열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 33조 뚜비아빠]

양파링님의 이번 강의는 매수후 전세를 못맞추면 매매 잔금이 어려웠던 나에게

방법을 알수있는 강의였고 정말 실제 투자에 던져졌을때 해야할 행동들과 노하우를 알게되었다.

지금까지 월부를 통해서 전세세팅이 아닌 그 이상의것들을 배우고 있지만

사실 월부에 처음 오기전 내가 가장 알고싶었던 내용이다.

등기부등본,계약서작성방법 등등 모르는게 너무 많아 어려웠지만

실제 투자에 있어서 꼭 꼭 필요한 내용이기에 꼭 복습을 통해서 습득해서

투자진행시 매수후 어떤그림이 펼쳐질지 넓게 보는눈을 가져야겠다.

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매매계약서 작성시 특약사항 필수

“매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조”

“잔금일은 상호협의하에 앞당길수 있음”

전세계약서 작성시 특약사항 필수

“만기도래하여 이사할 의사가 있을시 4개월 이전 통보해야한다”

“계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될수 있도록 적극 협조”

<적정 전세가격 설정 3단계>

1.단지 2.생활권 3.공급

1.단지

단지내의 상위평형과 하위평형의 전세가격을 확인후

상위평형보다는 아래 하위평형보다는 위로 나갈수있게구나를 어림잡는다.

2.생활권

근처 생활권 다른 단지들의 장단점(역까지의 거리,구조등)과 

전세가격,매물수 등을 확인후 내물건의 전세가격이 어느정도에 나갈수 있을지 파악한다.

3.공급

내가 알아본도시 + 인구이동이 잦은 도시 전체의 공급물량을 파악한후

내가 전세계약을 한시점과 전세를 놓는시점과 겹치는지 

겹친다면 신축의 전세시세와 내가 매수하고자 하는 물건의 전세시세를 파악해

가격이 같거나 조금이라도 저렴해야 한다.

지방투자시 kb-매매시세-일반평균가의 90% 전세보증보험가입한도라 그가격 아래로 맞춰야한다

<리스크 줄이는 임대기간 설정 3단계>

1.공급 2.수요 3.포트폴리오

1.공급

현재계약을 한다면 재계약 당시 입주물량의 규모,시기,상세위치등을 파악한다.

2.수요

'10+20평형대는 대체적으로 수요가 고른편이지만

'30평형대는 학교의 영향이커 겨울방학(1~2월)에 이사의 수요가 크고

수능기간에는 수요가 적다.(집도 잘 안보여준다)

-공통적으로 여름,겨울,명절연휴가 비수기이다

3.포트폴리오

이건 아직은 나와 관련이 없는듯 하다.

<임차인에 따른 대응전략>

기존임차인이 있는경우(전세낀물건)

@별도의 임대차 계약서 작성필요없이 기존 임대인의 지위승계 

(기존 임대차 계약서를 필히 잘 확인하여야한다)

*계약갱신청구권 사용여부 필히 알아볼것

*잔금일에 원본 교부 받아 보관

현재 전세시세와 비교 , 재계약시 주변 공급물량 체크 , 기존 임차인과 그대로 진행할지 신규계약할지 판단

-강의장표 삭제-