열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 매1매1 독서하고 돈그릇 빚어 순자산 20억 만들조 호댕]

📖 책의 개요

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1. 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 너나위, RH Korea
3. 읽은 날짜 : 24.08.24
4. 총점 : 10점 / 10점

👀 책에서 본 것

1장. 왜 투자를 해야 하는가

1. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

당신이 자본주의 사회에서 투자와 재테크로 돈을 벌고자 한다면, 상세한 투자처나 투자법을 알기보다 먼저 돈에 대해 알아야 한다.

당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 말이다.

아파트도 물건이다. 앞서 말했듯 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다만 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다 라는 개인의 가치 판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈 그대로 통장에서 찍힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

3. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. 국가와 사회와 정치인을 탓하는 동안, 준비할 수 있는 시간과 기회 역시 사라지고 있다.

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라오 결과였을 뿐이다.

4. 직장생활 N년차, 당신의 현 주소

투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

1. 직장인의 투자 전략

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다.

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있는 상태가 되면, 그때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있는 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 ‘경제적 자유’에 해당한다.

2. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

돈을 써도 그 돈으로 구입한 대상이 생산자산이라면, 시간이 흐른 뒤에는 내 시간을 들여 직접 일하지 않아도 결국 소득을 얻게 된다.

시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓는 사람들이 사용했던 방법이다.

무엇보다 중요한 것은 투자란 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다. 사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.

3. 내가 부동산을 택한 이유

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.

내가 주식이 아닌 부동산을 생산자산 마련을 위한 투자 대상으로 택한 가장 주된 이유는 레버리지 때문이다.

물론 주식투자에서도 레버리지를 쓸 수 있다. 대출을 받아서 투자하면 된다. 그러나 이는 부동산의 전세 레버리지와는 차이가 크다. 그 차이란 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다는 사실이다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다. 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다.

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다. 아주 드물기는 하지만, 내손동 E 아파트처럼 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.

보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다. (중략) 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. (중략) 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.

입지는 여러 가지 항목에 따라 구성되고 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정해야 할 때도 있다. 그럼에도 나는 대개 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중 고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다.

저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. (중략) 그렇다면 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다.

부동산 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산 의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.

3. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법니다.

해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 다만 나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저럼한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장기간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그자체다.

부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

4. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.

하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. (중략)

협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할 지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. (중략) 이런 지역은 부동산 상승장에서 실수요뿐 아니라 가수요 또한 풍부하게 몰리기에, 가격의 상승 속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

1. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

투자의 목적은 무엇인가? 비근로소득, 즉 내가 직접 시간을 투입해 일하지 않아도 돈이 스스로 일해 창출하는 소득을 마련하는 것이다.

내가 따른 전략은 그저 허리띠를 졸라매고 필요비까지 극단적으로 줄여서, 통장에 모셔놓는 방식이 아니다. 지출하는 건 똑같다. 그 지출의 대상만 앞서 말한 소비자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다.

3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않은 것이 중요하다. 아홉 번 성공해서 수익이 생기더라도 한 번 잃게 되면 ‘누적 수익률’ 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 한다.

앞서 말했듯 미래를 예측하는 건 인간의 능력 밖이다. (중략) 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기 때문에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.

부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 하방 지지선 역할을 하게 된다.

4. 용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?

장기 투자의 장점

1. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것
2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것
3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점

5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

당신이 경제적 자유를 꿈꾸고 있다면 이보다 훨씬 많은 돈이 필요하다. 어떤가? 앞서 말했듯 한두 번의 투자 대박으로는 부족하지 않겠는가? 따라서 몇 번의 투자로 쏠쏠한 이익을 얻었다고 만족할 것이 아니라, 결국 큰 규모의 자산을 형성하고 수익의 크기를 키워나가는 데 집중해야 한다.

(중략)

아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰 돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면 결국 매도할 수 밖에 없다.

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

리스크 관리 법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자
   1. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계 없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기 때문에 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면 이런 측면에서 더 우수한 물건에 투자
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중히 접근
   1. 신규 주택의 공급은 전세가 변동에 가장 큰 영향
   2. 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
3. 마이너스 통장이나 신용 대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라 하더라도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1. 확실한 투자 기준 세우기

• 저평가된 상태인가?
  • 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인
• 투자금이 적게 드는가?
• 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
  • 리스크
    • 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치뤄야 하는 경우
    • 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다.

💡 책에서 깨달은 것

• 부동산은 필수재이자 투자재이고 물건이기 때문에 인플레이션 영향을 받는다. 부동산이 폭락할 거란 예측은 부동산을 물건으로 보지 않았기 때문이다. 부동산이 오르는 것은 자연스러운 현상이다.
• 투자는 부자가 되기 위함이 아닌, 노후 대비를 위해 필수로 해야 하는 것이다.
• 돈을 소비자산이 아닌 생산자산 위주로 쓸 수 있도록 하자
• 부동산의 가장 큰 장점은 전세라는 무이자 레버리지를 사용할 수 있다는 것
• 투자 물건을 찾을 때에는 호재가 아닌 해당 물건의 저평가 여부, 입지가 중요하다.
• 물건의 가치를 아는 것이 저평가 여부 판단에 가장 중요하며 비교 평가를 통해 저평가 여부를 좀 더 확실히 판단할 수 있다. 물건의 가치를 알기 위해선 책상에서 알 수 없고, 직접 발품을 팔아야 한다.
• 최고의 물건을 찾는 것이 아니라 가진 투자금 내에서 투자 대비 쏠쏠한 수익을 줄 수 있는 가치가 있는 물건에 투자를 해야 한다.
• 임장 후 시세 트레킹이 중요하다
• 단순히 갭만 보고 투자하는 것은 투기다. 그 물건의 가치를 보고 가격이 싼지를 확인하자

🎯 책에서 적용할 점

• 임장한 곳을 방치하지 말고 꾸준히 시세 트레킹 하기
• 독강임투를 꾸준히 하며 노후를 준비하기
• 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않으니, 너무 조급함을 가지진 말자.