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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
이것은 전세 뽀개기인가 공급 뽀개기인가 …!
3주차 양파링님 열중반 ‘시장상황에 따라 전세놓는법’ 강의를 들었습니다.
투자는 매수가 끝이아니라 시작이다.
저평가 된 싼 물건만 눈에 불을 켜고 찾다보니 전세, 임대 놓는 것은 생각도 못하는 때가 있는 것 같습니다.
하지만 최근 주변 동료들의 투자경험, 그리고 투자경험담 등을 보니 임대를 놓는 것이 투자의 시작이더군요.
그것과 관련해서 양파링 강사님이 아주 일목요연하게 모든 케이스별로 정리해주셔서
경험해보지 못한 영역을 경험해본 것 같은 느낌입니다.
① 주인전세 ② 새로운 임대인 구하기 ③ 세낀물건
세가지 케이스에서 잔금은 어떻게 주고받는지, 계약은 어떻게 해야하는지 모~두 알려주셔서
위와 같은 케이스의 물건을 매수할 때 큰 도움이 될 것 같습니다!
>어떤 케이스든 간에 한번 임대인이 영원한 임대인이 아니기에 ! 기존의 임대인이 나가는 시점과 그 때의 공급상황을 함께 살펴보며 리스크를 헷지하는 것이 중요하다 !
전세 ~ 공급
전세와 공급은 뗄래야 뗄 수 없는 관계였네요.
공급 물량이 많아지면, 임차인은 고를 수 있는 물건이 많다는 뜻이니 내 물건의 경쟁력은 떨어지고 가치는 하락하는 법.
공급 물량이 많은 시기에 전세를 내놓게 되면 내가 생각했던 것보다 더 싼 전세가에 내놓아야할 수 도있고, 이는 또 투자금이 많이들거나 역전세로 다가올 수 도있다.
‘공급’은 늘 어려운 영역처럼 느껴졌는데 전세를 맞추는 과정에서 꼭 확인해야하는 부분이구나 생각했고 어려울 수록 더 파고 들어봐야겠다라고 생각했습니다.
>우리집 주변에 공급이 많은 지역은 ? 평촌, 광명 등
>예측해보자. 광명은 현재 27년(향후 3년) 까지 1.8만 세대 입주예정이다. 그렇다면 어떤 시장이 올까? 전세물량이 풀려서 전세가가 급격히 낮아질 수 있다. 지금 현재는 전세가가 낮은 편이 아니지만 이는 서울의 공급 부족현상의 영향이라고 생각한다. (최근 약 1천세대의 호반써밋 영향은 미미했음) 하지만 광명에 공급이 직접적으로 대량 풀리는 순간 전세가에 영향이 있을 수 있다. 그 전까지는 매매가 눌림 현상이 같이 발생할 수 도 있지 않을까. 매매가 눌림 + 전세소진과 함께 전세가 급격히 오르는 순간은 잘 캐치할 것
너나위님의 ‘월부은’에서 인구의 1%를 넘는 공급은 위험하다고 판단했다고 했다. 그럼에도 불구하고 정말 저평가라고 생각한다면 그리고 리스크를 방어할 수 있다면 투자를 결정하기도 한다고 했다. 인구의 1%…? 기준이 너무 낮다는 생각이긴하지만 현재 서울과 수도권은 공급물량이 너무 적기에 조금은 유연하게 봐야할 것 같다.
적정 전세가를 설정하기위해서 ‘관악타운’의 예시를 떠올리자.
내 단지에는 어떤 전세물건이 올라와있나?
내 단지와 비슷한 평형과 구조를 가진 단지는 얼마에 올라와있고 거래는 어떻게 됐나?
우리 지역의 공급은 어디에 예정되어있나? 영향을 받을까?
임대인의 임대기간 설정할때는 ?
이 부분은 아직 확 와닿지는 않았다. ‘난 무조건 다주택자야’ 라는 생각보다는 우선 2호기까지가 목표이기 때문에 포트폴리오는 아주 먼 미래가 될 것 같지만, 과거 다주택자의 투자 포트폴리오는 저렇게 되었구나 라는 것을 이해해볼 수 있었다.
공급과 수요를 고려하는 것은 지금부터라도 꼭 챙겨봐야할 부분. 전세 매물이 몇개가 있었고 소진은 얼마나 빠르게 되는지 등을 시세트래킹이 익숙해지면 같이 챙겨봐야겠다.
오늘도 좋은 에너지을 담아 진심으로 강의해주신 양파링 강사님 감사합니다.
전세와 공급이 어려워지면 전세백과사전이라고 생각하고 꼭 다시 열어봐야겠습니다.
감사합니다.
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