열반스쿨 중급반 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 125조 눈팅밤팅]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라.

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.08.24

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. WHY 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션  #소득분배 불균형  # 고령화와 노후 파산 #당신의 현주소

노후 준비는 셀프

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다. 

투자의 제 1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. 경험해 본 결과, 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다. 

[Chapter2. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]

#직장인의 투자 전략 #돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법 #내가 부동산을 택한 이유

나의 경우 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야한다. 

현재 대한민국의 저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산’ 이다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산자산을 사는 데 써야한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다. 

[Chapter3. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#전세금 레버리지 #저평가 #내가 부동산을 택한 이유

나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다. 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다. 

투자를 고려할 땐 입지를 우선 순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다. 

투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계과 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 

투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건의 저평가 여부다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 선반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 직장,교통, 환경, 학군을 알아봐야한다. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다. 

입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

고가주택이나 가격이 많이 오른 경우 수요층이 얕기 때문에 매매가든 전세가든 안정성이 떨어진다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 

[Chapter4. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수지식]

#종자돈 #시세차익형 투자 #시스템투자 #리스크관리

종자돈 = 지출정리 + 자본 재배치

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 필요한 돈을 구체적으로 계산
2. 현재 현금흐름을 파악, 저축이나 자본 재배치로 종잣돈 마련
3. 보유 자산의 크기 키워나간다. (장점1. 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비방지 / 장점2. 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 커짐 / 장점3. 거래횟수가 줄어 거래비용 감소 )
4. 매입한 부동산을 장기보유(처음부터 팔지 않을 가치있는 부동산 매입필요)
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익 실현

시스템구축 계획

1. 노후 자금 계산 (기간 +필요금액)
2. 채당 목표수익을 1억원으로 가정, 1단계 필요금액을 달성하기 위해 마련해야할 주택 수 계산
3. 전세회수금 + 저축액이 생길때마다 투자, 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다. 

리스크 관리

1. 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자
2. 입주물량이 예정된 지역이라면 신중하게 접근
3. 마이너스 통장이나 신용대출로 현금확보 (처음부터 대출로 투자를 진행하면 안된다는 뜻)
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자물건을 1, 2개 정도는 남겨둔다. (비상 상황 대비)

[Chapter5. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 ]

#투자 기준 #지역선정 #지역조사 # 현장조사 #실전투자

투자 흐름도

지역선정 →사전조사→현장조사→실전투자

지역선정

지역조사

1. 일자리 / 국세청 ‘국세통계 홈페이지’-'시군구별 근로소득 연말정산신고현황'
2. 교통 / 수도권은 강남까지의 대중교통시간, 지방은 교통보단 환경및 학군
3. 환경 / 생활편의시설(백화점, 마트,병원등), 자연환경(공원, 강, 산), 지적편집도 활용
4. 학군/아실 앱내 특목교 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인
5. 지역 분위기와 스토리/ 나무위키, 위키백과
6. 가격 / 임장지 내 모든 아파트 전수조사, 모든 단지와 평형의 가격파악

현장조사

1. 지역주민처럼 분위기임장
2. 중개소 방문-가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인, 3~4시간 간격으로 방문예약(브리핑 2시간, 정리시간 1~2시간) p372  중개소에서 대화할 때 질문
3. 매물확인 / 사전에 스스로 정한 동선에 따라 내부확인. 

실전 투자법

1. 거기 아니면 여기라는 마음이 들도록 2개이상의 투자처 확보 / 가격협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장분위기이다. 
2. 임대시 확인사항/ 1) 가격 2)집상태 3) 입주가능시기(임대시간 설정) 4) 사람

[Chapter6. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 ]

#인식과 태도의 변환 #성공보다 중요한 것들 #사람 #갈등대처

상황은 팩트다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것을 옳고 그름을 따지지말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다는 마음을 가져야한다.

왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. 

‘될때까지 한다’라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도, 쉽지 않을 수 도 있다는 것이다. 꾸준함>실행>결심

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 최고와 함께 하는 법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는것. 여기서 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야한다. 투자자의 우선순위는 1. 가정과 투자 2.회사 3.기타 이다. 

갈등을 줄이기 위해서는 우선순위에 따른 유연한 시간표를 서로의 합의로 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 얼마전까지만 해도 막연히 남들이 부러워하는 몇 십억의 부자가 되기를 원해서 강의를 듣고 독서도 해왔지만 ‘이렇게까지 해야돼’라는 생각도 은연중에 하게 된 적도 많았다. 하지만 이 책을 읽고 나서는 나는 부자가 되기 보단 노후 불안때문에 돈을 벌고 싶었다는 결론을 내리게 되었다. 
2. 부동산이라는 종목의 투자활동은 저평가 물건을 사서 가치를 찾아갈때까지 보유하는 활동이라는 점, 좋은 투자를 위해 많은 노력과 올바른 태도를 가지려 끊임없이 본인을 다스려야 하는 행위임을 다시 한번 느끼게 되었다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자관련 도서 1주에 1권 읽기.
2. 월부강의 5개이상 수강하기.
3. 조모임에 참석해 좋은 영향을 미치는 사람이 되기. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(에필로그) ‘난 좋아하는 게 없어’라고 말하는 이들은, 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다. 나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.