안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
하락장이 언제 있었냐 싶을 정도로 다시금 상승하는 흐름으로 바뀌면서 신고가가 나오는 지역들을 심심치 않게 찾아 볼 수 있고, 아래 기사를 통해 집값 상승에 대한 기대감 또한 실제로 많이 올라갔음을 느낄 수 있습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000028326
2020년 투자를 시작하면서 가장 먼저 상승을 경험했고 하락을 넘어 폭락을 몸소 느꼈으며 이제는 서울 시장을 기준으로 이렇게 기사처럼 상승하는 모습을 보고 있습니다.
2022년부터 조정이 되면서 대부분의 지역들의 아파트는 2022년말~2023년 상반기까지 전고점 대비 -25~-30% 정도 조정된 가격이었고 그 시점을 기준으로 절대 가격 자체가 가장 쌌었습니다.
하지만 2020년부터 꽤나 공격적인 투자를 이어오면서 보유한 현금이 없었고 오히려 역전세가를 뚜드려 맞으면서 빚을 내서 돈을 돌려주다보니 싸다는 건 알지만 그저 바라볼 수 밖에 없었습니다.
그리고 생각했던 것보다 훨씬 더 빠르게 많은 지역들이 회복하고 그 지역내에서도 선호 단지들은 전고점을 넘어 신고가를 찍는 상황으로 바뀌었습니다.
여기에 전세가격 자체도 많이 오르긴 하지만 매매 가격의 상승이 이를 넘어버리면서 투자금의 규모 자체가 더 커졌습니다.
가격은 올라가고, 투자금은 커지고 다시 시작된? 혹은 찾아온? 상승장에서 기회를 놓치는 것은 아닌가 과연 투자를 할 수 있을까? 라는 걱정이 커지는 것 같습니다.
실상 투자를 할 수 있을까라고 표현했지만 그 안에는 투자로 돈을 벌고 싶다는 마음이 들어가 있고 결국 지금 상황에서도 돈을 벌 수 있는 기회를 내가 잡을 수 있을까라는 고민이 조금 더 현실적인 것 같습니다.
이 고민을 해결하기 위해서 기회를 잡을 수 있는 생각과 방법에 대해 이야기해 보려고 합니다.
이야기에 앞서 주요 지역내 단지들을 통해 구체적인 현재 시장 상황을 먼저 살펴보겠습니다.
#현재 시장 상황
현재 상급지라고 말할 수 있는 강남을 비롯한, 서초, 송파(잠실), 마포, 양천(목동), 강동(고덕) 등 위상이 높은 곳들의 선호 생활권내 단지들은 전고점에 근접하거나 그 이상의 가격으로 거래가 이뤄지고 있습니다.
상급지만 해당하는 것은 아닙니다.
중간 정도부터 그 이하 위상의 지역인 동작구, 동대문구, 서대문구, 강서구, 성북구, 관악구 내 사람들이 좋아하는 신축 혹은 준신축 아파트 가격들도 많이 회복했습니다.
기존에 전고점 대비 -20% 이상 조정된 단지들이 많았다면 이제는 선호도가 그 지역내에서 상대적으로 떨어지는 단지가 아닌 이상 -15% 이상 조정된 단지들도 찾기 쉽지 않습니다.
이렇게 가격을 많이 회복한 단지들을 보면 전세 가격이 많이 상승하긴 했지만 매매 가격의 상승을 따라가지 못하고 전세가율은 더 낮아진 곳들이 많습니다.
단순히 전세가율이 낮아졌다고 가격이 비싸졌다고 이야기할 순 없지만 현재 가격 수준 등을 고려해봐도 가격이 비싸다고 이야기할 수 있습니다.
여기까지 정리된 현재 상황을 봤을 때 아마도 아 이제 많이 비싸졌네 이번에도 기회를 놓친건가 라는 생각이 가장 먼저 들게 됩니다.
하지만 좋은 것들이 비싸진 것이지 덜 좋은 것들, 정말 좋은 것은 아닐지라도 괜찮은, 그래도 사람들이 좋아하는 것들 중에는 여전히 가격이 싼 것들이 남아있습니다.
