관련 강의
직장인이 투자로 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
이것은 전세 뽀개기인가 공급 뽀개기인가 …!
3주차 양파링님 열중반 ‘시장상황에 따라 전세놓는법’ 강의를 들었습니다.
투자는 매수가 끝이아니라 시작이다.
저평가 된 싼 물건만 눈에 불을 켜고 찾다보니 전세, 임대 놓는 것은 생각도 못하는 때가 있는 것 같습니다.
하지만 최근 주변 동료들의 투자경험, 그리고 투자경험담 등을 보니 임대를 놓는 것이 투자의 시작이더군요.
그것과 관련해서 양파링 강사님이 아주 일목요연하게 모든 케이스별로 정리해주셔서
경험해보지 못한 영역을 경험해본 것 같은 느낌입니다.
① 주인전세 ② 새로운 임대인 구하기 ③ 세낀물건
세가지 케이스에서 잔금은 어떻게 주고받는지, 계약은 어떻게 해야하는지 모~두 알려주셔서
위와 같은 케이스의 물건을 매수할 때 큰 도움이 될 것 같습니다!
>어떤 케이스든 간에 한번 임대인이 영원한 임대인이 아니기에 ! 기존의 임대인이 나가는 시점과 그 때의 공급상황을 함께 살펴보며 리스크를 헷지하는 것이 중요하다 !
전세 ~ 공급
전세와 공급은 뗄래야 뗄 수 없는 관계였네요.
공급 물량이 많아지면, 임차인은 고를 수 있는 물건이 많다는 뜻이니 내 물건의 경쟁력은 떨어지고 가치는 하락하는 법.
공급 물량이 많은 시기에 전세를 내놓게 되면 내가 생각했던 것보다 더 싼 전세가에 내놓아야할 수 도있고, 이는 또 투자금이 많이들거나 역전세로 다가올 수 도있다.
‘공급’은 늘 어려운 영역처럼 느껴졌는데 전세를 맞추는 과정에서 꼭 확인해야하는 부분이구나 생각했고 어려울 수록 더 파고 들어봐야겠다라고 생각했습니다.
>우리집 주변에 공급이 많은 지역은 ? 평촌, 광명 등
>예측해보자. 광명은 현재 27년(향후 3년) 까지 1.8만 세대 입주예정이다. 그렇다면 어떤 시장이 올까? 전세물량이 풀려서 전세가가 급격히 낮아질 수 있다. 지금 현재는 전세가가 낮은 편이 아니지만 이는 서울의 공급 부족현상의 영향이라고 생각한다. (최근 약 1천세대의 호반써밋 영향은 미미했음) 하지만 광명에 공급이 직접적으로 대량 풀리는 순간 전세가에 영향이 있을 수 있다. 그 전까지는 매매가 눌림 현상이 같이 발생할 수 도 있지 않을까. 매매가 눌림 + 전세소진과 함께 전세가 급격히 오르는 순간은 잘 캐치할 것
너나위님의 ‘월부은’에서 인구의 1%를 넘는 공급은 위험하다고 판단했다고 했다. 그럼에도 불구하고 정말 저평가라고 생각한다면 그리고 리스크를 방어할 수 있다면 투자를 결정하기도 한다고 했다. 인구의 1%…? 기준이 너무 낮다는 생각이긴하지만 현재 서울과 수도권은 공급물량이 너무 적기에 조금은 유연하게 봐야할 것 같다.
적정 전세가를 설정하기위해서 ‘관악타운’의 예시를 떠올리자.
내 단지에는 어떤 전세물건이 올라와있나?
내 단지와 비슷한 평형과 구조를 가진 단지는 얼마에 올라와있고 거래는 어떻게 됐나?
우리 지역의 공급은 어디에 예정되어있나? 영향을 받을까?
임대인의 임대기간 설정할때는 ?
이 부분은 아직 확 와닿지는 않았다. ‘난 무조건 다주택자야’ 라는 생각보다는 우선 2호기까지가 목표이기 때문에 포트폴리오는 아주 먼 미래가 될 것 같지만, 과거 다주택자의 투자 포트폴리오는 저렇게 되었구나 라는 것을 이해해볼 수 있었다.
공급과 수요를 고려하는 것은 지금부터라도 꼭 챙겨봐야할 부분. 전세 매물이 몇개가 있었고 소진은 얼마나 빠르게 되는지 등을 시세트래킹이 익숙해지면 같이 챙겨봐야겠다.
오늘도 좋은 에너지을 담아 진심으로 강의해주신 양파링 강사님 감사합니다.
전세와 공급이 어려워지면 전세백과사전이라고 생각하고 꼭 다시 열어봐야겠습니다.
감사합니다.
