열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 117조 호여니]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / RHK
3. 읽은 날짜: 8월 19일~8월 24일
4. 총평(10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[WHY, 왜 투자를 해야하는가]

#투자는필수  #노후준비

이 책은 투자를 해야 하는 이유에 대한 설명으로부터 시작된다. 이 파트가 정말 강력한 동기부여가 된다. 우리는 보통 저축을 통해 돈을 잘 모으고 잘 쌓아가고 있다고 생각하지만, 저축으로 돈을 쌓아가는 것은 인플레이션을 이길 수 없다. 인플레이션으로 인해 저축 뿐만 아니라 투자의 필요성이 더욱 강조된다. 사실 인플레이션 그 자체가 투자를 배워야 하는 이유이기도 하다. 더불어, 매달 우리가 받는 월급은 잘 오르지 않는다. 나의 상황에서도 그간 몇년간 집 값과 물가는 엄청난 상승률을 보였는데, 월급의 상승률은 정말 미미하다. 그렇기 때문에, 더더욱 투자의 필요성이 강조된다. 또한, 점차 기대수명이 길어지고 있다. 일을 할 수 있는 기간에는 한계가 있고, 그렇기에 노후 준비는 필수적이다. 처음에 이 노후 준비가 잘 와닿지 않았지만, 생각해보면 노후 준비 또한 필수적이라는 생각이 든다. 현재 직장은 그래도 안정성이 있어, 오랜 시간 일을 할 수 있지만 실질적으로 일을 해보면서 일이 힘들다보니 그 기간만큼 일을 할 수 있을 것이라는 생각이 들지 않는다. 그렇기 때문에, 투자 공부는 필수적인 것이다.

[DIRECTION, 당신과 돈이 가야 할 방향]

# 생산 자산  # 핵심은 레버리지

투자 공부를 하는 이유, 투자를 해야 하는 이유에 대해 알았다면, 어떤 방향으로 가야하는지 제시해주는 파트이다. 돈을 버는 방식을 변화시키는 것 보다 돈을 쓰는 방식을 변화시키는 것이 더 쉽다. 돈을 버는 방식을 변화 시키는 데에는 한계가 있고, 직장인으로서 큰 틀을 벗어나기가 쉽지 않다. 그렇기 때문에 돈을 쓰는 방식을 변화시키는 것이 필요한데, 이 때 돈을 쓰는 방식은 크게 두 가지로 구분된다. 소비자산에 돈을 쓰느냐, 생산자산에 돈을 쓰느냐. 소비자산은 말 그대로 옷이나 차, 생필품, 사치품 등이 해당된다. 그리고 생산자산은 부동산과 같이 가치와 가격이 상승할 가치가 있는 것이다. 소비자산은 소모품으로 시간이 지날수록 가치가 떨어진다. 인플레이션의 상황에선 예금에 들어있는 목돈도 소비자산이라 할 수 있다. 시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화 한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 방식이 투자로 부를 쌓은 사람들의 방식이다. 그 중 왜 부동산을 선택했는가? 라는 질문에는, 레버리지의 요인이 가장 크다. 우리나라는 유일하게 전세 제도를 활용하고 있는 국가이다. 이 전세 제도를 활용한다면, 투입 자본을 줄여 자본을 매수할 수 있게 되기 때문에, 돈이 많지 않은 직장인에게 적합하다.

[WHAT, 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

# 저평가  # 지역 넓히기

이 파트에서는 실질적인 부동산 투자 사례를 바탕으로 어떠한 시각으로 물건을 찾고 투자해야 하는지에 대해 나와있다. 각각의 물건을 투자한 이유를 읽어보면 어떤 것이 투자하기에 좋은 물건이라고 할 수 있는지를 배울 수 있다. 특히, 여러 사례를 꿰뚫는 공통적인 조건은 ‘저평가’ 여부이다. 해당 물건이 가치 대비 저평가 되어 있는지. 이 부분이 가장 중요하다. 그런데, 가치 대비 저평가 여부를 알려면, 어떤 것이 가치 있는지를 알아야하고, 그 가치에 비해 ‘싸다’ 라는 기준이 있어야 한다. 결국 가치 있는 물건은 좋은 입지에 있어야 한다. 부동산은 입지다. 그리고 그 가치에 비해 ‘싸다’라는 기준이 있으려면, 여러 지역을 알아야 한다. 여러 지역을 앎으로써, ‘이 지역이 다른 지역에 비해 가치는 있는데 더 싸다’ 라는 기준이 생기는 것이다. 여러 지역을 알면, ‘이 물건 아니면 투자 못 한다’ 라는 마인드가 아니라, ‘이 물건 아니여도 할 물건이 있으니까.’ 라는 마인드로 바뀌기 때문에 여러 지역을 알고, 여러 물건들을 보는 것이 중요하다. 그래서 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 한다.