기존에 보고 있던 것들을 고집하지 않는다면 매력적인 가격으로 기다리고 있는 것들을 충분히 찾아 낼 수 있는 시장인 것 같습니다.
#생각을 바꾼다
하지만 생각을 바꾸는 것은 어렵습니다.
기존에 내가 보고 있던 것들이 그래도 서울에서 평균 이상의 위상을 가진 지역 혹은 신축, 준신축의 단지였다면 이제는 평균 이하의 위상을 가진 지역 혹은 준구축, 구축 단지까지를 살펴봐야 합니다.
그렇기에 거부감부터 드는 것은 어찌보면 너무 당연한 것입니다.
과거에는 어땠을까요? 많은 사람들이 살고 싶어하는 잠실 리센츠 20평대와 그에 비해 선호도가 많이 떨어지는 구로구의 개봉동 아이파크 30평대 이렇게 두개의 단지를 예시로 한번 살펴볼게요.
가치는 사실 비교 자체가 되지 않을만큼 잠실 엘스의 가치가 압도적으로 높습니다. 하지만 투자자의 입장에서는 가치만 따지는 것이 아니라 가치 대비 가격을 따지는 것이 필요합니다.
20년 초까지의 가격 흐름을 살펴보면 잠실 엘스는 무섭게 가격이 상승했습니다. 반면 개봉 아이파크의 가격은 잠실 엘스의 상승에 비해서는 실상 변동이 없다고 말할 수 있는 수준이었습니다.
쉽게 말하면 잠실 엘스는 가격이 비쌌고 개봉 아이파크는 가격이 싼 상황이었습니다.
필요한 투자금 수준 자체도 달랐습니다. 당시 잠실 엘스에 투자를 하기 위해서는 9억 이상의 돈이 필요했습니다.
하지만 개봉 아이파크의 경우는 2억 정도면 충분히 투자가 가능했습니다.
20년 이후 가격 상승을 비교해 봤을때 가격 자체적으로도 비슷한 상승을 보였습니다. 수익률을 따진다면 개봉 아이파크가 압도적입니다. 이렇듯 좋은 것일지라도 가격 수준에 따라서 얻게 되는 결과는 달라집니다.
이미 올라가서 비싸진 좋은 것을 쫓기보다는 상대적으로 선호도가 떨어져서 엄청 좋은 것은 아니지만 그래도 괜찮은 하지만 아직 오르지 않은 그래서 가격이 싼 것을 보는 것이 필요합니다.
여기서 의문이 한가지 생기게 됩니다.
상대적으로 떨어지는 흔히 말하는 4급지, 5급지 투자를 해도 괜찮을 걸까?
나는 상급지에 투자를 하거나 내집마련을 하고 싶은데
하급지에 투자를 해서 과연 돈을 벌 수 있는 걸까?
#가치성장 vs 소액투자(4,5군)
이럴 때는 과거 시장의 모습을 참고하는 편입니다.
물론 과거의 모습의 현재에 그래도 일어난다는 보장은 없으며 과거와 현재가 똑같이 흘러가진 않습니다.
과거와 달라진 요인들이나 정책들도 많고 시장 상황이나 가격 수준자체도 다른 부분이 있기에 과거 = 현재라고 말할 순 없겠죠. 그럼에도 시장 참여자가 사람이라는 것은 동일하고 큰 틀 안에서 수요와 공급이라는 법칙 아래 유사한 모습을 보여주기에 충분히 참고할 수 있다고 생각합니다.
최근 상승장 이전의 시점으로 돌아가서 살펴보면 서울 시장을 기준으로 가장 가격이 쌌던 시기는 2014년도였습니다. 반면 저점은 아니지만 전세가율이 높은 쉽게 말해 투자금이 줄어든 시기는 2016년 즈음이었습니다.
이렇게 시기를 나눠서 실제 거래가 된 내역을 가지고 시나리오를 돌려보겠습니다.
먼저, A씨 부부는 2014년 서울 시장이 가장 바닥이었던 시기에 3억이라는 돈을 가지고 투자를 시작했습니다. (A씨 부부는 1년에 5천만원 정도 모을 수 있습니다.)
