열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 [7년안에 30억 자산가로 거듭나조 종달]

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*과제 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 [열반스쿨 중급반 7년안에 30억 자산가로 거듭나조 종달]

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월부은

2. 저자 및 출판사: 너나위 & 알애이치코리아(RHK)

3. 읽은 날짜: 2024. 08. 26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

월부은 이 책은 3회독이상 한 책인데 처음 읽었을 때랑, 두번째, 세번째 읽을 때랑 인상깊게 읽었던 부분이 다 다른 것 같다. 아는만큼 읽히는 책이라고 해야 할까? 처음에 월부에 들어오기 전에 이 책을 접했을 때는 ‘노후대비’라는 키워드가 크게 와닿았고 나머지 부분에 대해서는 크게 공감을 할 수 없었다. 두번째로 읽었을 때에는 월부에 갓 들어왔을 때라 ‘시스템투자법’에 대해 감명깊게 읽었는데 물론 좋은 투자법이지만 그 당시에는 “아 저렇게만 한다면 나도 금방 부자가 될 수 있겠다”라는 투자의 본질적인 방법보다는 돈을 어떻게 버는가에 대한 방법론에 빠져들었던 것 같다. 지금 세번째 읽으며 월부에 들어온지 5개월차가 됨으로써 투자는 아직 하지 못했지만, 그외에 투자를 하기 위한 과정은 미숙하게나마 거쳤기에 월부은을 읽으며 복습하는 느낌이 났고, 지금 강의를 들으며 겹치는 부분인 리스크를 헷지하는 방법에 대해서 인상깊게 읽었으며, 투자를 오랫동안 지속하는 법에 대해서도 공감을 하며 읽게되었다. 이처럼 3회독을 하며 내가 이전과는 다르게 조금이나마 성장을 했구나라는 것을 느끼게 해주었으며 앞으로 투자를 함에 있어서도 힘이들거나 초심을 잃어 방황하고 있을 때 나침반 역할을 해줄 수 있는 책이라고 당당히 얘기할 수 있는 책이다.

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

P173. [3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아(평촌 21평 아파트) 中

'투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니 결국 200~300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려 다가 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.'

-투자를 할 때 강의에서도 양파링님이 얘기 해 주셨듯이 등기부등본을 잘 살펴서 매도자의 상황을 파악하고 협상을 시도해봐야 한다는 것을 1차적으로 배웠고, 협상을 해서 매매가를 깎는다면 제일 베스트지만, 만약 협상이 불발된다고 하더라도 이 물건이 정말 매력적이고 저평가 되어 있다면 몇 백만원 때문에 물건을 포기하는 것이 아니라 매매를 해야 한다는 것. 나중에 돌이켜 봤을 때 몇 백만원 아끼려 다가 몇 천, 몇 억 손해를 볼 수도 있다는 점을 배우게 되었다.

P244. ‘그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출 까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.’

-이 부분을 읽고 임장을 하면서 가끔 정말 좋은 매물을 만났을 때 투자금이 조금 부족해서 대출을 받아서 투자 해보고 싶은 욕심이 생길때가 있는데, 만약 투자를 여러 채 했는데 역전세가 나서 보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 상황이 있을 때 이미 대출을 다 끌어 다가 쓴 상태라면 마지막 방어선이 무너져 내리는 것이기 때문에 이러한 욕심이 날 때마다 이 부분을 다시금 읽는다면 도움이 될 것 같다.

P334. ‘투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 ‘그래 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

-요즘의 나의 심정을 꿰뚫어보는 글귀이다. 서울을 필두로 수도권이 상승세로 접어들고 있는 지금, 자신이 보고 있는 단지들이 가격이 급격히 올라서 망연자실 하신 분들도 있으며 이로 인해 지금 투자를 하지 않는다면 상승장의 시류에 탑승하지 못하는 것이 아닌가 하여 조급해진 마음에 추격매수를 시도하려는 사람들도 있을 것이다. 나 또한 이런 감정이 들고 있는데 이 글귀를 읽고 마음이 조금은 진정이 된 듯하다. 기회는 언제나 찾아온다. 하지만 준비되지 않은 자들에게는 기회가 와도 아무것도 할 수 없기에 지금 내가 할 수 있는 것들을 꾸준히 해 나가야 할 것이다.

P357. ‘당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말자.

-강의를 들을 때 강사님이 해 주신 말이 생각난다. ‘내가 투자를 하는 것은 순전히 본인의 욕심으로 하는 것이기 때문에 그러한 것들을 가족이나 배우자에게 강요하면 안되며, 가족이나 배우자들의 배려로 인해서 우리가 시간을 내어 투자를 할 수 있는 것이기 때문에 가족,배우자에게 감사하며 책임감을 가져야 한다’라는 말씀이셨는데 이 책에서도 이 구절을 읽으며 다시한번 되새김하게 된다. 지금 당장 내가 결혼하지는 않았지만, 내가 투자공부를 하고 투자를 한다고 해서 내 배우자가 될 사람에게 강요를 하면 안되는 것, 그리고 나와 가정의 행복 때문에 시작한 일인 만큼 우선순위를 잊지말자는 것.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

P.117

‘애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.’

‘세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다.’