[CONCEPT, 성공 투자를 위한 필수 지식]

# 시세 차익형 투자  # 시스템 투자

앞서 왜 투자를 공부해야 하는지? 그렇다면 여러 가지의 투자 방식 중 왜 부동산인지? 부동산 투자의 사례를 통해 실제적인 이익을 어떻게 얻을 수 있는지? 에 대해 나와 있다면, 이제 투자를 하기 위해 알아야 하는 지식에 대해 제시되어 있다. 무엇보다 투자를 하기 위해선 종잣돈이 필요하다. 종잣돈을 모으기 위해, 하나의 방법으로 깔고 앉아 있는 돈을 최소화 하여 투자금을 마련하는 방법이 있다. 예를 들어, 지금 살고 있는 집에 많은 자본이 묶여 있는 경우, 자본 재배치를 통해 투자 자본을 마련할 수 있다. 투자 자본을 마련하면, 어떤 물건에 투자를 할지 결정해야 하는데, 가장 우선적인 조건은 가치 대비 저평가이다. 저평가 된 물건을 찾는 방법, 입지 대비 가격이 저렴한 것이 가치 대비 저평가된 것이다. 가치 판단을 하고 부동산을 매입하게 되면 장기 보유하는 것이 중요하다. 약간의 시세차익을 통한 용돈벌이용 투자가 아니라 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 하고, 장기적인 안목을 가지고 투자해야 한다. 시스템 투자를 활용하여, 전세 상승분을 활용해 채수를 늘려갈 수 있고 장기적인 투자로 이어질 수 있다. 나아가, 투자를 할 때 리스크 관리까지 철저히 하는 것이 필요하다. 부동산은 특히, 목돈이 오가는 투자이기 때문에 리스크를 대비하여 대출을 받아서 투자해선 안된다. 저축으로 모은 돈을 기반으로 투자를 하되, 리스크에 대비하여 이 때 대출을 활용해야 한다.

[HOW, 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

# 부동산은 발품  # 확실한 투자기준

이 챕터에서는 실제적인 투자를 위해 단계적인 매뉴얼이 제시된다. 가장 먼저, 확실한 투자 기준을 세워야 한다. 나만의 투자 기준을 세워야 한다. 해당 물건이 저평가된 상태인지, 투자금이 적게 드는지, 리스크가 감당 가능할 수준인지를 확인하여 기준을 세우고 투자해야 한다. 자신만의 확실한 투자 기준은 경험이 늘수록 점점 정교해진다. 무엇보다 잃지 않는 투자가 가장 중요하다. 기준을 세웠다면, 지역을 선정하고 그 지역에 대해 사전조사를 한 뒤, 실제 현장에 나가 현장조사를 한다. 그리고 실전 투자가 이루어진다. 먼저 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량, 미분양 등의 요인을 고려하여 지역을 선정한다. 지역을 선정한 뒤, 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등의 입지 요인을 사전 조사한다. 해당 지역의 정보를 사전 조사한 뒤 현장 조사를 나간다. 임장을 나가서 직접 그 지역을 눈으로 보고 교통은 어떠한지, 어떤 사람들이 사는지 등 지역의 분위기를 보는 것이 중요하다. 지역의 분위기를 보고 단지의 특성을 확인하고 매물들을 살펴본다. 그리고 투자 대상 지역과 후보 단지를 골랐다면, 이제 많은 중개소에 가봄으로써 매수할 매물을 결정해야 한다. 이 때 임대 조건(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)을 고려하여 투자 매물을 선정한다.

