월급쟁이부자로 은퇴하라 독서 후기 [열중39기 우2ㅣ는 독서와 뜨겁게 사ㄹ6에 빠져버렸조 푸딩아빠]

1.저자: 너나위

2.출판사: 알에이치코리아

3.읽은 날짜: 2024.08.24

4.BOOK Feedback (항목당 5점 만점)

1. 책은 전체적으로 논리적인가? 5
2. 저자가 말하는 것은 실천 가능한가? 4
3. 자신의 흥미와 호기심이  충족되었는가? 5
4. 이 책에 얼마만큼 동의하는가? 5
5. 한 번 더 읽을 필요가 있는가? 5
6. 이 책을 소개하고 싶은가? 5
7. 총점수: 29 (심독)

5.적용가이드

1. 6~20: 무독, 책 속 본깨적
2. 21~24: 발췌독, 본깨적 노트
3. 25~27: 열독, 꼭 필요한 책 (재독)
4. 28~30: 심독, 패러다임을 바꿔줄 책 (10번 읽기)

6.핵심키워드

1. 노후준비
2. 저평가
3. 레버리지

한문장 요약:  노후준비를 위해 입지대비 저평가된 아파트를 전세 레버리지를 활용하여 투자하라

1. 본것

1.우연히 만난 책 한 권 그리고 3년 후 (p.10)

자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다.

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

돈보다 중요한 것은 시간이다라는 말에 공감 되었다. 예전의 나와 비교하면 요새는 하루를 150% 산다는 느낌이 든다. 아직 200%로 말하기엔 조금은 부끄럽다ㅎㅎ 나만의 돈 그릇을 키우기 위해 지금은 몰입하여 나의 시간을 갈아 넣을 때라고 생각한다.

2. 경제적 자유보다 우선인 것 (p.57)

부자가 되려고 투자하는 게 아니냐고 묻고 싶을지 모르겠다.

하지만 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다.

내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후 준비'다.

너나위님 말씀에 공감한다.. 왠지 경제적 자유를 얻는 다는 것은 뭔가 추상적이고 피부와 와닿지 않는 말 같은데 확실히 노후준비라고 하면 가슴부터 답답하다.

시간을 투자하여 월급을 받고 있는데 몸이 아프거나, 나의 능력과 무관하게 회사를 나올 수 있다는 최악의 상황을 고려한다면 노후준비를 위해 투자를 한다는게 더 현실적으로 맞아 보였다.

3. 돈을 쓰는 두 가지 방식 (p.71)

앞서 말했듯, 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를  가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 '생산 자산'으로 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이이게 '소비 자산'으로 정의한다.

부자가 되기 위해서 앞으로 급여에서 오는 근로소득은 소비로 가는 것이 아니라 자산으로 가야 한다는 것을 명심해야겠다. 남들에게 보여지는 옷, 신발, 차, 시계 등은 시간이 갈수록 가치가 떨어지는 소비재라는 걸 명심하며, 자산이 증식하는 부동산에 포커스를 맞춰야 할 것이다.

4.예적금과 보험 (p.87)

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라.

이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.

요즘 예적금 금리를 보면 2% 초반대로 물가상승률 대비 너무나 낮다. 나의 목돈이 예적금에 묶여 있다면 시간이 지나갈수록 그 가치는 떨어질 것이다. 최소한 10% 이상의 수익률을 목표로 하는 알파 투자자가 되자!

5. 핵심은 레버리지 (p.95)

그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다.

그것은 내게 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다.

그러러면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다.

또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다.

매물을 고를 때도 나의 시선이 아닌 남들이 좋아할 만한 입지의 물건을 고를 수 있는 안목을 키워야 할 것이다.

수도권의 경우 직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 입지를 분석하고 지방의 경우 인구수, 학군, 환경에 좀더 포커스를 맞춰 투자를 행하여야 할 것이다. 또한 전세를 뺄때도 전세 매물 중 내 물건의 객관적인 위치를 파악하고 1등 만들기를 통해 최대한 빨리 전세를 맞추는고 투자를 이어나가는게 현명 할 것이다.

6.집값도 할인이 된다 (p.111)

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다 (하마터면 계약이 깨질 뻔 했다.)

중략, 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다.

세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼스는 아이처럼 굴었다.

작은 것에 매달려 큰 것을 놓치는 실수를 하지 말아라.

특히나 사람과의 협상에서는 남의 기분을 상하게 할 경우 거래가 어그러질 수 있으니 적당한 선에서 취할 건 취하고 협상하는 지혜가 필요하다.

7.부동산은 입지, 투자는 관계 (p.113)

나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. 이런모습이 '속 보이는 비지니스'처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다.

1호기를 준비하며 확실히 부사의 성향 및 일처리 능력이 중요하단 걸 느꼈다.

이제 막 시작한 초보 투자자지만 이러한 좋은 부사님을 만나기 위해 나 또한 그만큼 공을 들여야 한다는 사실을 배울 수 있어 좋았다.

아무리 입에 발린 말과 행동이라도 그렇지 않는 사람에 비해 백배 낫다고 생각하며 거기에 더해 진심으로 상대를 대한다면 부사님도 내편으로 만들 수 있을 것이다.