-이 글을 읽고 나중에 투자를 하고 협상을 해야 할 때가 온다면 나의 간절함을 내세우는 협상을 할 것이 아니라, ‘상대방을 알고 상대방이 필요로 하는 것이 무엇인가’에 초점을 맞추어 협상을 해야 겠다고 생각했으며, 매도자 면전에서 가격협상을 시도하기보다는 미리미리 협상 준비를 해야겠다고 생각을 하게 되었다.

P.312 ‘그리고 정작 가격협상에서 매수자의 협상력 보다 중요한 것은, 매수시점의 시장분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향력을 미친다는 뜻이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓칠 수 있다. 매도자와 매수자를 둘러싸고 있는 시장의 거대한 분위기가 이미 그러하면, 개인의 노력이다 경험치가 빛을 발하기 쉽지 않기 때문이다.’

-내가 매수하려는 시점에 시장의 분위기가 중요한 것은 알고 있었지만, 협상도 시기에 맞춰서 해야 한다는 사실을 새롭게 알게 되었다. 너나위님이 말씀하신 것처럼 매도자 우위시장에서는 웬만해서는 부동산 매수를 안 하는 것도 방법 중에 하나일 것이다. 매수자 우위시장이 언제인지를 파악하고, 장마철, 여름휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 고려를 해보자.

P.315~319 [임대를 결정짓는 네가지 요인]

1. 첫번째는 가격이다. 많은 사람들이 오해하는 게 있다. 임차인들이 보증금은 어차피 나중에 돌려받을 수 있는 금액이라 생각하며 전세가격1000만원 정도는 쉽게 올려주고 들어올 거라고 생각하는 것이다. 하지만 이는 일종의 ‘확증편향’이다.1000만원은 결코 적은 돈이 아니다. 어차피 돌려받을 돈이라고? 당신이 임차인이라고 생각해보라.

-돌려받을 돈이라고 1000만원을 쉽게 올려주고 들어올 거라고 생각했었다... 내가 임차인이라고 생각을 해보니 당장에 전세를 들어간다고 가정했을 때 1000만원차이는 대출이자로 계산했을 때도 상당한 차이를 불러 일으켰다. 전세가 안 나간다면 전세가를 낮춰야 한다는 이유를 알게 되었다.

2. ‘임대에 영향을 미치는 두번째 요인은 집의 상태다. 보통 아파트 매매가에는 향이나, 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다.’

‘특히나 투자자로서 물건을 매입한 뒤 최초 임차인을 구할 때도 그렇지만 장기보유로 투자를 이어가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 그래야 2년마다 임대차 계약이 만료되어 새로운 임차인을 구해야 할 때에도 다른 집들 사이에서 경쟁력을 갖출 수 있다.’

-수리를 해야 전세가 더 잘나가는 것은 알고 있었지만, 장기로 보유한다고 가정했을 때 처음에 수리를 해 놔야 새로운 임차인을 구할 때도 새로 수리를 안하고 잔금 리스크로부터 자유로울 수 있겠구나 라는 것을 새롭게 깨달았다.

3.세번째 요인은 입주가능시기다. 쉽게 말해, 이집에 아무 때나 입주할 수 있는지를 뜻한다.

현 거주자의 이사날짜가 확정된 집일 경우, 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수밖에 없다. 현 거주자의 이사 날짜가 신규임차인이 원하는 이사날짜와 맞지 않으면, 잔금을 우선 치르기 전엔 임대할 수 없기 때문이다. 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상하여야 한다.

-따라서 부동산을 매수하는 시점에 현재 거주중인 집주인이나 임차인의 이사날짜가 정해졌는지 잘 살펴봐야 겠다. 또한 잔금을 이사철 성수기에 맞춰서 하는 것이 좋을 것이고, 만약 이사철 비수기에 잔금을 쳐야 하는 경우라면, 새 임차인과 임대차계약을 할 때 임대기간을 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정해서 계약 만기일은 성수기로 맞춰 놓으라는 너나위님의 꿀팁도 있었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 내가 동원할 수 있는 최대 대출가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보기.

2. 임장후에 끝이 아니라, ‘임장 후 모니터링’을 통해 각 지역의 부동산 시세흐름과 변화를 찾아내고 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목 쌓기.

3. 전화 임장을 통해 네이버부동산에 올라온 정보 및 입지와 가격에 대한 정보도 확인해보기(간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑 하는 경우가 있으니, 매수를 결정하기 전에는 다른 중개소에 전세세입자로 전화해 정확한 전세가 파악해보기)

4. 책을 읽고 변화를 갈망한다면, 아는 것에 멈추지 않고 반드시 이를 실행에 옮기기.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

P.75 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야한다.

P.178 매도자의 매도사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야한다. 등기부 등본 열람은 필수다.

P.205 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다.

P.245 [절대 무너지지 않을 리스크 관리법 中]

1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3.마이너스통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4.세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.

P.308 “돈을 좆으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열정을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

P.328 ‘불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.’

p.351 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대시간을 확보해야 한다.

P.355 그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.

 p.364

열심히 살고 있는데도

전혀 나아지는게 없는 것 같은 허무함과 불안함.

가진 것 하나 없는 내게

자신의 인생을 걸고 함께해주는 아내에 대한 애틋함.

태어나보니 내가 아빠인 딸에게

조금이라도 더 넓음 세상을 보여주고 싶은 마음

자식들 뒷바라지하느라

당신들 노후는 제대로 챙기지 못한 부모님에 대한 죄송함.