[MIND, 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

# 조급함 버리기  # 알았다면 행해라

투자를 해야 하는 이유와 어떻게 투자를 해야 하는지에 대해 배웠다면, 그에 맞는 돈 그릇을 키워야 한다. 돈 그릇을 키우기 위해선 태도의 변화, 마음가짐이 중요하다. 무엇보다 배우고 알게 되었다면 그에 맞게 행동으로 옮기는 자세가 중요하다. 결국 변화의 차이는 ‘행함’에서 나온다. 그리고 투자 공부를 시작하는 사람이 가장 먼저 해야할 것은 조급함을 누르는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비를 잘 하고 있으면 기회가 찾아온다. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고, 그렇기에 더욱 조급할 필요가 없다. 책과 강의를 통해 지식을 쌓고 투자 동료를 만들고 실제 투자를 하는 이 사이클을 계속해서 반복해야 한다. 또한 함께 하는 투자 동료를 만드는 것이 중요하다. 투자를 해 나감에 있어 큰 힘이 된다. 좋은 동료를 얻기 위해선 내가 먼저 좋은 동료가 되어야 한다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

▶ 아는 만큼 보인다

처음 이 책을 읽었을 때보다, 다시 읽을 때 더욱 많은 것들이 보였고 배울 수 있었다. 투자의 교과서 같은 책인 것 같다. 앞으로 투자 공부를 하고 실제적인 투자를 하기로 결심한 만큼, 계속해서 꺼내보며 내용들을 되새겨야 하는 기본서 같은 책이다. 강의를 들으며, 배웠던 내용들을 다시 한 번씩 복습하고 돌아볼 수 있는 책이였고 내가 놓치고 있던 부분들도 다시 한 번 돌아볼 수 있었다. 

‘변화는 나에게 찾아왔다. 나는 행했다.’

이 부분이 정말 많이 와닿았다. 수 많은 사람들이 부동산에 관심을 갖고, 부동산 관련 도서도 정말 많이 나왔지만, 변화하는 사람들이 소수인 이유는 행함의 차이에서 온다 라는 것. 배운 것에서 끝나는 것이 아니라 그것을 행동으로 옮기고 나아가는 것. 그게 변화의 시작이라는 것이다. 결국 강의를 듣고 지식을 배운 채로 끝나면, 자기계발을 한 것과 다름이 없다. 그렇기에 ‘행함’이라는 것이 가장 많이 와닿았던 것 같다.

행할 수 있는 영역에 한계가 생기다보니, 의욕이 꺾일 때가 많았다. 사실 마음은 저만치 앞에 가 있는데 몸이 따라와주질 못할 때가 많아졌다. 하지만 이 책에서 나오는 말처럼, ‘지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면, 시간이 필요하고 그렇기에 조급할 필요가 없다.’ 이 말처럼, 조급함을 내려놓는 것이 지금의 나에게 가장 중요하지 않을까 싶다. 

‘인생은 길고 나는 아직 충분히 젊다. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.’

이 부분이 정말 와닿았는데, 그렇다고 해서 느슨해지는 것이 아니라 내 상황에서 할 수 있는 선에서 최선을 다하다보면, 기회가 찾아올 것이다. 가장 중요한 것은 끈을 놓지 않고 계속해서 공부하며 나아가는 것이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

▶ 경제와 투자 관련 서적 꾸준히 읽기

이 시기에 읽으려고 저장해둔 도서 목록이 있다. 이 책을 더욱 몰입해서 읽을 수 있는 시기이다. 책과 강의를 통해 지식을 쌓는 일도 중요하다. 그렇기 때문에 정해 놓은 목록의 책들을 올해 안으로 다 읽어보려고 한다. 강의를 들으며 올려주신 책 목록을 보고 ‘이 책 다 읽어봐야겠다’ 라는 마음으로 이미지를 다운 받아놨는데, 여태까지 읽은 책을 표시해도 앞으로 읽어야 될 책이 많다. 책을 꾸준히 읽고 강의를 들으며 필요한 지식을 쌓고 무장한다는 생각으로 시간을 보내야겠다는 생각이 든다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p40 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

p75 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당된다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

p108 확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.

p133 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

p144 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

p158 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

p163 ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다’라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

p192  독서와 강의를 통해 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

p206 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이여야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

p222 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

p257 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다.

p298 결국 많이 가봐야 한다. 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

p332 변화는 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야할 일들을 묵묵히 해나갔다.

p334 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

p334 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

p344 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고. 처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아가길 바란다.