[지방투자기초반 21기 46조 디에스]3강 수강 후기

닉네임과 어울리지 않는 이미지의 식빵파파 강사님

출중한 강의력과 가보지 않아도 가본 것처럼

생생하게 묘사하며 상상하게 만드는 지역강의였습니다.(영앤리치 부럽다)

1

우리나라 중간에 위치한 해당 지역

대기업의 물류 거점의 역할을 할 수 있는 위치에 있기 때문에

생산공장과 산업단지들이 많이 위치해 있고 이로인해 인구가 몰리고, 투자할 수 있는 지역

지적편집도를 보고 대략적으로 파악할때 서울수도권에서는 분홍색이 일자리, 지방중소도시에서는 파란색이 일자리

키워드로 정리하며 지역을 나눠서 설명하니

더 기억하기에 쉬웠었습니다. 대치동 학원강사님같은 느낌은 덤이었어요

2

직장,학군,교통,환경,공급(+인구)의 입지평가요소는 서울수도권과 동일하지만

지방중소도시를 분석할때는 가중치가 다르다.

각 입지요소 별 zoom in/zoom out하며 지역을 전체적으로/세부적으로 분석하는것이 인상깊었습니다.

입지요소의 데이터를 데이터로만 끝내는게 아니라

이 데이터를 나의 투자와 어떻게 연결시켜서 투자의 근거로 만들것인가? 하는 인사이트까지 얻어야 한다.

ex) '여기 일자리가 의미가 있다면, 여기 다니는 사람들은 어디서 살지? → 거주 선호도 파악하기

지방중소도시에서는 학군이 좋은곳 뿐만 아니라 미래에 학군지가 될 곳을 파악하는 것이 중요하다.

이것은 지방의 학군 정통성이 떨어지기 때문에, 신축에 따라 수요가 이동한다는 것이다.

지방에서는 지하철이 들어와있지 않은곳도 있고, 대부분 차량으로20~30분 내  직주접근이 가능하기때문에

교통의 중요성이 크지 않다. 환경에 조금 더 가중치를 두고 판단

3

공급도 영향을 주긴 하지만 가치에 영향을 미치는 것이 아닌, 가격에 영향을 미침

중소도시에서의 환경은 택지 그 자체

why? 택지가 들어오면 사람이 몰리고 몰린 사람을 따라서 상권이 형성됨

적정공급은 최근 20년 평균 공급물량이 공급의 적정성을 판단할때 조금 더 fit함

적정 물량의 공급은 과거에 비슷한 시기와 비교하며 예측해보기

지방중소도시에서는 잃지않는 투자를 위해 공급체크는 필수이고,

공급 캘린더를 디테일하게 만들어서

전세계약기간을 조정하는게 필요하다

4

각 구별 가격분석

결국은 단지 대 단지로 비교해봐야한다.

구별 선호도와 선호요소(신축택지,나홀로신축or구축속신축, 택지준신축)을 행렬로 펼쳐서

단지를 세워두면 직관적으로 가치비교가 가능

→ 추후 시세트래킹하는 방법과 일맥상통

5

평형? 신축? 택지?

판단 우선순위 1. 연식, 2. 핵심 지역

구축투자를 고려한다면, 전세수요가 붙을 수 있는 단지인지 꼭 확인해야 한다.

전세가가 올라야 매매가를 밀어 올릴 수 있기 때문.

6

투자와 연결지을 수 있는 시세트래킹 5단계

처음보는 방법이었지만 직관적이다

이번 지역에서 적용해서 작성해봐야겠다!