 절약 방법이다.
1) 적정 전세가 설정하는 법
1단계 : 단지 내 평형 별로 비교하여 호가를 확인한다.
2단계 : 생활권 내 다른 단지와 비교한다.
3단계 : 주변 공급물량을 입주시기별로 확인하여 최종점검한다.
* 소액 투자 시 전세보증보험 가입 가능한 전세간인지 반드시 확인해야 한다.
기억 할 키워드 : KB/매매/일반 , 90% , 승인시점
2) 리스크 줄이는 임대기간 설정법
(1) 공급 : 계약시점과 재계약 예상시기에 입주물량을 체크하여
전세 셋팅에 리스크를 줄이는 물건을 선택한다.
물량 규모, 시기, 상세위치 등을 파악하여 영향력을 가늠한다.
(2) 수요 : 학군지에 있는 30평형대 이상의 성수기는 겨울방학(1~2월)이고,
수능시즌인 가을은 비수기이다.
대체로 여름 장마철과 휴가철, 명절 연휴, 추운 겨울은 비수기이다.
(3) 포트폴리오 : 주택 수가 늘어날 수록 임대 재계약 시기를 분산하여 리스트를 줄여라.
3) 임차인에 따른 대응전략
임차인을 고를 수 있는 상황인지, 구하기 어려운 상황인지 시장판단을 빨리 하라.
전세가 상승에 따른 투자기회를 잡고 싶다면, 전세가율이 높아지는 때를 잡아라.
비슷한 물건이라면 전고점이 높았던 물건의 전세가율이 높은 단지를 선택하라.
(1) 기존 임차인이 있는 경우 (전세 낀 물건)
- 전세보증금액을 현재 전세시세와 비교하여 임대만료일 역전세에 대비한다.
- 재계약 시기에 주변 공급물량을 체크한다.
- 갱신요구청구권을 사용했는지를 확인하여 기존 임차인과 신규계약 할 지를 판단하라.
- 갱신 시 2년 만기의 규정을 안지켜도 되므로 계약 해지 리스크가 있으며,
전세금이 적을 경우 투자금 회수가 지연될 수 있다.
(2) 법인과 계약할 때의 장점 : 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용 안함
단점 : 전세권 설정, 기숙사로 활용하여 관리의 문제가 있음.
주의할 점 : 법인의 업종, 업태, 설립연도를 확인하고, 특약을 대비한다.
Part 4. 임대 리스크 줄이는 실전투자사례
* 임대물량 등을 고려하여 시기에 적절한 물건을 선택한다.
* 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직인다.
* 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크를 방어한다.
* 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생긴다.
* 싸게 사야 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있다.
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