14년도 약 2.5억이라는 돈으로 강남내 대치 아이파크를 가장 먼저 투자했구요. 다시 2년간 열심히 돈을 모았고 전세상승분에 종잣돈을 더해서 16년도에는 잠실 엘스를 추가로 한채 더 매수했습니다.
다시 2년이 흘러 1억이라는 종잣돈을 모았고 기존에 투자한 두채에서 생긴 전세상승분을 더해 영등포구 당산의 삼성래미안까지 매수하게 된 것입니다.
그 이후에 투자를 하지 않았다고 하더라도 이렇게 3채를 투자하면서 얻게 된 결과는 현시점 기준으로 순자산 약 38억, 종잣돈 10억 그리고 전세 상승분 연간 약 8천만원이 됩니다.
가장 싼 시기에 가장 좋은 것을 샀고 10년이 지난 그 결과로 3억이 38억으로 늘어나는 마법을 보게 된 것입니다. 엄청나죠?
이번엔 다른 B씨 부부를 살펴보겠습니다.
B씨 부부는 사정이 있어 서울 시장이 가장 싸던 2014년에 투자를 하지 못했습니다. 이 사정에는 다양한 이유들이 될 수 있습니다. 투자를 하거나 내집마련으로 돈이 묶여있는 상황, 돈을 많이 모으지 못해서 기다려야했던 상황 등이 해당합니다.
그렇게 2년이라는 시간을 지나오면서 돈이 생기기 시작했고 전세가율이 가장 높았던 2016년도부터 2억이라는 현금을 갖고 투자를 시작할 수 있었습니다. (동일하게 연간 5천만원을 모을 수 있습니다)
B씨의 투자 순서는 다음과 같습니다.
이미 좋은 곳들은 다 올랐기에 아직 덜 오른 가격이 싼 곳들 중에서 가장 좋은 곳들을 먼저 봤습니다. 그게 심지어 상급지가 아닌 입지가 상대적으로 떨어지는 곳일지라도 말이죠.
강서구에 있는 염창동아3차 그리고 동대문구의 장안현대홈타운1차 이렇게 2채에 대해서 1억이라는 돈으로 2016년에 가장 먼저 투자했습니다. 그리고 1년뒤 남아있는 1억과 1년간 모은 5천만원이라는 돈으로 2017년에 서대구문구 홍제원현대와 동대문구의 이문래미안2차에 추가로 투자를 했습니다.
1년이 지나서 5천만원이라는 돈을 열심히 모았고 16년에 투자한 아파트에서 전세 상승분을 더해 2018년에는 수지의 한국 아파트를 투자했습니다.
그리고 다시 또 1년이 지나 역시나 열심히 5천만원을 모았고 17년도에 투자한 단지들의 전세상승분을 더해서 2019년에는 평촌의 무궁화효성 한양 아파트에 투자를 했습니다.
이런식으로 2021년까지 매년 추가로 1채씩 꾸준하게 투자를 해왔고 2022년부터는 가격이 비싸기도 하고
소액으로 투자하기가 어려워 투자를 하지 않았습니다.
그렇게 2023년까지 기다리면서 종잣돈과 전세상승분을 열심히 모으면서 4.5억이라는 돈이 생겼습니다.
그리고 지난 2014년에 놓쳤던 기회를 다시 잡을 수 있는 순간이 찾아왔습니다. 상승장을 한번 거친 후 다시 찾아왔던 2023년 바로 가격이 가장 싸진 시기였습니다.
서울 2급지 신축을 4억이라는 투자금으로 매수를 하면서 가격이 가장 쌌던 시기에 투자를 할 수 있는 기회를 잡게 되었습니다.
현시점 기준으로 2억이라는 종잣돈으로 소액 투자를 시작한 B씨 부부는 2억이라는 돈이 순자산 약 29억으로 늘어났으며 연 1억 이상의 현금흐름이 생기는 구조가 생겼습니다.
결과를 놓고보면 가격이 가장 싼 시기에 투자를 한 A씨 부부가 더 많은 시세차익을 거두었습니다. 그리고 압도적인 입지를 가진 곳에 자산을 보유하고 있기에 매도를 크게 고민하지 않아도 되구요.