8.투자시기 (p.119)

투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸.

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순 까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울비수기가 그 시기다.

제일 더운시기, 그리고 추운 시기에 사람들이 움직이지 않는다는 것을 역으로 이용한 혜안이 기억에 남았다.

날씨에 많이 지치고 힘들테지만 고생한 만큼 값진 성과를 거둘 수 있을거라 확신한다. 이제 현장으로 나갈 차례다.

9.같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다. (p.132)

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.

앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

비수기에 물건을 매수하고 전세를 다시 맞출 때 성수기에 할 수 있도록 전세 계약은 24개월이 아닌 27개월로 조정할 수 있는 유연함을 가져야 할 것이다. 입장을 바꿔 내가 임차인일 경우 27개월 전세를 맞춘다고 했을 때 손해 보는게 없기에 서로 윈윈할 수 있는 좋은 전략인 듯 하다.

10.호재를 믿는다는 것 (p.142)

통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다. 개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전셋집을 구하는 사람이 있겠는가?

전세가는 부동산의 실수요가치란 말을 다시한번 가슴에 새겨야하겠다.

특히 호재로 인해 가격이 선반영되는 경우가 상당히 많은데 과연 그 가격이 입지대비 저렴한지 안한지를 판별 하는게 중요하다고 생각한다. 입지대비 가격이 저렴하고 호재로 인한 가격 상승이 반영되지 않은 숨은 지역을 찾도록 노력해야겠다.

11.입주물량 vs 입지 (p.145)

다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가 여부이기 때문이다.단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다.

강의에서 공급을 체크하고 내가 전세를 맞추는 시기에 물량이 많다면 투자를 피해야 한다고 배웠는데,

가치대비 가격이 저평가 되었다고 판단했을 때 역전세를 감안하고 투자하는 것도 방법인 듯 하다.

단, 역전세에 대한 대비는 철저히 준비하며 같은 지역 내 투자는 자제해야 할 것이다.

12.알면 보인다 (p.151)

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다.

이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

앞마당의 중요성을 말씀해 주셨다. 나의 앞마당이 적을 경우 조건에 맞는 투자매물이 나왔을 때 놓칠거라는 조바심이 들것 같다. 하지만 앞마당이 많을 수 록 서로 비교해보고 이게 안되면 다른 차선을 선택하면 되기 때문에 좀더 느긋하게 투자를 이어갈 수 있을 것 같다. 임장 나가자!

13. 저평가 (p.199)   별표 다섯개! !!

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 중략.

따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

사는 순간 돈을 버는 투자는 현재 가치대비 싼 것이다.

이는 하락장이 와도 싸게 산 만큼 하락폭이 적을 것이며 잃지 않는 투자를 할 수 있는 방법인 것이다.

저평가는 아무리 강조해도 지나치지 않는다!

14.입주물량 (p.271)

'부동산 지인'을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고,

'호갱노노'나 '아파트 실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다.

입주물량을 체크할 때 부동산지인만 봤었는데 '호갱노노'나 '아실'을 통해서 구체적인 물량 공급시기와 입지를 지도상에서 파악하여 한눈에 그 지역의 입지지도를 그릴 수 있도록 해야겠다.

15.중개소로 돌아와서 (p.299)

마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 이른바 넘버원을 정하는 것이다.

한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

그 다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다.

등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다.

매물임장 후 부동산에서 나의 1등 매물과 부사님이 생각하는 1등 매물도 같이 물어보기.

또한 1등 매물에 대한 등기부등본을 떼어달라고 말하여 매도자의 매수시점, 매수가격, 부채 정보를 파악하여 협상에서 유리한 방향으로 이끌기.

16.투자자의 우선순위 (p.350)

어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까?

나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다.

회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다.

'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

마지막 문장이 가장 와 닿았다.

문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다 라는 식의 아마추어 같은 사고

반대로 상황을 개선 하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까 고민하는 프로의 태도.

나는 과연 어떤 태도로 매사 임했는지 고민해봐야 할 시점인 것 같다.

이미 벌어진 상황을 탓하고 자책하고 남에게 책임을 돌리기 이전에 그 상황을 인정하고 내가 할 수 있는 것에 집중하여 상황을 개선하는 행동을 하는 것은 정말 중요하단 걸 다시한번 느꼈다.

2.깨달은 것

1.전세가는 실사용 가치를 의미하며 가격은 전세가 밑으로 떨어지지 않는다라는 명제를 머릿속에 새겨두자.

2.투자대상을 고를 때 매전갭이 중요한게 아니라 입지에 따른 절대가격이 저렴한가가 더 중요하다. 매전갭에 집착하면 결국 갭투자자와 다를바가 없다

3.호재로 인해 사람들의 기대심리로 매매가가 올라가게 된다. 전세가 대비 높은 매매가를 형성하고 있다면 투자하지 않는 게 좋다.

3.적용할 것

1.입주물량은 부동산지인을 통해 전체적인 흐름을 파악하고 상세 단지정보는 호갱노노를 통해  체크하기

2.1등 매물에 대한 등기부등본 떼어서 매도자의 상황 객관적으로 파악하기.