반대로 B씨 부부는 저점에 투자를 하지 못했고 이미 좋은 곳들은 가격이 크게 오른 곳이라 좋은 곳을 사기 어려운 상황이었습니다. 다만 적은 돈으로 괜찮고 가격이 싼 아파트를 1년, 2년, 4년, 6년 이렇게 계속해서 쌓아갔죠.
그렇게 할 수 있는 투자를 하면서 기다린 결과 놓쳤던 기회를 다시 잡을 수 있는 순간이 찾아왔고 적지 않은 자산 상승을 이룰 수 있었습니다.
위와 같은 과거의 모습이 그대로 생길거라는 보장은 없습니다. 하지만 기회는 한순간에 다 사라지는 것은 아닙니다. 좋은 것을 살 수 있는 기회가 줄어든 것 뿐이지 돈을 벌 수 있는 기회가 사라진 것은 아니라는 거죠.
그렇기에 망연자실한 상태로 포기하기보다는 현재 내가 할 수 있는 것이 무엇인지 알고 그걸 해 나가는 것이 더욱 중요한 것 같습니다.
#할 수 있는 것
위와 같은 시기가 언제 찾아올지는 아무도 알 수 없습니다. 지금과 같이 이어지는 상승의 흐름이 그 다음 선호도의 그리고 그 다음 다음 선호도를 가진 단지까지 뻗어나갈지도 알 수 없습니다.
그럼에도 지난 상승장에서 경험했던건 지금은 쳐다보지 않은 곳들에 대해서 어느 순간 그거라도 샀어야 했는데 라는 말이 나오게 되는 건 순간인 것 같습니다. 그렇기에 미리 준비해야 합니다.
아직 상급지 내에서도 괜찮은 가격대를 가진 단지들이 있기에 상급지가 아닌 지역들을 무조건 우선하여 봐야한다고 말하기는 어렵습니다. 그리고 내년 입주가 예정된 시기 전후로 시장이 조정 된다면 다시 한번 더 기회가 올 수 있기에 살펴보는 것도 필요합니다.
다만, 현재 상황에서는 오히려 가격이 비싸진 상급지가 아닌 상급지가 아니지만 가격이 싼 지역들에 위치한 단지가 더 좋은 기회와 수익을 가져다 줄 수 있을 거라 생각합니다.
상승장이 계속 이어지는 경우 상급지가 아니어도 서울이 아니어도 가격이 싸고 일정 선호도를 가진 단지들이 분명 좋은 선택지가 되는 시기가 올거라 생각됩니다. 그렇기에 상급지에만 집중하는 것이 아니라 앞마당의 범위를 4-5급지(경기도 포함)로 넓혀가면서 늘려가는 것이 반드시 필요합니다.
결국 가치를 알고 싼지 비싼지를 파악하는 것이 더욱 중요한 시기인 것 같습니다. 그래야 A씨는 되지 못해도 B씨가 되어 원하는 꿈과 목표를 향해 갈 수 있을테니까요.
투자를 어떻게 시작해야하는지에 대한 기초적인 고민부터 지역을 어떻게 봐야하는지, 지역이 싼지 비싼지 판단하기 어렵다면 열반스쿨을 통해서 꼭 배우셨으면 좋겠습니다.
이미 수강을 하셨더라도 투자자로 가져야할 태도와 마인드 그리고 제대로 수도권 시장을 이해하고 기회를 잡기 위해 한번 더 정리하는 시간으로 보내보는 것도 좋은 방법이 될 것 같구요.
저 또한 열반스쿨을 여러번 수강하면서 투자를 이해하고 어떻게 기회를 잡아야하는지 배울 수 있었고, 급변하는 시장에서 중심을 잡아가며 투자자로 성장하는데 큰 도움이 되었습니다.
현재 시장의 상황을 받아들이고 이에 맞게 대응을 해나가셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)
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좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글
상세하게 현 시장을 풀어 주셔서 감사 합니다. 조급한 마음이 생기는건 어쩔수 없는데, 그래도 글 읽으면서 기회는 항상 열려있다는 말에 안심이 되네요~ 감사 합니다!
